나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10956 [1] 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 705동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10956 [1] 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 705동 17층1704호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경10956
• 주소: 경상북도 구미시 인동36길 23-32 7단지부영아파트
• 용도: 아파트

김천지원 경매5계 2025타경10956 | 소재지: 경상북도 구미시 인동36길 23-32 7단지부영아파트 | 감정가: 126,000,000원 | 최저가: 61,740,000원 | 용도: 아파트

1. 김천지원 2025타경10956 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10956 (1)

소재지: 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 705동 17층1704호

용도: 아파트

감정가: 1억 2천 6백만원

토지면적: 37.04㎡ (약 11.19평)

토지지분: 37.0367㎡ (약 11.19평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.987㎡ (약 18.15평)

아파트 공급면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

아파트 전용면적: 약 45㎡ (약 13.61평) - 공급면적 대비 전용률 75% 가정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 경상북도 구미시 구평동에 위치하며, '인동고등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린상가, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 차량 출입이 자유롭고 전반적인 교통 상황 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 동측 및 남측으로는 왕복 4차선, 북측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 가장 중요한 권리 사항은 을구 순위 7번에 등기된 임차권입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 임대차 보증금이 1억 4천 5백만원에 달합니다. 임차인의 전입일자는 2022년 2월 21일, 확정일자는 2022년 1월 13일입니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰받는 매수인이 인수해야 하므로 매우 신중한 접근이 필요합니다. 본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

1.4. 상권분석

주변이 아파트 단지와 근린 상가, 학교 등으로 형성된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 차량 통행이 원활하고 생활 편의시설 이용이 편리한 지역적 특성을 가지고 있습니다. 인동고등학교 및 기타 학교들이 인접해 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 상가들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 17층 건물 중 17층에 위치한 단위 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다. 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 옥내 소화전, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지의 형상은 사다리형에 가깝고 인접지와 등고평탄한 아파트 부지입니다. 토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로3류, 중로2류, 소로1류와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 을구 7번 임차권의 인수 문제입니다. 임차보증금이 1억 4천 5백만원으로 감정가(1억 2천 6백만원)보다 높으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 차액을 매수인이 부담해야 합니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있어, 입찰 전 임차인의 배당받을 금액 및 잔액 인수 여부를 철저히 분석해야 합니다. 또한, 경매 물건의 특성상 예상치 못한 수리비 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

김천지원 2025타경10956 (1) 물건은 구미시 구평동에 위치한 아파트입니다. 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있으나, 을구 7번 임차권 인수라는 매우 중대한 권리상의 하자가 존재합니다. 임차보증금이 감정가보다 높다는 점에서, 보증금 인수 시 예상보다 높은 투자 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 분석과 인수 금액에 대한 면밀한 검토 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 임차권 인수라는 명확한 리스크를 안고 있지만, 이러한 위험 부담 때문에 시세 대비 저가에 낙찰받을 가능성이 있습니다. 만약 법원 배당 절차 및 임차인과의 협의를 통해 인수 부담을 최소화할 수 있거나, 충분한 할인율을 적용하여 낙찰받는다면 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 권리분석과 추가 비용 산출이 필수적입니다.

1.9. 주변 시설 (지도 검색 결과)

주변에는 인근에 '인동고등학교'를 비롯한 학교 시설들이 있습니다. 또한, 아파트 단지 및 근린상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 2023년 5월 구미시 구평동 383-1번지 일대에 폐기물 무단 방치 문제가 제기되었던 사례가 있으나, 본 물건의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

김천지원 경매5계