나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11328 [1] 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 36-4 5층 501호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 ""상북초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 상업용 건물이 밀집한 성숙된 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 내 5층 501호로서,

외벽 : 화강석타일붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 인테리어 등
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

숙박시설(상호:e모텔, 객실11)로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시),
소로1류(폭 10m~12m)(명곡지구)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

본건은 의창구 건축과-12198(2011.07.22.)호에 의거 전유부 합병(501호, 502호, 503호, 504호 → 501호)되어 현재 501호로 집합건축물대장상 등재되어 등기사항전부증명서와 차이가 있는바, 현황을 반영하는 집합건축물대장을 기준으로 감정평가하였으며, 제시목록상 위락시설이나 현황 숙박시설임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각.
감정서에 의하면 등기사항증명서상의 501호(전유부분 88.22㎡), 502호(전유부분 , 63.07㎡), 503호(전유부분 68.40㎡), 504호(전유부분 47.06㎡)는 의창구 건축과-12198호(2011.07.22.)에 의거 전유부 합병으로 집합건축물대장상에는 501호(전유부분 306.59㎡)로 등재되어 있고, 집합건축물대장을 기준으로 평가함.
공부상 위락시설이나 현황 숙박시설(상호: e모텔, 객실 11)으로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11328 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 36-4 5층 501호 (신 주소: 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 6-20 (봉곡동))

* 건물명: 황제빌딩

* 용도: 숙박시설 (현황: e모텔, 객실 11개)

* 감정가: 478,000,000원

* 토지면적: 62.18㎡ (약 18.81평)

* 건물면적 (전유부분): 306.59㎡ (약 92.74평) - 집합건축물대장 기준 (501, 502, 503, 504호 합병)

* 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대형선망수산업협동조합

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 5층 501호

* 사용승인일: 1997년 07월 25일 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 "상북초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 상업용 건물이 밀집한 성숙된 상업지대로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 1월 24일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당 (3억 6천만원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리 및 등기는 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김민정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 3월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 상업용 건물이 밀집한 지역으로, 유동인구가 꾸준히 있는 상업지대입니다.

* 주변 시설: "상북초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 직접적으로 인접해 있거나 심각한 문제가 제기된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역(진해구 이동)에서 CNG 충전소 설치 등으로 인한 주민 반발 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 상업지대에 위치하여 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 시설: 상북초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황의 차이: 집합건축물대장상 용도는 '근린생활시설, 숙박시설, 위락시설'로 기재되어 있어, 공부상 위락시설이나 현황 숙박시설(e모텔)로 이용 중인 점은 현재로서는 큰 문제가 없어 보입니다. 다만, 건축법규상 해당 용도의 적법성 여부는 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장과 등기사항증명서의 차이: 등기사항증명서상의 501호, 502호, 503호, 504호가 건축과-12198호에 따라 합병되어 집합건축물대장상 501호(전유부분 306.59㎡)로 등재되어 있습니다. 이는 감정평가의 기준이 되었으므로, 계약 시 정확한 면적 확인 및 관련 서류 검토가 필요합니다.

* 건물 노후도: 1997년 사용승인된 건물로, 약 29년 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매되었으므로, 다른 담보물건의 경매 진행 결과에 따라 잔여 채권 발생 등 간헐적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 의창구의 성숙된 상업지역 내에 위치하며, 현재 'e모텔'로 운영 중인 숙박시설입니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 및 임차인의 부담이 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 집합건축물대장을 기준으로 평가가 진행되었으며, 현황과의 차이점은 인지하고 있으므로 실사 시 정확한 확인이 중요합니다.

* 안정적으로 운영되고 있는 숙박시설로서, 향후 지속적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 창원시 의창구의 주요 상업지구에 위치하여 접근성 및 가시성이 우수합니다.

* 수익성: 현재 운영 중인 숙박시설로, 인수 후 즉시 영업 수익 발생이 가능합니다.

* 권리 안정성: 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 매우 안전합니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 478,000,000원을 기준으로 시장 상황, 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 산정은 제공하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.