나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5200 [1] 부산광역시 남구 문현동 641-2 주건축물제1동 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '문현여자중학교' 서측 직선거리 약 110m 지점에
위치하고 있는 주건축물 제1동(현칭:성신탑빌) 13층 1303호로서, 인근 주변은 공동주택
·단독주택·업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통
수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선(문현
역, 국제금융센터역, 부산은행역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지방 지하1층 지상15층 건물 내 13층 1303호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 스톤코팅 마감 또는 석재 치장 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관관리기,
주차타워시설 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며 제1종근린생활시설, 업무시설,
다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로는 전포대로, 남측으로는 약 3m 내외, 동측으로는 약 2m 내외 폭의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29.)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이
125m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원
포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

• 사건번호: 부산동부지원 2025타경5200 (1)

• 소재지: 부산광역시 남구 문현동 641-2 주건축물제1동 13층1303호

• 건물명: 성신탑빌

• 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설 외 1)

• 경매구분: 부동산 강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

• 건축년도: 2016년

1.2. 면적 정보

• 토지면적: 3.95㎡ (약 1.19평)

• 토지 지분: 3.95㎡ (약 1.19평)

• 건물면적 (전용면적): 21.44㎡ (약 6.49평)

• 건물 지분: 21.44㎡ (약 6.49평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

• 감정가: 45,000,000원 (4천5백만원)

• 최근 매매가 (2026.04.28): 48,000,000원 (4천8백만원)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

• 본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 '문현여자중학교' 서측 직선거리 약 110m 지점에 위치함.

• 인근 주변은 공동주택, 단독주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

• 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

• 부산도시철도 2호선 문현역, 국제금융센터역, 부산은행역이 각각 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 건물 특성

• 토지 형상: 사다리형, 대체로 등고·평탄함.

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 13층 1303호임.

• 외벽: 시멘몰탈위 스톤코팅 마감 또는 석재 치장 등

• 내벽: 시멘몰탈위 벽지 마감 등

• 창호: 샷시창 구조임.

• 설비내역: 급·배수, 위생, 화재탐지, 소화전, 승강기, 공동현관관리기, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

2.4. 도시계획 및 규제 현황

• 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)

• 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m), 상대보호구역(성동초등학교, 문현여자중학교, 성동중학교)

2.5. 주변 시설

• 혐오시설 유무는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

• 인근에 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

• 등기부채권 총액: 60,000,000원

• 말소기준권리: 부산지방법원 동부지원의 강제경매개시결정 (2025타경5200)

3.2. 임차인 분석

3.2. 1. 정진규 임차인 현황

• 보증금: 60,000,000원

• 차임: 0원

• 전입일자: 2022-02-18

• 확정일자: 2022-01-27

• 배당신고일자: 2024-03-06

• 대항력: 없음 (등기부상 말소 처리됨)

• 비고: 등기부상 '주택임차권'으로 등기되었으나 '말소'로 표기되어 인수 부담 없음. 다만, 특이사항에 '선순위임차권'으로 명시된 점은 재확인 필요.

3.3. 기타 권리 사항

• 집합건물 등기부 요약상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 소유권 이전, 하재선지분 이전, 매매 등 다수의 권리 변동이 있었음.

• 임의경매로 인한 매각 이력(2020타경5261)이 확인됨.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

• 물건명세서 상 '지상권개요'는 없으며, 현재 등기부 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

• 문현동 지역은 주거, 업무, 상업시설이 혼재된 복합 지역임.

• 부산 도시철도 역세권에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 있는 편임.

4.2. 건물 용도 및 혼재 현황

• 건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

• 주변에 공동주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 다양한 수요층이 존재할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

• 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호함.

5.2. 편의시설 및 생활 인프라

• 인근 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능함.

• 교통 편의성이 높아 부산 시내 접근성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

• 물건 특이사항에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 낙찰 후 HUG 관련 조건 변동 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 공동담보 물건

• 본 건이 공동담보로 진행되는 경우, 다른 담보 물건의 경매 신청이나 추가적인 채권자의 개입 가능성이 있어 권리관계 및 인수 부담을 신중하게 검토해야 함.

6.3. 소규모 면적

• 토지 및 건물 면적이 매우 협소하여(전용면적 21.44㎡), 활용 방안이 제한적일 수 있으며, 특정 용도로의 사용에 제약이 있을 수 있음.

6.4. 권리관계 관련 주의사항

• 임차인 정진규 씨는 대항력이 없으며 등기상 말소 처리되었으나, 특이사항에 '선순위임차권'으로 언급된 부분이 있어 잔류 권리 여부를 최종 확인해야 함. (인수 보증금은 0원으로 계산)

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

• 부산 도시철도 2호선 주요 역(문현역, 국제금융센터역 등)과 인접하여 뛰어난 교통 환경을 제공함.

7.2. 소액 투자

• 감정가가 4천5백만원으로 소액 투자가 가능하며, 최근 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

7.3. 잠재적 개발 가치

• 문현혁신도시 등 주변 지역 개발 계획과 연계하여 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔 물건으로, 교통 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자는 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건이라는 특이사항과 소규모 면적이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 분석

• 감정가는 45,000,000원이며, 최근 매매 사례는 2026년 4월 28일에 48,000,000원으로 확인됩니다.

• 대항력 없는 임차인의 보증금(60,000,000원)은 인수되지 않으므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

• 현재 시세 4,800만원을 기준으로, 감정가 4,500만원을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

• HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특수성을 감안하여, 시세보다 약간 낮은 수준에서 접근하는 것을 권장합니다.

• 예상 입찰가 범위: 42,000,000원 ~ 48,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.