나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101255 [1] 부산광역시 북구 만덕동 861-1 한신아파트 8동 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 ‘백양초등학교’ 북동측 인근에 위치하는 구분
건물인 한신아파트 8동 2층 205호(통칭: 19 평형, 서향)로서 본단지는 8개동으로 구성되어
있으며, 주변은 공동주택 및 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근 대로변의 시내버스 정류장까지는 도보로 약 20분
정도 소요되며, 일반적인 대중교통수단은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 2층(신축/사용승인일자: 1990.11.03)으로서
외 벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감,
창 호 : 샷시창,
내 벽 : 벽지 등 미감
내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

연립주택으로 이용중입니다

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

서하향의 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 공동주택<연립주택>
건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

서측으로 가로망 확보되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지, 택지개발지구입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 자세한 임대내역은 부득이 조사치
못하였으니 임대내역는 경매시 확인하시기 바랍니다.

2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

-연립주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101255 (1)

소재지: 부산광역시 북구 만덕동 861-1 한신아파트 8동 2층 205호

용도: 연립주택

감정가: 98,000,000원

건축년도: 1990년 11월 3일 (사용승인일자)

건물 전용면적: 52.82㎡ (약 16.0평)

토지 지분 면적: 63.45㎡ (약 19.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북부산농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 북구 만덕동 소재 ‘백양초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 단지 구성: 해당 단지는 총 8개 동으로 이루어져 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변 시설에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 인근 대로변 시내버스 정류장까지 도보로 약 20분이 소요되어 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로: 물건지 서측으로 도로가 확보되어 있어 차량 통행이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2004년 12월 17일자 구포농업협동조합 근저당 (20,800,000원)이며, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 소유권 변동: 1997년 김진호 소유권 이전, 2025년 4월 김병기 소유권 이전 (상속) 기록이 있습니다.

* 기타 권리: 2017년 북부산농업협동조합 근저당, 2025년 삼성생명보험주식회사 가압류, 2025년 북부산농업협동조합 임의경매개시결정 등기 모두 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매 진행 시 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금 및 차임이 없어 대항력이 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역에 위치한 연립주택으로, 주변은 주로 주거 시설과 일부 임야로 이루어져 있습니다.

* 인근 백양초등학교가 소재하여 학군 관련 수요는 일부 존재합니다.

* 상업 시설이나 편의 시설이 밀집된 지역과는 다소 거리가 있어, 상권의 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 연립주택으로 현재 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 대중교통 접근성이 다소 떨어지므로(버스정류장 도보 20분), 일상생활에 필요한 편의시설 이용을 위해서는 차량이 필요하거나 다소 이동이 필요할 수 있습니다.

* 학군: 백양초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로는 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대중교통 불편: 버스 정류장까지의 도보 거리(약 20분)는 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 건축 노후도: 1990년에 건축된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대차 조사: 이해관계인 부재로 인한 상세 임대차 조사 미흡은 경매 시 확인이 필요했으나, 본건 임차인은 대항력 및 인수 부담이 없는 것으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 북구 만덕동 소재 한신아파트(휴플러스한신) 내 연립주택으로, 감정가는 98,000,000원입니다.

* 동일 단지 내 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 2층 매물이 70,000,000원에 거래된 것이 가장 유사한 조건의 거래로 파악됩니다. 이는 감정가 대비 상당한 차이를 보이며, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로, 인수해야 할 권리 부담은 없는 안전한 물건입니다.

* 대중교통 접근성 및 건물의 노후도는 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지 내 실거래 사례 존재로 시세 파악 용이

* 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 분석

* 주거용 부동산으로서 꾸준한 수요 기대

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 98,000,000원

* 주변 실거래가 분석 (동일 단지 '휴플러스한신', 1990년식, 52.81㎡ 기준):

* 2026년 5월 10일 (3층): 64,000,000원

* 2026년 5월 26일 (2층): 70,000,000원

* 본건은 2층이며, 가장 최근 거래가인 70,000,000원이 현실적인 시세 기준으로 판단됩니다.

* 감정가와 실거래가 간의 차이가 크므로, 낙찰가는 실거래가 수준을 기준으로 신중하게 결정해야 합니다.

* 따라서, 6,800만원 ~ 7,300만원 범위를 예상 입찰가로 제안합니다. (가장 최근 거래가인 7,000만원을 중심으로 보수적인 범위 설정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.