나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21793 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 15층1511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오상호 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선‘범내골역’남동측 인근에 위치한
대동 레미안센트럴5 15층 1511호로서, 부근은 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시
설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 ‘범내골역’이
소재하는바 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건내 15층 1511호로서
외벽: 시멘 몰탈위 페인팅 및 하부 치장석 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 등 마감
창호: 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택 건부지로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비타워, 공동현관기,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 노폭 약 18미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에
각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

물건 비고

- 매수신청의 보증액은 최저매각가격의 20% 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21793 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2, 대동레미안센트럴시티5 15층1511호

건물 용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 15층 1511호

준공일: 2019년 11월 5일

1.3. 면적 및 토지/건물 현황

토지 면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

건물 면적: 22.89㎡ (약 6.93평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 입찰 조건

감정가: 110,000,000원

주의사항: 매수신청 보증금은 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 ‘범내골역’ 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 ‘범내골역’이 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 가로구역별 최고높이 제한지역(125m, 150m), 상대보호구역

토지 형상: 인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지

토지 이용: 공동주택 건부지로 이용 중

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2019-11-29, 채권액 78,960,000원) 입니다.

경매개시결정 등기, 주택임차권, 지분압류 등 등기부상 을구 및 갑구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '지상권'에 대한 언급이 있으나, 등기부 요약상 해당 권리는 확인되지 않습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 문재경

보증금: 60,000,000원

차임: 213,000원

전입일자: 2022-08-30

확정일자: 2022-08-10

배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음

비고: (주택임차권 등기가 말소 처리되었습니다.)

해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 회수를 시도하였으나, 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

총 등기부채권액: 138,960,000원

주요 권리 내역: 소유권보존(김미향), 우리은행 근저당권(말소기준), 문재경 주택임차권(말소), 주택도시보증공사 강제경매(말소), 수영세무서장 지분압류(말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 부산진구 범천동 일대는 부산도시철도 1호선 범내골역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 위치하여 이용이 편리합니다.

공동주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 배후수요가 확보되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건의 직접적인 인근에서 혐오시설이나 유흥업소 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 다양한 마트, 편의점, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다.

의료 시설로는 인근에 병원들이 위치해 있습니다.

5.2. 교통 및 교육

교통: 부산도시철도 1호선 범내골역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

교육: 인근에 학교들이 위치해 있으나, 본 건은 오피스텔로서 직접적인 교육 환경 영향은 제한적입니다. (토지이용계획상 상대보호구역에 해당)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 최초 입찰에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 미납하는 등의 사유로 다시 경매가 진행되는 경우입니다.

이는 최저 매각 가격이 시장가 대비 상대적으로 저렴할 수 있다는 가능성을 시사하지만, 동시에 입찰자들의 관심이 높지 않았던 이유가 있을 수 있음을 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

등기부상 주택임차권이 존재했으나 말소되었습니다.

전입신고된 임차인 문재경 씨는 대항력이 없습니다. (인수 보증금 0원)

다만, 임대차 관계가 명확하지 않은 경우(예: 실제 점유 여부, 미납 관리비 등) 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

오피스텔의 경우, 소유권 외에 전유부분에 대한 관리비 등 미납금이 있을 수 있으며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수도 있습니다. (별도 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 핵심 상업 지구에 위치한 소형 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담이 적습니다.

재매각 물건이라는 점은 가격 메리트 확보 가능성을 높이지만, 동시에 초기 관심 부족 이유에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

소형 평형으로 1인 가구 또는 투자용 소형 임대 수익 목적에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

부산도시철도 1호선 범내골역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 편리성.

주변 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 임대 수요 풍부.

권리 분석상 인수할 채무 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

재매각을 통한 최저가 매수 기회.

작은 면적으로 비교적 낮은 총 투자 금액으로 접근 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

최저 입찰가: 110,000,000원 (통상 감정가로 시작, 재매각 시 하향 가능성 있으나 정보 없음)

현 시세 기반 분석: (외부 검색 결과에 따르면, 유사 평형의 거래 사례 및 임대 사례가 존재하나, 본 건의 정확한 시세를 단정하기는 어렵습니다. 감정가 110,000,000원은 22.89㎡ (약 6.93평) 오피스텔로서 합리적인 수준으로 판단됩니다. 44㎡(약 13.3평) 오피스텔이 2.5억원에 거래된 사례를 참고하면, 본 건의 감정가는 비례적으로 합리적이거나 약간 높을 수 있습니다.)

본 건은 재매각 물건이므로, 유찰 시 최저가가 하향될 가능성이 있습니다. 또한, 경쟁률에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 시장 상황을 면밀히 파악하여 전략적으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 108,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.