나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11596 [1] 울산광역시 남구 옥동 산79-1 임야 경매
매각기일: 2026-02-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11596 [1] 울산광역시 남구 옥동 산79-1 임야 경매
- 사건번호: 2025타경11596
- 주소: 울산광역시 남구 옥동 산79-1
- 용도: 임야
울산지방법원 경매10계 2025타경11596 | 소재지: 울산광역시 남구 옥동 산79-1 | 감정가: 361,136,000원 | 최저가: 361,136,000원 | 용도: 임야
1. 울산지방법원 2025타경11596 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2025타경11596 (1)
소재지: 울산광역시 남구 옥동 798-8
용도: 임야
감정가: 361,136,000원
토지면적: 1472.00㎡ (약 445.28평)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
매각대상: 기타 (공유물분할을 위한 경매)
경매구분: 공유물분할을 위한 경매
채권자: 정OO
특이사항: 공유물분할경매, 법정지상권
주의사항:
1. 일괄매각으로 진행되며, 토지상에 자생하는 수목은 토지가격에 포함하여 평가되었습니다.
2. 목록 3 토지상의 제시외 건물(컨테이너 2개동, 30㎡)은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 대지의 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액으로 산정되었습니다.
3. 목록 2, 3 토지상의 관정 및 다수의 비석은 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 해당 지장물의 정확한 위치 확인은 측량이 필요합니다.
4. 목록 1, 2 토지는 지목이 '도로'이나 현황은 '토지임야' 상태입니다. 목록 3 토지는 자연림 상태이며, 일부는 평탄하게 조성 후 잡종지로 사용 중입니다.
1.2. 감정평가서 상세 요약
본건은 울산광역시 남구 옥동 소재 '울산공원묘지' 남측 인근에 위치하며, 주위에는 종교시설, 공원묘지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
본건(1), (2)는 동측 하향의 완경사를 이루는 부정형 토지로서 토지임야 상태입니다. 본건(3)은 동측 하향의 완경사를 이루는 부정형 토지로서 자연림 상태이며, 일부는 평탄하게 조성된 후 잡종지로 사용 중입니다.
토지는 동측으로 중로에 접해 있습니다.
토지이용계획으로는 본건(1), (2)는 도시지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭 15~20m), 가축사육제한구역에 해당합니다. 본건(3)은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
제시된 목록 외에 컨테이너 2개동이 토지상에 소재하고 있으나, 이는 매각에서 제외됩니다.
공부상 지목은 목록 (1), (2)가 '도로'이나 현황은 '토지임야' 상태로 공부와의 차이가 있습니다.
임대 관계는 미상입니다.
1.3. 입지조건
본 물건은 울산광역시 남구 옥동에 위치하며, '울산공원묘지' 남측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 종교시설, 공원묘지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류소를 통한 대중교통 이용도 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 녹지지역에 속해 있어 자연환경을 느낄 수 있으나, 개발 행위에는 일부 제한이 따를 수 있습니다.
1.4. 권리분석
본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 여러 공유자가 토지를 소유하고 있으며, 이를 분할하기 위해 법원에서 진행하는 경매 절차입니다. 공유물분할 경매는 일반 매각과는 달리 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 또한, 특이사항에 법정지상권이 언급되어 있어, 해당 토지 위에 별개의 소유권에 속하는 건물 등이 존재할 경우 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 토지상에 컨테이너, 관정, 비석 등 제시외 물건이 존재하나 매각에서 제외되는 부분이 있으므로, 실제 낙찰 후 해당 토지의 이용에 제한이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다. 토지 지목과 현황이 상이한 점도 권리 행사 시 고려해야 할 부분입니다.
1.5. 상권분석
본 물건은 주거 밀집 지역이나 상업 지역과는 다소 거리가 있는, 공원묘지 및 종교시설 인근 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 직접적인 상권 형성은 미미할 것으로 판단됩니다. 그러나 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 어느 정도 충족될 수 있습니다. 향후 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화에 따라 잠재적인 가치 상승 가능성은 존재하나, 단기적인 상권 활성화보다는 장기적인 관점에서 접근이 필요합니다.
1.6. 생활정보
본 물건지는 울산광역시 남구 옥동에 위치하며, '울산공원묘지' 인근 지역입니다. 차량을 이용한 주요 시설 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다. 주변에 공원묘지, 종교시설, 근린생활시설 등이 있어 차분하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 다만, 주거 편의 시설이 밀집된 지역은 아니므로, 생활 편의 시설 이용 시 다소 이동이 필요할 수 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
본 물건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.
첫째, 공유물분할 경매의 특성상 복잡한 지분 관계 및 이해관계인 간의 갈등이 발생할 수 있으며, 분할 과정이 원활하지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
둘째, 법정지상권 성립 가능성 여부는 반드시 확인해야 할 중요한 부분입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면 토지 이용에 큰 제약이 발생할 수 있습니다.
셋째, 토지상에 존재하는 컨테이너, 관정, 비석 등 제시외 물건이 매각에서 제외됨으로써, 낙찰 후 해당 토지 이용에 있어 명도나 철거 문제, 혹은 이용 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
넷째, 공부상 지목이 '도로'이나 현황이 '토지임야'로 상이하여, 토지 이용 및 활용에 있어 행정적인 문제나 민원이 발생할 소지가 있습니다.
다섯째, 본건은 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 행위 등에 제한이 따릅니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 업종의 신규 설치가 제한될 수 있습니다.
여섯째, 제시외 물건의 정확한 위치 파악 및 경계 불분명으로 인한 측량 필요성 등은 초기 조사 및 활용에 있어 추가적인 비용과 노력을 요구할 수 있습니다.
1.8. 종합 의견
본 물건은 울산광역시 남구 옥동에 위치한 임야로, 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 3억 6천만 원대이며, 토지면적은 약 445평입니다. '울산공원묘지' 인근의 자연녹지 지역에 속해 있으며, 차량 및 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
본 물건의 가장 큰 특징은 공유물분할 경매라는 점이며, 이로 인해 지분 관계 및 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 권리 분석이 필수적입니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 물건(컨테이너, 관정, 비석)으로 인한 토지 이용 제한 가능성도 고려해야 합니다. 지목과 현황의 차이, 자연녹지지역이라는 점 등도 실제 활용 계획 수립 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.
전반적으로, 본 물건은 투명한 권리 분석과 철저한 현장 조사가 뒷받침된다면, 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있는 투자 대상이 될 수 있습니다. 하지만, 앞서 언급된 여러 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 것입니다.
1.9. 투자 포인트
본 물건에 대한 투자 포인트는 다음과 같습니다.
첫째, 울산광역시라는 지역적 이점을 가지고 있습니다. 지속적인 산업 발전과 인구 유입이 이루어지는 도시의 토지라는 점에서 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.
둘째, 공유물분할 경매는 때때로 일반 매물보다 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 협상을 통해 합리적인 가격에 지분을 확보할 수 있다면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.
셋째, 자연녹지지역에 위치하여 향후 도시 계획 변경이나 개발 수요 발생 시 용도 변경 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (물론 이는 매우 장기적인 관점이며, 현재 규제 하에서는 제한적입니다.)
넷째, 현재는 임야 및 자연림 상태이지만, 일부가 잡종지로 활용되고 있는 점을 미루어 볼 때, 소규모 개발이나 특정 목적의 토지 활용 가능성을 탐색해 볼 가치가 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 확인 필수)
다섯째, 잠재적 리스크 분석에서 언급된 부분들을 철저히 파악하고 해결 방안을 마련한다면, 경쟁력 있는 가격으로 토지를 확보하여 향후 가치를 극대화할 수 있습니다.
법원 정보
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