나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11595 [1] 울산광역시 남구 삼산동 180-20 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동에 소재하는 삼산초등학교 남서측 인근에 위치하는 부동산으로 부근일대는 노선상가지대로 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 환경 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로 평탄하며,상업용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

남측으로 광대로, 북측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) 도시지역 ,준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률> , 장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2017-03-30)(삼산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호(3) 도시지역 ,준주거지역,대로2류(폭 30m ~35m)(보조간선도로)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률> , 장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역(2017-03-30)(삼산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본 건물 4층에 별첨 사진용지와 같이 애견 보관 시설(펜스구조)이 소재하나 구조 ,현상, 이동가능성 등을 고려하여,평가 대상에서 제외하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 일반철골구조 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕4층 건물으로
외벽 ; 사이딩판넬 치장
내벽 : 벽지마감 및 내장타일마감,인테리어 마감 등임.
창호 : 샷시창임.

이용상태

1,2,3층은 근린생활시설 4층은 근린생활시설 및 주택으로 사용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 기호 (ㄱ)(ㄴ) 이 소재하며 ,평가목적을 고려하여 현황측량 등을 하지 않고 개략적인 방법으로 실측사정하여 평가하였으니 입찰시 이 점 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

4층은 공부상 사무실이나 현황은 근린생활시설 및 주택 구조임.(동측 일부는 주택부분으로 추정되나 폐문 등으로 내부구조 등은 확인하지 못하였으니 입찰 시 재확인 하시기 바랍니다).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록1의 4층은 공부상 사무실이나 현황은 근린생활시설 및 주택임. 건물4층에 애견보관시설(펜스구조)가 소재하나 구조, 현상, 이동가능성을 고려하여 감정 평가 및 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11595 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 180-20

건물 용도: 제2종근린생활시설

감정가: 1,598,263,480원

토지 면적: 282.30㎡ (약 85.40평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 598.98㎡ (약 181.19평)

건물 제시외 면적: 24.50㎡ (애견보관시설 - 평가 및 매각 제외)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 박OOOOO

특이사항: 법정지상권, 대항력 있는 임차인, 중복 사건

주의사항: 1. 일괄 매각이며, 제시외 건물은 포함하여 매각합니다. 2. 건물 4층은 공부상 사무실이나 현황은 근린생활시설 및 주택으로 사용 중이며, 애견보관시설(펜스구조)은 감정평가 및 매각에서 제외되었습니다.

1.2. 입지 조건

본 건은 울산광역시 남구 삼산동에 위치하며, 삼산초등학교 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 대로변을 따라 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리하여 교통 환경은 우수합니다.

토지는 2필지가 일단의 부정형 토지로 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남측으로는 광대로, 북측으로는 세로가 도로에 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(삼산초등학교) 등의 제한이 있습니다.

1.3. 권리 분석

말소기준권리: 건물 등기부상 2013년 1월 15일 설정된 전세권(을3)으로 판단됩니다.

현황: 다수의 권리가 등기되어 있으나, 대부분 말소될 예정입니다.

주요 권리 사항:

* 근저당권: 부산축산업협동조합 (2022-05-20, 말소)

* 가압류: 울산신용보증재단 (2024-01-02, 말소), 소상공인시장진흥공단 (2024-03-25, 말소)

* 강제경매: 박진영 (2025-04-15, 말소) - 본 경매 사건의 채권자입니다.

* 압류: 남구(울산광역시) (2025-10-27, 말소), 국민건강보험공단 (2026-03-13, 말소)

인수되는 권리:

* 법정지상권: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 별도 확인이 반드시 필요합니다.

임차인 현황:

* 곽민영: 보증금 5,000,000원, 월세 500,000원, 2022-01-25 전입. 대항력 없음.

* 박전기: 보증금 0원, 차임 0원, 2024-04-22 전입. 대항력 없음.

* 박진영: 보증금 80,000,000원, 2013-10-29 전입, 2025-06-19 배당신고일자. 대항력 있음. 본 경매의 채권자로서 강제경매를 신청하였으므로, 보증금은 경매 절차를 통해 처리될 것으로 예상됩니다.

* 정진혁: 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원, 2018-01-04 전입. 대항력 없음.

* 주식회사동림이엔씨: 보증금 5,000,000원, 월세 400,000원, 2019-02-25 전입. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 박진영의 보증금 80,000,000원이 존재합니다. 다만, 박진영이 본 경매를 신청한 채권자이므로, 해당 보증금은 매각 절차를 통해 우선 변제받을 가능성이 높습니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 울산 남구 삼산동은 주요 상업 지구로서 유동 인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

삼산초등학교 인근의 노선 상가지대로에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 지역 주민 및 유동 인구를 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

준주거지역으로 지정되어 있어 상업적 이용 가치가 높으며, 향후 상권 발달 가능성도 있습니다.

1.5. 생활 정보

삼산초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

주변에 다수의 근린생활시설, 상업 시설, 편의 시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 편리하고 차량 접근이 용이하여 출퇴근 및 이동이 수월합니다.

1.6. 잠재적 리스크

법정지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 건물과 토지의 소유권 관계가 분리될 수 있는 위험이 있습니다. 반드시 현장에서 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인: 박진영 임차인은 대항력이 있으나, 본 경매 신청 채권자이므로 인수 가능성은 낮다고 판단됩니다. 그러나 명확한 확인 및 절차 검토가 필요합니다.

제시외 건물: 4층에 존재하는 애견보관시설(펜스구조)은 감정평가 및 매각에서 제외되었으므로, 낙찰 후 철거 등 원상복구에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

공부와의 차이: 건물 4층의 경우, 공부상 사무실이나 현황은 근린생활시설 및 주택으로 사용되고 있어 용도 불일치 문제가 있습니다. 이는 추후 건축물대장 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

중복 사건: 중복 사건이 존재한다는 점은 권리 관계의 복잡성을 증대시키므로, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 남구 삼산동의 핵심 상권에 위치한 근린생활시설 건물로, 우수한 입지 조건과 풍부한 유동 인구를 바탕으로 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 법정지상권 성립 여부, 대항력 있는 임차인과의 관계, 제시외 건물 및 용도 불일치 등 복잡한 권리 및 현황적 이슈가 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

우량 입지: 울산의 핵심 상업 지역인 삼산동에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

다용도 활용: 근린생활시설 및 주택으로 복합 활용이 가능하여 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

경매 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1,598,263,480원

본 경매는 채권자인 박진영이 직접 신청한 강제경매로, 박진영 임차인의 보증금 80,000,000원은 경매 절차를 통해 변제받을 가능성이 높아 낙찰자가 직접 인수할 가능성은 낮습니다.

그러나 법정지상권의 존재 여부 및 인수 시 발생하는 잠재적 비용, 제시외 건물 철거 비용, 4층 용도 불일치 관련 행정 절차 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

상기 내용을 종합적으로 검토하고, 현장 방문 및 추가 권리 분석을 마친 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.