나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1116 [1] 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '동대신역'이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1~45) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 9층건 내, 제2층 제201호 외 44개호(총45개호)로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1~45)는 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔' 로 이용중임.
본건 집합건축물 대장상 통신실로 등재되어 있는 공용부분은 현황 '101호' 주거용 오피스텔로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1116 (1)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 26-3 이룸빌리지 2층201호

건물명: 이룸빌리지

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

감정가: 120,000,000원

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임. 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분은 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용 중임.

2. 입지조건

입지조건

본건은 부산광역시 서구 서대신동1가 소재 '부민초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 8일 접수된 수협은행 근저당 (을5) 입니다.

매각으로 인해 말소될 권리:

* 근저당 (수협은행, 2021-01-08, 1,680,000,000원)

* 가압류 (동부새마을금고, 2024-11-13, 150,000,000원)

* 임의경매 (수협은행, 2025-04-16)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 1,830,000,000원 입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 장춘온

보증금: 10,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2025-06-11

확정일자: 2025-06-11

배당신고일자: 2025-06-23

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 인수하는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

상권분석

본건이 위치한 부산광역시 서구 서대신동1가는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권이 비교적 안정적으로 형성되어 있습니다.

건축물대장상 용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있어 주거 수요가 있습니다.

지하철 1호선 동대신역이 인접해 있어 유동인구 확보 및 상권 접근성이 용이합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교통: 지하철 1호선 동대신역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 교육: 부민초등학교가 북측 인근에 위치하여 학군 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용 중으로, 향후 건축 관련 민원이나 행정 조치의 대상이 될 수 있습니다.

* 공용부분 무단 사용: 집합건축물대장상 통신실로 등재된 공용부분이 현황 101호 주거용 오피스텔로 사용되고 있어, 다른 구분소유자들과의 분쟁 소지가 있습니다.

* 특수 물건 정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등으로 인해 추가적인 권리 관계 변동이나 법적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 파악된 임차인 외에 다른 임차인이 존재하거나, 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지 및 주변 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 공용부분의 무단 사용 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 중복사건, 유동화물건 등의 특수 사항은 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

현재 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 실거주 목적의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 지하철 1호선 동대신역 인근의 우수한 역세권 입지.

* 부민초등학교가 가까워 교육 환경 및 주거 안정성이 양호.

* 인근 근린생활시설 이용이 편리하여 주거 만족도 높음.

* 현황 주거용으로 사용되고 있어 실거주 수요 확보 가능.

* 감정가 및 시세 비교를 통한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

제공된 정보 및 유사 물건 시세 분석 결과, 현 시세는 감정가(120,000,000원)보다 다소 높게 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 시세는 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 135,000,000원으로 제안합니다.

이는 낙찰 가능성과 투자 수익률을 고려한 희망가이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.