나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111133 [1] 부산광역시 남구 대연동 369-11 시온힐 주/상용건물 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경111133 [1] 부산광역시 남구 대연동 369-11 시온힐 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매7계 2024타경111133 | 소재지: 부산광역시 남구 수영로250번가길 10-13 (대연동,시온힐) | 감정가: 1,558,325,500원 | 최저가: 763,579,400원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 기본 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경111133 (1)이며, 물건의 소재지는 부산광역시 남구 대연동 369-11 시온힐입니다. 본건은 주/상용건물로 주거와 상업용도가 혼재되어 있습니다. 최초 감정가는 1,558,325,500원이며, 경매구분은 부동산강제경매, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 채권자는 박OO이고, 소유자는 제OO으로 확인됩니다. 특이사항으로는 중복사건이며, 주의사항으로는 일괄매각 대상에 제시외 건물(2.40㎡, 약 0.73평)이 포함되어 있음을 유의해야 합니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적은 205.00㎡ (약 62.01평)이며, 건물면적은 371.27㎡ (약 112.32평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트 지붕으로 지상 5층 건물입니다. 건물의 층별 이용상태는 1층 근린생활시설(1개호), 2~4층은 단독주택(다가구주택 각 3가구), 5층은 업무시설(오피스텔 3개호)로 구성되어 있어 수익형 부동산으로서의 잠재력이 높습니다. 제시외 건물 2.40㎡ (약 0.73평)이 존재하며, 매각에 포함됩니다.

1.3. 주변 환경 분석

본건은 부산 남구 대연동 '대연성당' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 중소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 정방형의 주상용 건부지이며, 남동측 약 4미터 포장도로와 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접하고 있습니다. 제3종일반주거지역에 속하여 용적률 및 높이 제한이 비교적 완화된 지역입니다.

2. 입지조건 및 교통상황

2.1. 최고의 입지

본건은 주택가와 상업시설이 공존하는 지역에 위치하여 주거 편의성이 높고, 안정적인 상권 접근이 가능합니다. 특히 제3종일반주거지역에 속해 있어 향후 재개발 또는 리모델링 시 사업성이 비교적 양호할 수 있는 입지입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한 부산 도시철도 2호선 대연역 및 경성부경대역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 트리플 역세권 환경입니다. 부산 주요 도심으로의 접근성이 우수하여 임차 수요가 확보된 지역으로 판단됩니다.

3. 권리분석 및 주의사항

3.1. 법률적 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 임대차 관계는 미상으로 보고되었습니다. 따라서 매수인이 잔금을 납부한 후 실제 임차인(혹은 점유자)에 대한 명도 절차를 진행해야 하며, 이 과정에서 명도 저항 및 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 층별 용도가 복합적(근린생활시설, 다가구, 오피스텔)이므로, 각 호실별 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 여부를 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

3.2. 제시외 및 특이사항

매각 대상에 포함된 제시외 건물(2.40㎡, 약 0.73평)은 감정가에 포함되어 있으나, 현황과 공부상의 일치 여부 및 철거 가능성 등을 사전에 검토해야 합니다. 또한 중복사건으로 진행 중이므로, 경매 진행 중 채권자 간의 합의나 채무 변제로 인해 경매가 취하될 가능성이 상존합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

1층은 근린생활시설로 이용 중이며, 인근에 주택 및 중소규모 상가들이 밀집해 있습니다. 대연역 및 경성부경대역 상권과 가까워 유동인구 유입이 용이하며, 특히 대학가와 인접하여 청년층의 유입 및 소비 수요가 높은 상권으로 기능할 가능성이 있습니다. 상권 분석 시에는 현재 임대현황과 주변 공실률을 면밀히 조사하여 적정 임대료를 산정해야 합니다.

4.2. 생활정보

인근에 대연성당 및 은하유치원 등이 위치하며, 주거지로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 더불어 두 개의 도시철도역과 가까워 부산 전역의 쇼핑 및 의료시설 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 치안 및 혐오시설

대연동 일대의 원룸촌 지역은 과거 강력 사건 등이 발생하여 치안 취약 지역으로 인식된 사례가 있으며, 이에 대한 범죄예방 시설 및 치안 관리가 미흡하다는 지적이 있었습니다. 따라서 매수 후 임대 시에는 해당 리스크를 인지하고, 필요하다면 자체적인 방범 시설 강화 등의 투자가 필요할 수 있습니다.

5.2. 복합 용도의 관리 리스크

본 건물은 1층 상가, 2~4층 다가구주택, 5층 오피스텔로 용도가 복합되어 있어, 용도별 임차인 관리 및 법적 규제 적용(주택임대사업자 등록 여부 등)에 대한 전문적인 지식과 노력이 요구됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부산 남구의 역세권에 위치한 토지 및 건물의 일괄 매각 물건으로, 특히 제3종일반주거지역 내 복합 용도 건물이라는 점에서 높은 투자 가치를 지닙니다. 1층 상가 임대수익과 2~5층의 주거/업무시설 임대수익을 동시에 기대할 수 있는 안정적인 현금흐름(Cash Flow)형 투자 물건입니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점과 지역 내 치안 이슈를 감안하여 명도 및 관리 계획을 철저히 수립해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* 최적의 교통 입지: 도시철도 2호선 대연역 및 경성부경대역 더블 역세권으로 임차 수요가 높음.

* 수익형 복합 건물: 1층 근린생활시설과 2~5층 주거/업무시설의 복합 임대수익 창출 가능.

* 개발 잠재력: 제3종일반주거지역에 위치하여 향후 개발 혹은 가치 상승 잠재력이 양호함.

* 상대적으로 넓은 토지 면적: 토지 205.00㎡ (약 62.01평)가 일괄 매각되어 토지 가치 확보에 유리.

법원 정보

부산동부지원 경매7계