나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11316 [1] 경상남도 김해시 동상동 1104 롯데캐슬가야2단지 202동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 동상동에 소재하는 롯데캐슬가야2단지 202동 1층 103호와 그 부지로서 주위는 동류형, 유사형 아파트 단지가 형성된 지역으로 제반 주거환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호 1.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 10층 중 1층 103호로서
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감
내 벽 : 모르타르 위 벽지 마감
창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

기호 1. 아파트로 이용중입니다.
※현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가선례, 탐문조사 등에 의하여 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

난방시설, 위생시설 및 급.배수시설 설비되어 있으며 승강기, 소화전 등 제반시설 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 사다리형의 토지입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 중로, 북동측, 남서측, 남동측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45미터), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-01-01)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-06-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.06.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11316 (1)

소재지: 경상남도 김해시 동상동 1104 롯데캐슬가야2단지 202동 1층 103호

용도: 아파트

감정가: 233,000,000원

토지면적: 54.11㎡ (약 16.37평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 동상동에 소재하며, 주변은 동류형, 유사형 아파트 단지가 형성된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북서측으로는 중로, 북동측, 남서측, 남동측으로는 소로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 10층 중 1층에 위치한 아파트입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45미터), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로도 설정되어 있어 일부 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 사용승인일: 2005년 12월 29일

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 박미연: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

* 이나래: 보증금 215,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-17, 확정일자 2021-12-20, 배당신고일자 2024-01-03. 해당 정보에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 채권자 및 채무 관계:

* 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 강제경매개시결정(2025타경11316)이 말소기준권리(갑6)입니다.

* 주택임차권(을10, 이나래)은 보증금 215,000,000원으로 등기되었으나, '말소' 처리되어 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 특이사항:

* 신청채권자 주택도시보증공사(HUG)는 본 건과 관련하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 07월 06일자로 제출하였습니다.

* HUG는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용을 포함하고 있습니다.

* 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서는 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 속한 롯데캐슬가야2단지는 유사한 아파트 단지들이 형성된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 단지 정보: 롯데캐슬가야2단지는 2005년에 사용 승인된 아파트로, 총 5개동, 214세대 규모입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 총 주차대수는 295대입니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보 및 주변 검색 결과에 따르면, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 단지 주변으로 중로와 소로가 접해 있으며, 차량을 통한 접근이 용이하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 생활 편의시설: 아파트 단지 내에 기본적인 복리시설이 갖추어져 있으며, 주변 지역에 상업시설 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 본건 토지이용계획에 상대보호구역으로 지정된 지역이 포함되어 있으며, 인근에 김해동광초등학교, 김해여자고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재된 이나래(보증금 215,000,000원)와 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 상반되어 있습니다. HUG가 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출하였으나, 추후 임차인과의 법적 분쟁 또는 추가적인 요구 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획상의 제약: 고도지구(45미터), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

* 현장 조사 관련: 현장 실사 시 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 평가선례, 탐문조사 등에 의존하여 평가가 이루어졌음을 명시하고 있어, 실제 이용 상황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김해시 동상동에 위치한 롯데캐슬가야2단지 아파트로, 주거 지역 내에서 안정적인 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 3,300만원이며, 전용면적 84.99㎡(약 25.71평)입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이나, 임차인 이나래와 관련된 HUG의 확약 내용 및 '대항력 있는 임차인' 기재로 인한 불확실성이 존재합니다. 또한, 토지이용계획상 일부 규제 사항이 있어 건축 관련 제약 가능성을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 내 위치: 롯데캐슬가야2단지는 이미 형성된 아파트 단지로, 주거 환경의 안정성이 높습니다.

* 양호한 생활 인프라: 주변에 학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* HUG 확약으로 인한 리스크 완화 기대: 주택도시보증공사가 임차인 관련 채권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 매수인에게 돌아올 수 있는 보증금 관련 부담은 줄어들 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 (전용 84.9895㎡ 기준):

* 2026년 5월: 220,000,000원 (5층)

* 2026년 6월: 200,000,000원 (2층)

* 감정가: 233,000,000원

* 인수 보증금: HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차인의 보증금은 0원으로 간주됩니다.

* 시세 분석: 최근 2개월간의 유사 면적 거래 사례를 볼 때, 시세는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에 있습니다. 감정가는 최근 시세보다 다소 높은 편입니다.

* 예상 입찰가: 임차인 관련 불확실성을 고려하여, 최근 시세의 상단부와 감정가를 종합적으로 판단하되, 보수적인 접근이 필요합니다.

200,000,000원 ~ 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.