나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1045 [1] 경상남도 양산시 평산동 52-1 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 ""평산초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상5층 중 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2015.02.16.)
외벽 : 스톤코트 및 미장돌 붙임 등.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비(급배수), 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류 (폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2024-12-27) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1045 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 52-1 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3,000만원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

건물 사용승인일: 2015년 2월 16일

1.2. 면적

토지면적: 47.38㎡ (약 14.33평)

건물면적: 65.71㎡ (약 19.88평) (전용면적)

토지 지분: 47.375㎡

건물 지분: 65.7075㎡

건물 전체 연면적: 658.46㎡ (본건 건물 기준)

1.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리: 2023년 2월 20일자 부산은행 근저당권 (84,700,000원)

예상 말소 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 보입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근 가로망 상태 또한 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부에는 다수의 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다.

말소기준권리는 2023년 2월 20일에 등기된 부산은행 근저당권(채권최고액 84,700,000원)이며, 이후 2025년 4월 3일에 부산은행이 신청한 임의경매 개시 결정(2025타경1045)이 등기되어 있습니다.

등기부 상 채권 총액은 84,700,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 심주영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 11월 27일

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리 분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다. (임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 '심 '으로 표기합니다.)

3.3. 인수되는 권리

제공된 자료상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, '지상권개요' 항목은 공란으로 비어있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 65~72㎡)의 다세대주택 매매가는 2024년 2월 8,900만원부터 2024년 12월 1억 3,000만원까지 형성되어 있습니다.

특히, 본건과 동일한 주소지(52-1번지)에 위치한 '부경리더스' 건물 5층 물건이 2024년 6월 8,900만원에 거래되었습니다. 이는 본건 건물의 건축 연도(2015년)와 유사한 조건입니다.

2024년 12월에 거래된 1억 3,000만원 건(75-3번지)은 면적이 유사하나 건축 연도가 2013년으로, 본건 건물(2015년 준공)보다 약간 오래되었습니다.

이러한 시세 추이를 종합해 볼 때, 본건의 현재 시세는 8,900만원에서 1억 3,000만원 사이로 추정되며, 실제 거래가는 건물의 상태, 층수, 향 등에 따라 달라질 수 있습니다.

4.2. 건물 정보

건물명: (확인되지 않음, '부경리더스'일 가능성 있음)

건축 연도: 2015년 2월 16일 사용승인

구조: 철근콘크리트 슬라브 지붕 5층 건물 중 3층 302호

내외부 마감: 외벽-스톤코트 및 미장돌 붙임, 내벽-벽지 및 타일 붙임, 창호-샷시

설비: 위생(급배수), 난방, 승강기 설비 완비

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 평산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

각종 근린생활시설이 인근에 형성되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 심주영은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 실제 점유 여부 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 하자 리스크

제공된 정보만으로는 건물 내외부의 명확한 하자 발생 여부를 파악하기 어렵습니다. 반드시 현장 방문을 통한 정밀 점검이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본건은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호) 등으로 지정되어 있습니다.

제공된 자료 및 조사 결과, 주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 다세대주택으로, 평산초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 각종 편의시설 접근성이 좋습니다. 2015년에 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 실제 점유 여부는 확인이 필요합니다. 최근 주변 시세는 8,900만원에서 1억 3,000만원 사이로 형성되어 있으며, 본건의 감정가는 1억 3,000만원입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성

* 비교적 최신 연식(2015년 준공)의 다세대주택

* 권리상 인수 부담이 없는 명확한 물건

* 최근 주변 시세 및 감정가 수준 고려 시 투자 가치 잠재

9. 예상 입찰가

감정가: 130,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2024년 12월 (75-3번지, 2013년 준공, 66.105㎡, 3층): 130,000,000원

* 2024년 6월 (52-1번지, 2015년 준공, 65.7075㎡, 5층): 89,000,000원

* 2024년 2월 (1010-1번지, 1997년 준공, 72.36㎡, 1층): 89,000,000원

본건은 2015년 준공된 건물(52-1번지)에 위치하며, 3층에 소재합니다. 동일 건물 5층이 2024년 6월 8,900만원에 거래된 점은 중요한 참고 자료입니다. 3층이라는 층수 이점을 감안하더라도, 8,900만원이라는 시세는 본건의 입찰가 산정에 있어 하방 경직성을 보여줍니다. 반면, 2024년 12월 1억 3,000만원에 거래된 사례는 감정가와 동일하며, 해당 거래가 본건과 유사한 조건(면적, 층수, 연식)에서 이루어졌다면 감정가는 적정 수준으로 볼 수 있습니다.

하지만 2024년 6월의 8,900만원 거래가 또한 존재하므로, 감정가 1억 3,000만원을 기준으로 무리한 입찰보다는 시세 하단과 감정가를 절충하여 접근하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수되는 금액이 없고, 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

예상 입찰가 범위: 98,000,000원 ~ 110,000,000원

(이는 8,900만원 거래가 대비 약 10% 상승분과 1억 3,000만원 감정가 대비 약 15% 하락분을 고려한 범위입니다.)

최종 입찰가는 현장 조사, 경쟁 상황, 본인 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.