나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11663 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 16 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 대복리 소재 '오복마을회관' 서측 인근에 위치하는
토지로서 주변은 중소 규모의 공장 및 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대의 자체지반 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 4미터 및 북측으로 폭 약 2~3미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 도시지역, 자연녹지지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m
미만)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

에이동 블록조 스레트지붕 단층건으로서 (형황: 블록조 및 경량철골조 판넬지붕)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 징크 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬마감 등
창호 : 샷시창호임.
바닥 : 하드너 마감 등
시동: 일반철골조 칼라시트지붕(2층 슬래브지붕) 2층건으로서(현황:판넬지붕 및
썬라이트지붕 등)
외벽 : 조적위 판넬마감 등.
내벽 : 판넬마감 등
창호 : 샷시창호임.
바닥 : 하드너 마감 등

부속건물조적조 슬래브지붕 단층건으로서(현황:경량철골조 판넬지붕)
외벽 : 판넬마감
내벽 : 타일 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

에이동 : 공장.
시동 : 1층 공장 및 창고
2층 사무실 등
부속건물 : 화장실 및 샤워실

설비내역

위생설비, 급배수시설, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적개황도'와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)은 규모, 구조, 용도 등으로 보아
부합물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

평가의견 중 '6.그 빆의 사항' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 별지 첨부 공장 및 광업 재단 저당법 제6조 목록 기계기구 매각에 포함. 다만, 소재불명인 Air Compressor (한식 2016.07. 1식), Air Compressor (PUMA 미상 1식), Wire Forming M/C(동양정밀기계 2017.04, 수량 2), Wire Bending M/C((주)나이스맥 2017.04, 수량 2)은 감정평가에서 각 제외. 매각에서 각 제외.
2. 2025. 5. 3.자 감정평가서 사진용지 13페이지 제시외건물 ㄴ을 2025. 5. 14.자 현황보고서의 부동산 현황의 비가림시설(주차장)1동으로 보고서 작성된 것으로 보임. 실제 주차장인지 여부는 확인 되지 않음
3. 본 건 목록 3 건물 에이동은 등기사항전부증명서상 블록조 스레트지붕, 부대시설(사무실)이며, 건축물대장상 조적조 스라브지붕, 부대시설(사무실)로 서로 구조가 상이하게 등재되어 있으나, 현황은 블록조 및 경량철골조 판넬지붕, 공장으로 이용 중임
4. 본 건 목록 4 건물 시동은 공부상 일반철골조 칼라시트지붕이나, 현황은 일반철골조 판넬지붕 및 썬라이트 지붕이며 2층(사무실 등)은 슬래브 지붕임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11663 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 16

* 용도: 공장

* 감정가: 1,972,208,300원

* 토지면적: 2,367.00㎡ (약 716.07평)

* 건물면적: 1,283.29㎡ (약 388.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO (중소기업은행으로 추정)

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 대복리 소재 '오복마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주변은 중소 규모의 공장 및 농경지로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용: 완경사지대의 자체 지반이 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 북서측으로 폭 약 4미터, 북측으로는 폭 약 2~3미터 정도의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 말소기준권리는 2017년 3월 13일 접수된 중소기업은행 근저당권(을13, 채권최고액 1,104,000,000원)입니다.

* 해당 경매물건은 임의경매이므로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (제시된 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 제 , 주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 사업개시일: 2022-04-15

* 대항력: 없음

* 임차인: 허

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 100,000원

* 사업개시일: 2021-03-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 총 0원. 모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 주로 중소 규모의 공장과 농경지가 혼재된 산업 및 생산 중심의 지역입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 산업 활동에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어진 곳으로 판단됩니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 주변 산업 단지의 활성화 여부에 따라 상권 가치가 변동될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도이므로, 주거 편의시설이나 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 주요 시가지에 비해 부족할 수 있습니다.

* 차량 접근성이 확보되어 있어, 필요시 인근 도시의 편의시설을 이용하는 데는 큰 불편이 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황과 공부상 내용 간의 차이: 건물 에이동 및 시동의 구조, 지붕 마감 등에 대해 등기사항전부증명서, 건축물대장, 실제 현황 간에 상이한 내용이 등재되어 있습니다. 이는 향후 건축물 관련 민원이나 재산권 행사 시 번거로움을 야기할 수 있습니다.

* 감정평가 제외 기계기구: 공장 내부의 일부 기계기구(Air Compressor, Wire Forming M/C, Wire Bending M/C 등)가 소재 불명 또는 기타 사유로 감정평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 해당 기계기구를 별도로 처리해야 하는 번거로움이나 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 제시외 건물: 현황보고서상 비가림시설(주차장)로 추정되는 제시외 건물의 실제 용도 및 활용성에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 유동화 물건: 유동화된 자산으로서, 일반적인 물건보다 복잡한 권리관계나 절차가 수반될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 공장으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리분석상 인수해야 할 부담 있는 권리는 없으며, 임차인들의 보증금 또한 낙찰자가 인수하지 않아 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 공부상 내용과 현황의 차이, 감정가에서 제외된 기계기구 등은 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 검토가 필요합니다. 주변 환경은 공업 및 농업 지역으로, 상업적 가치보다는 생산 활동에 적합한 입지입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 울산 지역의 산업 기반을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 입찰하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,972,208,300원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 감정가격을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 시장 상황, 물건의 현황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건은 잠재적 리스크 요인(건물 현황 차이, 제외 기계기구 등)이 있으므로, 이러한 부분을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.