나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11618 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 13층1320호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수감정 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 ""메기들공원"" 동측 인근에 위치한 양산유림노르
웨이아침 13층 1320호이며, 인근지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등
이 혼재한 상업지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로
보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 13층 1320호로서
외벽: 강화유리 마감, 복합판넬 마감 등.
내벽: 벽지마감, 일부 내장타일 붙임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 주변으로 대로 및 중로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아
인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11618 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 (양산유림노르웨이아침) 13층 1320호

* 건물명: 양산 유림노르웨이아침

* 건축년도: 2018년

* 용도: 오피스텔 및 아파트 복합 건물 (본건은 아파트로 이용 중) [cite: 10, 11, Provided text]

* 감정가: 141,000,000원

* 토지면적: 4.98㎡ (약 1.51 평)

* 건물면적 (전용면적 추정): 40.23㎡ (약 12.17 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "메기들공원" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 상업지대입니다. [cite: Provided text]

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 대중교통 여건이 양호합니다. 또한, 부산 지하철 2호선 증산역이 도보 약 7~10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: 2, 5, 10, 21, Provided text]

* 건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 13층 1320호입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. [cite: Provided text]

* 인접 도로상태:

본건 소재 건물 주변으로 대로 및 중로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다. [cite: Provided text]

* 토지이용계획 및 제한상태:

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. [cite: Provided text]

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 (최지현) [cite: Provided text]

* 보증금: 140,000,000원 [cite: Provided text]

* 차임: 0원 [cite: Provided text]

* 전입일자: 2022년 03월 02일 [cite: Provided text]

* 확정일자: 2022년 02월 10일 [cite: Provided text]

* 배당신고일자: 2024년 03월 12일 [cite: Provided text]

* 대항력: 있음 [cite: Provided text]

* 비고: 임차인은 대항력이 있으며, 선순위 임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. [cite: Provided text]

* 등기부 현황:

말소기준권리: 2023년 11월 22일자 압류 (양산시) [cite: Provided text]

매각으로 소멸되는 권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정, 양산시 및 양산세무서장의 압류 등기 [cite: Provided text]

매각으로 인수되는 권리: 최지현의 주택임차권 (보증금 140,000,000원). 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않는 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: Provided text]

* 인수되는 보증금 합계: 140,000,000원 (최지현 임차보증금) [cite: Provided text]

4. 상권분석

* 최근 매매 정보:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 해당 건물 내 22.2321㎡ 면적의 최근 매매가는 약 60,000,000원으로 형성되어 있습니다. 이는 ㎡당 약 2,698,600원의 시세로 추정됩니다. [cite: Provided text (JSON)]

이는 본건의 건물면적 40.23㎡에 적용 시 약 108,578,000원의 시가총액으로 환산될 수 있습니다. [cite: Provided text]

* 시장 시세 추이:

부동산 정보 사이트에서는 해당 건물(양산 유림노르웨이아침)의 일반적인 매매가가 90,000,000원에서 135,000,000원 사이로 조사되기도 하며, 20평대(약 60㎡)는 1억원 내외의 시세를 형성하는 것으로 나타납니다. 이러한 시세 정보는 본건의 감정가(141,000,000원)와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다. [cite: Provided text]

다만, 본건의 제공된 건물면적 40.23㎡와 JSON에서 제시된 22.2321㎡의 차이가 크므로, 직접적인 시세 비교에는 유의가 필요합니다. [cite: Provided text]

* 상권 특성:

본건은 양산 물금읍의 중심 상업지역에 위치하여 상업시설 및 편의시설이 풍부하며, 증산역(부산 지하철 2호선)과 가까워 교통이 편리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

하나로마트 양산점, GS더프레시 양산증산점 등 대형 마트와 편의시설이 근접해 있으며, 상업지구 내 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 및 학군:

증산역(부산 지하철 2호선) 도보 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다. 또한, 증산초등학교(A 등급), 증산중학교, 증산고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 혐오시설:

주변 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 양산시에 폐기물 처리 시설이 존재하나, 이는 도시 개발과 연계된 시설로, 양산타워와 같은 랜드마크로 조성되어 있거나 일반적인 혐오시설과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최 씨의 보증금 140,000,000원이 매수 인에게 인수된다는 점입니다. 이 금액은 본건의 감정가(141,000,000원)와 거의 동일한 수준입니다. [cite: Provided text]

* 부동산 시장 가치 대비 인수 채무:

최근 거래된 소형 면적(22.2321㎡)의 시세(60,000,000원)를 감안하면, 본건(40.23㎡)의 실제 시장 가치가 인수해야 할 임차보증금 140,000,000원보다 낮을 가능성이 있습니다. 이 경우, 낙찰 후 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다. [cite: Provided text]

* 면적 정보 상이:

제공된 건물면적(40.23㎡)과 JSON의 거래 사례 면적(22.2321㎡) 간 큰 차이가 존재하여, 정확한 시세 파악 및 가치 평가에 주의가 요구됩니다. [cite: Provided text]

7. 종합 의견

본 물건은 우수한 입지와 편리한 생활 환경을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 매수 인 이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담입니다. 이는 감정가와 거의 일치하는 금액으로, 낙찰 후 실제 시장 가치 대비 취득 비용이 과도해질 수 있는 위험이 존재합니다. 따라서 해당 임차인의 채권 및 배당 현황을 면밀히 파악하고, 본건의 실제 시장 가치를 재검토하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 양산 물금의 중심 상업지역에 위치하며, 증산역 역세권으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 가격 메리트 가능성: 감정가 수준에서 임차보증금을 인수한다고 가정할 때, 만약 실제 시장 가치가 인수 채무보다 높다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 혼합형 건물: 아파트와 오피스텔이 혼합된 건물로, 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 임차인 최 씨의 보증금 140,000,000원이 매수 인 에게 인수되므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 141,000,000원

* 인수 보증금: 140,000,000원

* 예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

* 예상 입찰가: 141,000,000원 - 140,000,000원 = 1,000,000원

* 총 예상 취득 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금 = 1,000,000원 + 140,000,000원 = 141,000,000원.

* 다만, 최근 거래 사례 및 기타 시세 정보를 고려할 때, 본건의 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 있으므로, 면밀한 추가 조사가 필요합니다. [cite: Provided text, search results]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.