나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3693 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 성곡리 산5-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구일감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상북도 포항시 북구 흥해읍 남송리 소재 ""충곡마을"" 북동측 근거리에 위치하는 부동산으로서 주위 환경은 소규모의 공장, 창고, 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 완경사지내 위치한 부정형 토지로 '토지임야' 상태임.
기호 (2) : 완경사지내 위치한 부정형 토지로 대부분 '도로'로 이용 중 임.
기호 (3,4) : 공히 완경사지내 위치한 부정형 토지로 '자연림, 토지임야 및 일부 공업용 건부지'로 이용 중 임.
기호 (5) : 완경사지내 위치한 부정형 토지로 '공업용 건부지'로 이용 중임.
기호 (6) : 완경사지내 위치하여 일부는 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로 '자연림 및 일부 공업용 건부지'로 이용 중 임.
기호 (7) : 완경사지내 위치하여 일부는 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로 '자연림, 일부 자체 도로 및 공업용 건부지'로 이용 중 임.
기호 (8) : 완경사지내 위치한 부정형 토지로 현황 '도로' 임.
기호 (9) : 완경사지내 위치하여 일부는 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로 '주거용 및 공업용 건부지'로 이용 중 임.
기호 (10) : 완경사지내 위치한 사다리형에 가까운 토지로 '공업용건부지'로 이용 중임.
기호 (11) : 완경사지내 위치한 부정형의 토지로 '공업용건부지 및 일부 도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 (1) : 본건 남서측(기호2 이용)으로 폭 약 5M~7M 포장도로와 접함.
기호 (2) : 본건 폭 약 5M~7M 포장도로임.
기호 (3,4) : 공히 지적도상 맹지임.
기호 (5) : 북서측으로 폭 약 5M~7M 포장도로와 접함.
기호 (6) : 본건 남서측(기호8 이용) 폭 약 3M~4M 포장도로와 접함.
기호 (7) : 서측 및 북동측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하며 본건 일부 폭 약 3M의 포장도로로 임.
기호 (8) : 본건 폭 약 3M~4M 포장도로임.
기호 (9) : 서측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로와 북동측으로 폭 약 3M~4M 포장도로와 접함.
기호 (10, 11) : 서측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,2,9) : 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>임.

기호 (3) : 도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,
가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에관한법률>,
준보전산지<산지관리법>임.

기호 (4) : 도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,
준보전산지<산지관리법>임.

기호 (5,11) : 도시지역, 일반공업지역,
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>임.

기호 (6) : 도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>임.

기호 (7) : 도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,
가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에관한법률>,
준보전산지<산지관리법>임.
[추가기재사항] 해당지번중 333㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)임.

기호 (8) : 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기호 (10) : 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '사진용지'에 도시된 바와 같이 수동의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없음.

물건 비고

①일괄매각
②목록3,4,6,7,9
지상에 자생하는 입목은 토지에 포함하여 평가함.
넓은 임야로 분묘가 산재할 가능성 있음
③목록3,4,6,7
2개의 용도지역에 걸쳐 있으며, 주된 용도지역인 일반공업지역을 기준으로 평가
④목록2,3,4,5,6,7,9,10,11
미상의 제시외 건물이 상당수 존재
⑤목록1,2,8,9,10
토지 일부는 도시계획시설도로에 저촉
⑥목록2
대부분 도로로 이용 중
⑦목록3,4
자연림. 임야 및 일부 공업용 건부지로 이용 중
맹지
⑧목록5
공업용 건부지로 이용 중
⑨목록6
자연림 및 일부 공업용 건부지로 이용 중
⑩목록7
ㄱ)도시계획시설도로에 저촉 및 선하지
ㄴ)자연림, 일부 자체 도로 및 공업용 건부지로 이용
⑪목록8
현황은 '도로'
⑫목록9
주거용 및 공업용 건부지로 이용 중
⑬목록10
공업용 건부지로 이용 중
⑭목록11
공업용건부지 및 일부 도로로 이용 중
⑮제시외 건물 전부 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 포항지원 2025타경3693 (1)

물건 종류: 임야

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 성곡리 산5-3

감정가: 190,376,810 원

총 토지 면적: 101,446.00㎡ (약 30,687평)

매각 대상 지분 면적: 18,158.83㎡ (약 5,493평)

매각 지분 비율: 약 17.9%

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신OOOOO

주요 용도 지역: 도시지역, 일반공업지역, 자연녹지지역, 소로1류 등

1.2. 물건 상세 정보

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

특이 사항: 지분매각, 선순위지상권, 공동담보, (임차인 현황 상 대항력 있는 임차인 없음)

주의 사항:

* 일괄매각

* 지상 자생 입목은 토지에 포함하여 평가

* 넓은 임야로 분묘 산재 가능성 있음

* 2개 용도지역(일반공업지역, 자연녹지지역)에 걸쳐 있으며, 일반공업지역 기준으로 평가

* 미상의 제시외 건물 상당수 존재 (제시외 건물은 전부 제외)

* 일부 토지 도시계획시설 도로 저촉

* 맹지 가능성 있음 (목록3,4)

* 토지 이용 현황: 자연림, 임야, 공업용 건부지, 주거용 건부지, 도로 등 복합적

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 경상북도 포항시 북구 흥해읍 남송리 소재 "충곡마을" 북동측 근거리에 위치하며, 주위 환경은 소규모 공장, 창고, 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 본건은 완경사지에 위치하며, 일부 토지는 도로로 이용 중이거나 인접 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 현황

* 기호 (1): 완경사지 내 부정형 토지로 '토지임야' 상태

* 기호 (2): 완경사지 내 부정형 토지로 대부분 '도로'로 이용 중

* 기호 (3,4): 완경사지 내 부정형 토지로 '자연림, 토지임야 및 일부 공업용 건부지'로 이용 중 (지적도상 맹지)

* 기호 (5): 완경사지 내 부정형 토지로 '공업용 건부지'로 이용 중

* 기호 (6): 완경사지 내 일부 지반 평탄화된 부정형 토지로 '자연림 및 일부 공업용 건부지'로 이용 중

* 기호 (7): 완경사지 내 일부 지반 평탄화된 부정형 토지로 '자연림, 일부 자체 도로 및 공업용 건부지'로 이용 중 (도시계획시설도로 저촉 및 선하지)

* 기호 (8): 완경사지 내 부정형 토지로 현황 '도로'

* 기호 (9): 완경사지 내 일부 지반 평탄화된 부정형 토지로 '주거용 및 공업용 건부지'로 이용 중

* 기호 (10): 완경사지 내 사다리형 토지로 '공업용 건부지'로 이용 중

* 기호 (11): 완경사지 내 부정형 토지로 '공업용 건부지 및 일부 도로'로 이용 중

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 한국전력공사 구분지상권 (접수일자: 2012-11-06, 을1): 전기공작물(송전선)의 건설 및 소유를 위한 권리로, 전기공작물이 존속하는 기간까지 효력이 유지되며, 지료로 연 5,328,000원이 발생합니다. 본 권리는 매각으로 소멸되지 않고 새로운 소유자가 인수해야 합니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래합니다.

3.2. 말소되는 권리

현재 경매 진행의 근거가 되는 권리들(예: 갑44, 갑47 등)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 그 외 선순위로 말소되지 않는 권리가 있는지 추가적인 확인이 필요합니다. (을1 구분지상권은 인수됨)

3.3. 임차인 현황

* 고 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-12-18, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-12-18, 대항력 없음

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1994-05-31, 대항력 없음

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1981-10-08, 대항력 없음

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1986-03-21, 대항력 없음

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2002-10-25, 대항력 없음

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2001-09-17, 대항력 없음

* 황 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음

임차인 전원에 대해 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 명시된 바에 따르면 모든 임차인이 대항력이 없으므로, 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항과 상충되는 부분이 있어, 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

3.4. 기타 사항

토지 등기부상 다수의 소유권 이전, 지분 이전, 가압류, 압류 등이 존재합니다. 해당 권리들의 말소 여부는 말소기준권리와 비교하여 정확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건지는 포항시 북구 흥해읍에 위치하며, 주변은 공장, 창고, 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 일반공업지역과 자연녹지지역이 복합적으로 지정되어 있어, 산업 시설이나 주거 시설 개발의 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 토지 이용 및 개발 가능성

자연림, 임야, 공업용 건부지, 주거용 건부지, 도로 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다. 이는 개발 시 용도 혼재로 인한 복잡성을 야기할 수 있으나, 동시에 다양한 개발 가능성을 내포하기도 합니다. 도시계획시설 도로에 일부 저촉되는 점과 맹지인 부분은 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설(상가, 병원, 학교 등) 정보는 부족하나, 인근 흥해읍 소재지의 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각의 복잡성: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 관계, 토지 사용 및 관리, 향후 분할 또는 매각 시 협상 등에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 선순위 구분지상권의 제약: 한국전력공사의 구분지상권으로 인해 토지 상부 공간(송전선 통과 구역)의 이용이 제한됩니다. 이는 향후 개발 계획 수립 시 중요한 고려 사항이 됩니다.

* 분묘 산재 가능성: 넓은 임야의 특성상 예상치 못한 분묘가 발견될 경우, 이장 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 저촉: 일부 토지가 맹지이거나 도시계획시설 도로에 저촉되어 있어, 건축이나 개발 시 건축법 등 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 매각물건에 포함되지 않는 다수의 제시외 건물이 소재하고 있어, 철거 등 별도의 처리가 필요할 수 있습니다.

* 용도지역 혼재: 일반공업지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있어, 단일 용도로의 개발이 제한될 수 있으며, 개발 행위 허가 시 관련 법규 검토가 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 흥해읍에 위치한 넓은 임야의 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 190,376,810원입니다. 매각 대상은 18,158.83㎡(약 5,493평)의 지분이며, 전체 토지 면적의 약 17.9%에 해당합니다.

가장 큰 특징은 한국전력공사의 구분지상권(2012년 11월 6일 등기)이 매각 후에도 인수된다는 점입니다. 이 권리는 토지 상부 공간의 이용에 영구적인 제약을 가하므로, 본 물건의 가치를 상당 부분 하락시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

또한, 다수의 지분 소유자가 존재하며, 일부 토지는 맹지이고 도시계획시설 도로에 저촉되는 등 복잡한 권리 관계 및 이용상 제약이 많습니다. 넓은 임야라는 점에서 분묘 산재 가능성도 배제할 수 없습니다.

주어진 정보에 따르면 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 지분 매각, 선순위 구분지상권으로 인한 이용 제약, 복합적인 토지 이용 현황 등의 여러 리스크를 내포하고 있어, 투자 시 매우 신중한 접근과 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적의 지분을 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회

* 도시 지역, 일반공업지역 내 입지로 개발 잠재력 존재

* 향후 산업 시설 개발 등과 연계될 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 190,376,810원

매각 대상 지분 면적: 18,158.83㎡ (약 5,493평)

본 물건은 지분 매각, 선순위 구분지상권, 맹지, 분묘 산재 가능성 등 다수의 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 감정가 그대로 입찰하기보다는 상당한 할인율을 적용한 전략적 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 본건의 리스크를 감안하여 감정가의 60~70% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 110,000,000원 ~ 140,000,000원

이는 현장 방문, 등기부 등 권리 분석 심층화, 관련 법규 검토, 그리고 실제 경매에서의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 구분지상권의 정확한 범위와 영향, 공유자들과의 협상 가능성 등에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.