나이스옥션 법원경매 포항 2025타경328 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 1383 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 ""원동부영사랑으로 3차아파트"" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는 성숙중인 주택지대로서 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며 '주상용 건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태

동측 및 남측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-01-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해맑은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '지동욱' 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
(사용승인일:2024.03.18)
외벽 : 스타코 플렉스 시공 등
내벽 : 벽지, 몰탈위 페인팅, 타일 등
바닥 : 바닥재, 타일 등
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

(가) 1층 : 소매점
2층 : 사무소 및 단독주택
3,4층 : 단독주택(다가구주택).

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 ""지동욱"" 임.
2) 임대관례 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

물건 비고

①일괄매각
②건물 2층~4층 주택부분 발코니는 확장상태로 이 부분은 건물의 연면적에 미포함된 서비스면적으로 건물의 감정평가에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경328 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 1383

용도: 다가구주택 (1층 소매점, 2층 사무소 및 단독주택, 3-4층 단독주택)

감정가: 1,547,293,680원

토지면적: 426.00㎡ (약 128.79평)

건물면적: 800.24㎡ (약 241.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리에 소재하며, "원동부영사랑으로 3차아파트" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택지대로서 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 이용상태: 본건 토지는 정방형으로서 인접지와 등고 평탄하며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 구룡포농업협동조합 근저당권 (접수일자 2024-04-05)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매 등은 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* (주)까사드테하: 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2024-11-04, 대항력 없음.

* 강승우: 보증금 10,000,000원, 차임 650,000원, 전입일자 2024-06-24, 확정일자 2025-05-15, 배당신고일자 2025-05-15, 대항력 없음.

* 송벼슬: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-12-17, 대항력 없음.

* 이정학: 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2025-01-07, 대항력 없음.

* 최진우: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-12-13, 확정일자 받지 않음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약: 모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리를 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 오천읍 원리 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 상권으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

* 1층 소매점, 2층 사무소 및 주택, 3-4층 다가구주택으로 구성된 복합 용도로 인해 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 포항시립오천도서관, 오천체육문화타운 등 공공시설 이용이 가능합니다.

* 가까운 거리에 포항 아이누리센터 오천점(장난감도서관)이 있어 영유아 가구의 생활 편의를 더합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 고도지구: 건축물의 높이 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역(해맑은유치원): 인근 유치원으로 인해 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 규제가 적용될 수 있습니다.

* 비행안전제5구역(전술): 항공기 운항과 관련된 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 및 민원 가능성:

* 과거 포항 오천읍 지역은 음식물쓰레기 처리 시설 등 환경 관련 시설 설치 논란으로 인한 악취 민원 제기가 있었던 사례가 있습니다.

* 현재 본건 인근에서 직접적으로 운영 중인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않으나, 과거 민원 발생 이력이 있었던 점은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

* 건물 발코니 확장: 건물 2층~4층 주택 부분 발코니가 확장 상태이며, 이는 서비스 면적으로 감정평가에 포함되었으나, 건축물대장과의 차이가 없다는 점으로 미루어 합법적으로 시공되었을 가능성이 높습니다. (공부와의 차이: 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍의 주거지역 내에 위치한 다가구주택 겸 상가 건물로, 신축(사용승인일 2024.03.18)된 건물이라는 점이 큰 장점입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리관계가 명확하여 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수받게 됩니다. 다만, 고도지구, 상대보호구역, 비행안전구역 등의 제한사항과 과거 지역 내 환경 관련 민원 발생 이력이 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2024년 3월에 사용승인된 건물로, 신축급의 깨끗한 상태를 유지하고 있어 즉시 사용 가능하며 관리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 다용도 활용: 1층 근린생활시설(소매점), 2층 사무소 및 주택, 3-4층 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 내 수요: 오천읍 지역은 꾸준한 주거 수요가 있으며, 아파트 단지 인근에 위치하여 임대 용이성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,547,293,680원

본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 개별적인 가치, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가는 시장 조사를 통한 최적의 낙찰가를 결정하는 중요한 기준이 될 것입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.