나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10308 [1] 경상남도 밀양시 단장면 범도리 171-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①,⑥은 경상남도 밀양시 단장면 범도리 소재 '범도마을회관' 북서측 원거리에 위치
하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①,⑥까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

기호 ①,⑥ 공히 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '단독주택 건부지' 상태임.

인접 도로상태

기호 ①,⑥ 남서측으로 왕복 2차로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 ①,⑥ 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 접도구역<도로법>.

제시목록 외의 물건

기호 ①,⑥ 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 및 제시외 구축물(관정)
소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 매각 대상에서 제외되어 토지에
영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고
하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ①,⑥은 일부‘접도구역’에 저촉되어 토지의 사용, 수익에 영향을 받고 있는 바,
저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①,⑥ 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에
포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①.⑥은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는
지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할
수 있으니 참고하시기 바람.

- 본건은 기준시점 현재 '밀양아리랑펜션' 으로 이용중이니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ②,③,③-1,④,④-1,⑤ : 경량철골구조 판넬위싱글잇기지붕 단층 건으로
외 벽 : 사이딩 치장 마감.
내 벽 : 벽지도배 마감.
창 호 : 샤시창호임.

이용상태

- 기호 ②,③,④,⑤ : '단독주택' 상태임.
- 기호 ③-1,④-1 : '관리사' 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

기호 ③-1, ④-1의 제시목록 상 용도는 '창고' 이나 현황 '관리사' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 기준시점 현재 '밀양아리랑펜션' 으로 이용중이니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-4,2-1,2-2,3-1~3-3,4-1,4-2) 및 제시외 관정(1-5) 매각 포함. [목록3.4] 각 부속 건물은 공부상 '창고'이나 현황 '관리사' 상태임. 본건은 현재 '밀양아리랑펜션' 으로 이용중이니 참고하시기 바람.
재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면 범도리 171-1에 소재하는 단독주택으로, 현재 '밀양아리랑펜션'으로 이용 중입니다. 감정가는 10억 485만 1천원이며, 토지 면적은 1538.00㎡ (약 465.2평)이고 건물 면적은 379.20㎡ (약 114.7평)입니다. 제시외 건물 면적은 414.90㎡ (약 125.5평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 고OOOOOOOO(고은개발주식회사로 추정)이며, 중복사건, 공동담보, 재매각 등의 특이사항이 있습니다. 주의사항으로는 일괄매각에 제시외 건물 및 관정이 포함되며, 공부상 '창고'인 부속 건물은 현황 '관리사' 상태입니다. 본건은 재매각이며, 매수신청 보증금은 최저매각 가격의 20%입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면 범도리에 위치하며, 주위는 마을 취락과 농경지가 혼재된 지역입니다. '범도마을회관'에서 북서측 원거리에 자리하고 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 단독주택 건부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 왕복 2차로의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다. 토지 이용 계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 접도구역에 해당하며, 일부 '접도구역'에 저촉되어 토지의 사용 및 수익에 영향을 받을 수 있습니다. 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 가격에 포함 평가되었습니다. 또한, 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 지적 측량이 필요할 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 24일 접수된 사천축산업협동조합의 근저당권(을4)입니다. 이보다 늦거나 같은 날짜의 모든 권리(근저당, 매매 목록, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 (주)블레썸이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다. 전입(사업)일자는 2024년 3월 29일이나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 대항력이 없다고 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로, 명도에 따른 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 각각 10억 3천 7백만원으로 기재되어 있으나, 이는 현재 등기부상 채무 총액을 나타내는 것으로, 경매 절차를 통한 실제 인수 금액과는 다릅니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 현재 '밀양아리랑펜션'으로 이용 중이며, 주위 환경은 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 이러한 환경은 펜션 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 주변 펜션 시세, 관광객 유입 현황, 경쟁 업체의 존재 여부 등에 대한 상세한 상권 분석은 추가적인 현장 조사와 시장 조사가 필요합니다. 제공된 JSON 데이터 분석이 제한적이어서 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 정보는 현재 기준으로 파악하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 차량 접근이 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주변 시설로는 '범도마을회관'이 있으며, 마을 취락과 농경지가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 있을 것으로 예상됩니다. 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 외부 지도 검색 등을 통한 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 중복 사건 및 공동 담보 설정으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 토지 이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 접도구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 사용에 공법상 제한이 따를 수 있으며, 특히 접도구역의 영향은 구체적인 확인이 필요합니다. 제시외 건물(관정 포함)이 일괄 매각에 포함되지만, 공부상 '창고'이나 현황 '관리사'로 이용되고 있어 실제 이용 현황과 공부상의 차이에 대한 확인이 필요합니다. 지적 경계가 불분명하여 실제 이용 면적이나 점유 현황이 측량 결과에 따라 달라질 수 있는 점도 리스크 요인입니다. 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계나 공실 여부에 대한 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 함께 현재 '밀양아리랑펜션'으로 운영 중인 건물을 일괄 매각하는 경매 물건입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 대항력 있는 임차인도 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 토지이용계획상의 공법상 제한, 지적 경계 불분명, 공부상과 현황이 다른 부속 건물 등 추가적인 현장 확인 및 법률 검토가 필요한 사항들이 존재합니다. 재매각 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(1538㎡)과 함께 건물 일괄 매각으로 활용도가 높습니다.

* 현재 '밀양아리랑펜션'으로 운영 중이므로, 인수 후 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 재매각 물건으로, 이전 입찰 사례 분석을 통해 적정 입찰가 산정에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 10억 485만 1천원입니다. 재매각 물건으로 최저매각가격은 감정가보다 낮게 책정될 수 있으며, 이는 추후 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 상세한 상권 분석 등을 종합적으로 수행하여 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 실제 입찰을 고려하시는 경우, 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 부동산 시세 조사, 관련 법규 검토 등을 면밀히 진행하신 후, 현재 최저매각가와 본 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.