나이스옥션 법원경매 김천 2025타경324 [1] 경상북도 구미시 오태동 642-10 1동 1층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
아파트, 연립.다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중.소규모의 공장, 학교, 임야 등으로 형성
되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

(1,2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 201호, 2층 302호
각 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3-4층 503호 단위세대로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 아트월, 타일 등 마감,
-바닥 : 강마루, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

(1,2) 연립주택으로 이용중임.
(3) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 태양광설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 연립주택 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 구거를 복개한 폭 약 6m 포장도로를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호
구역(2013-04-23), 준보전산지임.

공부와의 차이

공부상 기호 1은 1층, 기호 2는 2층, 기호 3은 3-4층이나, 실제 기호 1은 2층, 기호 2는 3층
, 기호 3은 4-5층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경324 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상북도 구미시 오태동 642-10 1동 1층 201호

용도: 연립주택

토지 면적: 467.30㎡ (약 141.36평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 122.92㎡ (약 37.18평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 365,000,000원

집합건물 등기부 요약 - 채권액 총계: 420,000,000원

1. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오산초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 근린상가, 중소규모 공장, 학교, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

생활편의시설 접근성 등을 고려할 때 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스 승강장 등이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 남동측 하향 완경사 지대에 위치한 부정형 토지로서, 연립주택 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

단지 남동측으로 구거를 복개한 폭 약 6m 포장 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 북삼농업협동조합의 근저당권(을1, 2018-05-18 접수) 외 다수의 권리가 등기되었으나, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 등기: 진종운 외 1명 (2018-05-18)

말소기준권리: 북삼농업협동조합 근저당권 (2018-05-18, 324,000,000원)

이후 등기된 근저당, 임의경매, 압류 등은 모두 말소 대상입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 한

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-01-16

확정일자: 2025-03-25

배당신고일자: 2025-09-09

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수할 수 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 공장 현황

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 근린상가 및 중소규모 공장들이 혼재하는 지역입니다.

공장 시설과의 근접성은 생활 편의 시설 접근성과 함께 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

주변에 오산초등학교가 위치하며, 기타 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 201호입니다.

외벽: 석재붙임, 드라이비트 등 마감

내벽: 벽지 및 아트월, 타일 등 마감

바닥: 강마루, 타일 등 마감

창호: 새시 이중창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 태양광설비, 승강기 설비, LPG 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

공부상 기호 1은 1층, 기호 2는 2층, 기호 3은 3-4층으로 기재되어 있으나, 실제로는 기호 1은 2층, 기호 2는 3층, 기호 3은 4-5층이라는 공부와의 차이가 언급되었습니다. 본건 호실(201호)의 실제 층수 확인이 필요합니다. (단, 전유부상 1층으로 표기됨)

6.2. 중복병합사건

중복병합사건으로 진행 중이며, 이는 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 주변 공장

소규모 공장이 혼재하는 지역 특성상, 향후 공장 운영으로 인한 소음, 분진 등 환경적 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다. (주변 검색 결과, 특이 혐오 시설은 확인되지 않음)

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 오태동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 모두 소멸 예정으로 분석되어 낙찰 후 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 공부상의 층수 차이와 소규모 공장 혼재 등의 잠재적 리스크는 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가액과 시세 간의 상당한 차이가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 매각으로 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 인근 학교 및 편의시설 접근성이 양호한 주거지입니다.

* 건축 후 약 7년(2017년 사용승인) 정도 경과된 건물로, 시설 노후화가 심하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 비교 시, 동일 면적 대비 시세보다 낮은 감정가로 책정될 가능성이 있습니다. (단, 감정가와 시세 차이로 인한 추가 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 365,000,000원입니다.

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 주택은 3,100만원에서 8,800만원 사이의 거래가격을 보이고 있습니다.

본건의 면적(122.92㎡)을 고려하여 유사 사례의 평당 단가를 적용하면, 대략 8,500만원에서 11,000만원 범위의 시세가 추정됩니다.

감정가액이 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단되므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 현재 시세를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 (시세 분석 기반, 감정가 대비 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.