나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5188 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1506 센텀스퀘어 23층2301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동에 소재하는 벡스코의 남서측 인근에 위치하는 센텀스퀘어 23층 2301호로서 주위는 각종 상업업무용시설, 대형 전시장, 백화점 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 센텀시티역과 벡스코역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 38층 건물 내 23층 2301호로서
외벽: 복합 판넬 및 강화유리 마감 등
창호; 새시 창호

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로 업무시설(오피스텔).근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 25미터 내외, 북서측으로 노폭 약 22미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있고 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(부산센텀시티지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(부산센텀시티일반산업단지관리기본계획)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5188 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1506 센텀스퀘어 23층 2301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 507,000,000원

* 토지면적: 11.43㎡ (약 3.46평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.57㎡ (약 25.58평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OO

* 건축물 정보:

* 준공년도: 2012년

* 총 층수: 38층

* 본건 층수: 23층

* 건물 명칭: 센텀스퀘어

* 토지이용계획: 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 일반산업단지(부산센텀시티지방산업단지), 지원시설구역(부산센텀시티일반산업단지관리기본계획)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 우동에 소재하며, 벡스코의 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다양한 상업업무용 시설, 대형 전시장, 백화점 등으로 형성되어 있어 부산의 대표적인 복합 상업 및 업무 지구를 이루고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하고 있습니다. 또한, 도시철도 2호선 센텀시티역과 벡스코역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로는 노폭 약 25미터, 북서측으로는 노폭 약 22미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다. 주차시설도 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 6월 2일

* 배당신고일자: 2024년 3월 28일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 선순위 임차권이 있습니다.

* 등기부 현황:

* 을구 5번 순위 주택임차권 (권리자: 송상원, 권리금액: 350,000,000원, 전입/확정일자: 2020년 6월 2일): 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑구 5번 순위 강제경매 (권리자: 송상원, 권리금액: 400,348,202원): 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금: 350,000,000원 (임차인 송상원)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 소재한 해운대구 우동 센텀시티 일대는 부산의 대표적인 업무, 상업, 문화의 중심지로, 벡스코, 신세계백화점, 롯데백화점, 영화관, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

* 유사 물건 매매 사례 분석:

* 센텀스퀘어 37층 (91.31㎡): 2026년 3월 28일, 420,000,000원 (약 459,950원/㎡)

* 센텀스퀘어 12층 (54.50㎡): 2026년 3월 20일, 250,000,000원 (약 458,715원/㎡)

* 센텀스퀘어 26층 (55.348㎡): 2026년 3월 10일, 285,000,000원 (약 514,938원/㎡)

* 시세 종합: 최근 거래 사례를 바탕으로 본건(84.57㎡)의 시세는 389,000,000원 ~ 435,500,000원 범위로 추정됩니다. (평균 ㎡당 약 477,868원 적용 시 약 404,000,000원)

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 대형 백화점, 쇼핑몰, 컨벤션 센터(벡스코), 영화관, 공원 등 다양한 편의, 문화, 쇼핑 시설이 인접해 있어 생활이 매우 편리합니다.

* 교통: 지하철 2호선 센텀시티역 및 벡스코역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 주거 환경: 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합된 지역으로, 편리한 생활 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 통상적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 송상원 씨의 보증금 350,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

* 임대관계 불확실성: 임대관계는 미상으로 되어 있어, 현 임차인 외 추가적인 임대차 계약이나 특이사항이 있을 수 있어 명도 시 주의가 필요합니다.

* 주거용 오피스텔 이용: 현재 주거용으로 이용 중이나, 상업지역 내 복합 용도 건물로서 주거 외 소음, 통행량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 센텀시티라는 부산 최고의 입지에 위치하여 그 가치가 높습니다. 벡스코, 백화점 등 풍부한 생활 및 편의시설과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 3억 5천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며 이 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 입찰 전 임차인과의 명도 협상 가능성 및 인수 보증금 포함 총 투자비용 산출을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 해운대 센텀시티 핵심 지역으로, 투자 및 실거주 가치가 우수합니다.

* 미래 가치: 지속적인 개발 및 도시 인프라 확충으로 인한 높은 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 강제경매로 진행되어, 권리 인수 부담을 고려한 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석 기반 시장 가치: 약 400,000,000원 ~ 430,000,000원 (최근 거래 사례 및 면적 고려)

* 인수해야 할 보증금: 350,000,000원

* 총 예상 투자 비용 (입찰가 + 인수 보증금)을 시장 가치 수준으로 맞춘다면, 입찰가는 보증금을 제외한 금액으로 계산됩니다.

* 예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 70,000,000원

* 위 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(350,000,000원)을 제외하고, 본건의 순수 가치를 감안하여 산정한 금액입니다.

* 따라서 총 지출 예상액은 입찰가 + 인수 보증금 = 약 400,000,000원 ~ 420,000,000원 수준이 됩니다.

* 이는 감정가(507,000,000원) 및 최근 거래 사례 상한가(420,000,000원)와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.