나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1558 [1] 부산광역시 금정구 부곡동 11-15 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테감정 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '동래여자중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 간선도로 후면의 근린생활시설, 업무용, 주상용, 학교 등으로 형성된 상가지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 구서역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-6 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상건물(2)는 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 건물로서, 1989년 2월 22일에 사용승인 되었으며, 경과연수 대비 현상 및 관리상태는 양호한 편임.
┌외벽: 외장타일 및 징크판넬 마감 및 시멘트모르타르위 페인팅 등
│내벽: 인테리어치장, 벽지마감, 시멘트모르타르위 페인팅 등
└창호: 새시창.

이용상태

주상용 건물로 이용중인 것으로 조사됨.
┌지하: 창고
│1층: 근린생활시설(카페)
│2층: 근린생활시설(작업장)
└3층: 주택

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 난방설비(주택부분) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도','사진용지'와 같이 제시외건물㉠,㉡이 소재하며, 구조·규모·용도 등으로 보아 대상토지의 사용·수익·처분 등에 별 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

일반건축물대장상 3층 용도는 '사무소'이나 현황은 '주택'인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-6 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 주상용 건물로 이용중. 지하:창고, 1층: 근린생활시설(카페), 2층: 근린생활시설(작업장), 3층: 주택(대장상 용도는 '사무소'이나 현황은 '주택')

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1558 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 11-15

용도: 근린주택

감정가: 1,648,376,400원

토지면적: 264.50㎡ (약 80평)

건물면적: 564.31㎡ (약 170.7평)

건물 제시외면적: 63.60㎡ (약 19.2평) (포함 매각)

총 건물면적 (제시외 포함): 약 627.91㎡ (약 190평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

부산광역시 금정구 부곡동 소재 '동래여자중학교' 남서측 인근에 위치하며, 간선도로 후면의 근린생활시설, 업무용, 주상용, 학교 등이 형성된 상가지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 구서역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 상태 및 이용

인접 대지 및 도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 주상용 건물로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(접합), 일반경관지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

말소기준권리인 부산은행 근저당(2015-09-21 접수) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 경매로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않습니다.

총 등기부채권 합계: 1,685,745,425원

* 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2023-10-27

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: 장

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

대상 물건은 부산 금정구 부곡동의 상가지대로에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 업무용, 주상용 건물, 학교 등이 혼재하여 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 1층 카페, 2층 작업장, 3층 주택 등 주상복합 형태로 이용되고 있어 다양한 업종의 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

'동래여자중학교'가 인근에 있으며, 도시철도 1호선 구서역이 소재하여 교통이 편리합니다.

* 혐오시설

제공된 정보 및 분석 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물

건물 면적 외에 별도로 63.60㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이러한 부속 건물은 별도의 관리 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이

건축물대장상 3층 용도는 '사무소'이나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축법규 위반 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상

전체 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 금정구 부곡동에 위치한 본 근린주택은 지하 1층부터 지상 3층까지 주상복합으로 이용되고 있으며, 교통이 편리한 상가지대에 자리 잡고 있습니다. 모든 권리가 말소되는 임의경매 물건으로 권리상 안전성은 확보되어 있습니다. 다만, 공부와의 차이(3층 용도), 제시외 건물 포함 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 상권 내 위치: 다양한 업종의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 구서역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보가 용이합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 채권 인수 등의 복잡성이 없을 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 1,648,376,400원이며, 총 등기부채권 총액은 1,685,745,425원으로 감정가보다 다소 높습니다. 본 물건은 복합 용도의 근린주택으로, 제공된 다세대 주택의 최근 매매 정보(약 8천 6백만원 ~ 2억 2천 5백만원)는 전체 건물의 가치를 산정하기에는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 지역의 주상복합 건물 시세 및 임대 수익률을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 15억 0천만원 ~ 16억 4천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 최신 시장 동향, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.