나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11633 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 716-33 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2025.04.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 ""범어초등학교"" 북서측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택 및 아파트 그리고 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반 대중교통편은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 평탄하며 단독주택부지로 이용합니다.

인접 도로상태

폭 약 6미터 정도의 포장도로를 통하여 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로
외벽은 몰탈위 페인팅 마감 및 치장타일 마감 등이며
내벽은 벽지붙임 등이고
창호는 샷시창입니다.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용합니다.

설비내역

도시가스사용 난방시설 및 위생급배수설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11633 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 716-33

용도: 다세대주택

감정가: 1,179,490,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

1.3. 면적정보

토지면적: 319.00㎡ (약 96.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 562.47㎡ (약 170.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 부정형 토지로 평탄하며 단독주택부지로 이용

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건

1.4. 건축물 상세정보

건축년도: 2014년 12월 01일 (사용승인일 기준)

총 층수: 4층

세대수: 18세대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "범어초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 일반 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건까지 폭 약 6미터의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 해당합니다.

소로3류 (폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역 (모든축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 형태로, 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 범어초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 을5 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2014-07-01, 60,000,000원) 및 건물 등기부상 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2014-12-23, 60,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리를 포함한 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 주택임차권, 전세권설정 등)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 등 별도 기재사항 없음).

3.3. 채권자 및 채무 내역

주요 채권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사, 서울보증보험주식회사, 양산시, 하나은행, 사상신용협동조합 등입니다. 현재 진행 중인 경매는 사상신용협동조합의 임의경매에 의한 것입니다.

3.4. 임차인 현황

총 19명의 임차인이 파악되었으며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

임차인 명단 및 세부 사항은 다음과 같습니다 (이름은 성만 표기):

* 강 , 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-01, 배당신고일자 2025-06-17, 대항력 없음

* 김 , 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-22, 배당신고일자 2024-09-09, 대항력 없음

* 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-10, 대항력 없음

* 김 , 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-14, 배당신고일자 2025-06-11, 대항력 없음

* 김 , 보증금 60,000,000원, 차임 110,000원, 전입일자 2022-06-27, 배당신고일자 2024-06-26, 대항력 없음

* 박 , 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-27, 배당신고일자 2024-02-13, 대항력 없음

* 신 , 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-03, 배당신고일자 2023-05-26, 대항력 없음

* 윤 , 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-12, 배당신고일자 2025-03-21, 대항력 없음

* 이 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-08, 대항력 없음

* 임 , 보증금 40,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2022-07-04, 배당신고일자 2024-04-18, 대항력 없음

* 임 , 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-27, 배당신고일자 2023-08-24, 대항력 없음

* 정 , 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-18, 배당신고일자 2024-11-04, 대항력 없음

* 조 , 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-02, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력 없음

* 조 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-12, 대항력 없음

* 주식회사원림, 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 확인 불가, 대항력 없음

* 채 , 보증금 20,000,000원, 차임 230,000원, 전입일자 2023-04-28, 배당신고일자 2025-06-04, 대항력 없음

* 최 , 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-01, 배당신고일자 2025-05-13, 대항력 없음

* 최 , 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-14, 배당신고일자 2025-05-19, 대항력 없음

* 한 , 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-10, 배당신고일자 2023-07-12, 대항력 없음

4. 상권분석

본건은 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 제공받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 범어초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건축물 내부 설비

도시가스 난방 시설이 갖추어져 있으며, 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 관련 채권 채무 관계에 따라 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다. (다만, 등기부상 모든 권리가 소멸 예정이므로 낙찰 후 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다.)

* 임차인 다수: 18세대의 건물이지만, 19명의 임차인이 존재합니다. 대항력 없는 임차인이라 할지라도, 명도 절차 진행 시 시간 소요 및 명도 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정으로 인한 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2014년에 건축된 다세대주택으로, 건물 상태가 비교적 양호하며, 총 18세대를 갖추고 있어 임대 수익 창출이 기대됩니다. 특히, 권리분석 결과 모든 기존 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부상태를 확보할 수 있습니다. 또한, 임차인들의 보증금을 인수할 필요가 없어 초기 투자 부담이 크게 줄어드는 장점이 있습니다. 주변 학교 및 생활 편의시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 모든 선순위 및 후순위 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 임차 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인들의 보증금을 인수하지 않아 투자 리스크가 낮습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 18세대의 다세대주택으로, 공실 없이 운영 시 안정적인 임대 수익이 예상됩니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 비교적 신축 건물: 2014년 준공으로 건물 노후도가 크지 않습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,179,490,400원입니다. 본건은 깨끗한 권리관계와 임차 보증금 미인수라는 긍정적인 요소를 가지고 있어, 경쟁 입찰이 치열할 것으로 예상됩니다. 현재 시세를 고려했을 때, 보수적인 관점에서 감정가의 90% 수준에서 입찰을 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 1,100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.