나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31158 [1] 경상북도 고령군 덕곡면 가륜리 44-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 경상북도 고령군 덕곡면 가륜리 소재 ‘고령예마을’ 북동측 인근에 위치하며,
부근은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정
은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지(1): 남서향 급경사지대에 위치하나 계단식으로 조성한 부정형의 토지로서 야영장
부지이며 일부 법면임.
대상 토지(3): 남서향 완경사지대에 위치한 자루형의 토지로서 주상용부지임.
대상 토지(4): 남서향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 야영장 및 일부 도로임.
대상 토지(5): 남서향 완경사지대에 위치한 막대형의 토지로서 야영장 진입로임.

인접 도로상태

대상 토지(1): 지적도상 맹지이나 대상 토지(5)를 진입로로 이용하고 있음.
대상 토지(3,4,5): 서측으로 폭 약 3m 포장도로와 접하며, 대상 토지(4)는 폭 약 3m 도로
일부임.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지(1): 계획관리지역(2018-07-26), 성장관리계획구역(2024-01-25)((2024-01-27)(주거
형)), 가축사육제한구역(250m 제한지역), 준보전산지(UFM200)임.
대상 토지(3): 계획관리지역(2018-07-26), 성장관리계획구역(2024-01-25)((2024-01-27)(주거
형)), 가축사육제한구역(250m 제한지역)임.
대상 토지(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역((2024-01-27)(주거형)), 가축사육제한구역
(250m 제한지역), 준보전산지(UFM200)임.
대상 토지(5): 계획관리지역(2018-07-26), 성장관리계획구역((2024-01-27)(주거형)), 가축사
육제한구역(250m 제한지역), 준보전산지(UFM200)임.

제시목록 외의 물건

대상 토지(1) 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 야영장시설(글램핑장)이 소재하나 구조 등을
감안하여 평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

대상 토지(4): 공부상 지목이 '임야""이나 현황 '잡종지 및 도로'임.
대상 토지(5): 공부상 지목이 '임야""이나 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 대상 토지의 토지이용계획확인서와 지적도의 형상 등이 상이하여, 지적도에 근
거하여 경계 및 현황을 파악하였는 바, 정확한 경계 등은 반드시 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 건물(2)는 시멘트벽돌조 판넬위 아스팔트싱글지붕 2층 건물로서
사용승인일자: 2001.10.19.
외벽: 사이딩판넬 및 시멘트몰탈위 페인트 마감
내벽: 벽지, 타일 및 목재 마감
바닥: 장판지, 강화마루 및 타일 마감
창호: 새시창호 등의 구조임.

대상 건물(2-1)는 경량철골조 및 일부 조적조 판넬위 아스팔트싱글지붕 단층 건물로서
사용승인일자: 2001.10.19.
외벽: 사이딩판넬, 목재 및 시멘트몰탈위 페인트 마감
내벽: 벽지, 타일 및 목재 마감
바닥: 타일 및 장판지 마감
창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상 건물(2)는 주택, (2-1)은 음식점 등으로 이용 중임.

설비내역

대상 건물(2,2-1)는 급배수설비 등 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

대상 건물(2-1)은 공부상 '경량철골조'이나 현황 '경량철골조 및 일부 조적조'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 제시외건물(ㅈ)은 일반건축물대장상에 등재된 건물로 미등기상태임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
모사건 감정서상 제시외 건물 2-9는 자사건 목적물인 목록 6과 동일 물건으로 보존등기 후 자사건으로 경매신청하여 제시외 건물에서 제외함
토지 및 건물 일부에 공부와 차이가 일부 있음(감정서 참조)
야영장시설(글램핑하우스) 등은 이동 및 철거 등이 용이하여 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31158 (1)

* 소재지: 경상북도 고령군 덕곡면 가륜리 44-5

* 용도: 단독주택, 일반음식점 (건물 이용 현황 기준)

* 감정가: 1,148,948,560원

* 토지면적: 4681.00㎡ (약 1416.3평)

* 건물면적: 385.03㎡ (약 116.5평) - 등록된 건물 면적

* 주요 건물(2) 면적: 194.97㎡ (약 59.0평) - 2층 단독주택

* 건물(2-1) 면적: 약 190.06㎡ (음식점 등)

* 평가 제외 야영장시설(글램핑) 건물(6) 면적: 20.72㎡ (약 6.3평) - 별도 등록 (44-14번지)

* 건물 제시외면적: 488.50㎡ (약 147.9평) - 미등기 추정 구조물 포함 가능성

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 현OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상북도 고령군 덕곡면 가륜리 소재 ‘고령예마을’ 북동측 인근에 위치하고 있음.

* 주위 환경은 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재된 농촌 지역임.

2.2. 교통 상황

* 대상 토지 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 간선도로와의 접근성 또한 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

* 총 5개 필지로 구성된 토지(1, 3, 4, 5)는 각각 남서향 경사지에 위치하며, 계단식으로 조성된 부정형(토지1), 자루형(토지3, 주상용부지), 막대형(토지5, 야영장 진입로) 등의 형태를 띰.

* 토지(1)은 야영장 부지로 이용되고 있으며 일부 법면이 포함됨.

* 토지(4)는 야영장 및 일부 도로로 이용됨.

2.4. 인접 도로 상태

* 토지(1)은 지적도상 맹지이나, 토지(5)를 진입로로 이용하고 있음.

* 토지(3, 4, 5)는 서측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접하며, 토지(4)는 해당 도로의 일부를 형성함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 대상 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 다만, 임대관계는 미상인 점은 유의할 필요가 있음.

3.2. 토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 2016년 10월 10일 접수된 현풍농업협동조합의 근저당권 (을8).

* 총 채권액: 1,584,457,565원.

* 등기부상 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되며, 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2016년 10월 10일 접수된 현풍농업협동조합의 근저당권 (을6).

* 총 채권액: 1,584,457,565원.

* 등기부상 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되며, 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본 물건이 소재한 덕곡면 가륜리는 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역임.

* ‘고령예마을’ 인근에 위치하며, 소규모 주택들이 산재해 있음.

4.2. 상업 및 편의시설

* 건물(2-1)은 일반음식점으로 이용되고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

* 평가에서 제외된 야영장시설(글램핑)은 잠재적인 부가 수익 창출 가능성을 시사함.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상되며, 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필수적임.

4.3. 주변 혐오시설 조사

* 주변 지역은 주로 농경지와 임야로 구성되어 있어, 현재까지 파악된 정보만으로는 특정 혐오시설의 직접적인 인접은 확인되지 않음. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설의 입지는 제한됨.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 불편할 것으로 예상됨.

5.2. 생활 편의 시설

* 인근에 상업 시설 및 편의 시설이 부족하여, 기본적인 생활 편의를 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요함.

5.3. 임대 관계

* 본 물건의 임대 관계는 미상임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합 사건

* 본 사건은 다른 경매 사건과 병합되어 진행되고 있어, 절차 진행 및 결과에 영향을 줄 수 있음.

6.2. 제시외 건물 및 평가 제외 시설

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물이 포함되나, 야영장 시설(글램핑하우스) 등은 이동 및 철거 용이성을 이유로 감정평가에서 제외되었음. 이는 명도 시점 또는 활용 시점에 추가적인 고려가 필요함을 의미함.

6.3. 공부와의 차이

* 토지(4)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '잡종지 및 도로'로 이용 중임.

* 토지(5)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용 중임.

* 건물(2-1)은 공부상 '경량철골조'이나 현황은 '경량철골조 및 일부 조적조'로 이용 중임.

* 이는 향후 재산권 행사 또는 행정 처리 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있음.

6.4. 정확한 경계 확인 필요

* 토지 이용 계획 확인서와 지적도의 형상이 상이하여, 정확한 경계는 반드시 측량을 통해 확인해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 고령군 덕곡면의 농촌 지역에 위치한 단독주택과 일반음식점 용도의 건물, 그리고 야영장 부지를 포함하는 토지임.

* 감정가는 11억 4천 8백만 원대로 높은 편이며, 넓은 토지 면적과 두 채(혹은 두 구역)의 건물을 포함함.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보여 권리 인수 부담은 없음.

* 다만, 공부와의 차이, 평가에서 제외된 글램핑 시설의 존재, 지적도와 토지이용계획확인서의 상이함으로 인한 측량 필요성 등은 주의해야 할 사항임.

* 향후 개발 가능성이 있는 계획관리지역이며, 잠재적인 야영장 시설 활용 가능성도 내포하고 있음.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 일괄 매각을 통한 동시 취득 기회.

* 주택, 음식점 용도의 기존 건물과 더불어, 잠재적인 레저/숙박 시설(글램핑)로의 활용 가능성.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 용도 변경 등 개발 잠재력 보유.

* 등기상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 문제 발생 가능성이 낮음.

* 감정가 대비 주변 시세 비교를 통한 합리적인 입찰가 산정 시 메리트 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 감정가가 1,148,948,560원으로 높은 편이며, 제공된 정보만으로는 현 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 직접 분석하여 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 특히, ‘주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보’에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않았으며, 외부 지도 서비스 등을 통한 실시간 시세 분석 기능이 제한됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

* 고령군 덕곡면 및 인근 지역의 유사 단독주택, 토지, 레저 시설 관련 실거래가 및 매물 시세 조사.

* 건물(2), 건물(2-1) 및 평가 제외된 글램핑 시설의 실제 현황과 상태에 따른 가치 재평가.

* 측량을 통한 정확한 경계 및 면적 확인 후, 토지 이용 계획과의 부합 여부 및 활용 가치 재산정.

* 중복 병합 사건의 진행 상황 및 낙찰가율 추이 분석.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.