나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10970 [1] 경상북도 구미시 형곡동 305-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현감정 · 평가일 2025.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 형곡2동행정복지센터 남서측 인근에 위치하는 주상복합 토지 및 건물로서 부근은 주거지역 도로변 상가 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 평지이며, 상가 및 단독주택 부지로 이용중임

인접 도로상태

동즉으로 복개도로를 포함하여 30미터 노폭의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접함), 가축사육제한구역(일부제한)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대중이나 임대내역 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건물로서(사용승인일 1997.04.01)
외벽은 벽돌치장, 미장스톤, 시멘트위몰탈 마감,
내벽은 벽지도배, 목재몰딩, 타일등 마감,
바닥은 화강석, 장판지, 타일 등 마감,
천장은 천장지도배, 합판위 페인팅 마감,
창호는 샷슈유리 창호로 시공되었음.

이용상태

1층: 일반음식점
2층: 사무소(현재 공실)
3층: 단독주택

설비내역

위생 및 급배수시설, 3층 단독주택 바닥난방설비

부합물 및 종물

3층 베란다 및 옥상 비가림경량철골강판지붕시설 되어 있으며 본건의 부합물로서 본건물에 포함평가함

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중이며 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 3층 배란다 및 옥상비가림경량철골강판 지붕시설 평가에 포함.
3. 대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10970 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 김OO

매각대상: 기타 (근린주택)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 305-2

용도: 근린주택 (1층: 일반음식점, 2층: 사무소 (현재 공실), 3층: 단독주택)

감정가: 367,558,900원

1.3. 면적 정보

토지면적: 197.50㎡ (약 59.74평)

토지지분: 197.5㎡ (전체)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 337.58㎡ (약 102.13평)

건물지분: 337.58㎡ (전체)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

경매구분: 공유물분할을위한경매

건물구조: 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 (사용승인일 1997.04.01)

부합물: 3층 베란다 및 옥상 비가림 경량철골강판 지붕시설 평가 포함

일괄매각: 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동 형곡2동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주거지역, 도로변 상가 등으로 형성된 상업지대입니다.

* 교통상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

동측으로 복개도로를 포함하여 30미터 노폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류 (접함), 가축사육제한구역 (일부제한)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024-04-18

* 확정일자: 2025-07-16

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 등기부 현황

* 토지 등기부: 1974년 소유권 이전(김용득), 2022년 상속(김현자 외 4명) 및 증여(김형고)에 따른 소유권 이전 등기가 존재합니다. 말소기준권리는 2025년 04월 16일 접수된 김형고 소유의 임의경매 개시결정 등기입니다.

* 건물 등기부: 1997년 소유권 보존(김용득), 2022년 상속(김현자 외 4명) 및 증여(김형고)에 따른 소유권 이전 등기가 존재합니다. 토지 등기부와 동일하게 2025년 04월 16일 접수된 김형고 소유의 임의경매 개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

* 권리분석 요약

본 건은 공유물분할을 위한 경매이며, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 김OO 씨가 존재합니다. 다만, 제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 0원 처리되어 있어, 임차인의 보증금 자체를 낙찰자가 추가로 인수하지는 않습니다. 그러나 임차인의 존재는 명도 절차 및 향후 건물 이용에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

2.3. 상권분석

* 지역 특성

본건은 구미시 형곡동에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 형곡2동행정복지센터가 있으며, 도로변을 따라 상가들이 밀집해 있습니다.

* 상가 및 주택 이용 현황

1층은 일반음식점, 2층은 사무실(현재 공실), 3층은 단독주택으로 이용되고 있어 다양한 업종의 임대가 가능합니다.

* 주변 시세 (참고용, 단지/건물 특성 상 직접 비교 어려움)

제공된 주변 실거래가 정보는 연립/다세대 주택 위주이며, 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 예시 1: 2026년 3월, 76.255㎡ 규모 다세대 주택 73,500,000원 (약 963,877원/㎡)

* 예시 2: 2026년 3월, 73.31㎡ 규모 연립다세대 주택 43,000,000원 (약 586,550원/㎡)

* 예시 3: 2026년 3월, 19.79㎡ 규모 다세대 주택 11,500,000원 (약 581,101원/㎡)

본건 감정가는 367,558,900원 (약 1,088,760원/㎡)으로, 인근 주택 시세 대비 높은 편이나 근린주택의 특성 및 지역 가치를 반영한 것으로 보입니다.

2.4. 생활정보

* 교통 및 편의시설

대중교통 이용이 가능하며, 인근에 편의시설이 잘 갖춰져 있는 것으로 보입니다. (주변 정보: 구미시립중앙도서관, 금오시장 등)

* 주거 및 상업 환경

주거지역과 상업지역이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높으며, 1층 음식점, 2층 사무실, 3층 주택으로 구성된 복합 용도로 다양한 수요를 충족할 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

비록 인수 보증금은 0원이지만, 임차인의 현황 파악 및 명도 절차 진행 시 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다. 임대 내역 미상이라는 정보도 있으나, 실제 임대 관계 및 조건은 명확히 확인해야 합니다.

* 공유물분할 경매의 복잡성

공유물분할 경매는 소유권 분쟁이 복잡하게 얽혀 있을 수 있으며, 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후화

1997년 사용승인된 건물로, 일부 시설 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경 (혐오시설 가능성)

구미시 환경자원화시설 및 폐기물처리시설(케이엠그린 등)이 지역 내에 운영 중인 것으로 파악됩니다. 해당 시설들의 정확한 위치 및 거리에 따라 악취, 환경오염 등의 잠재적 영향이 있을 수 있습니다. (본건 소재지와 직접적인 근접성은 추가 확인 필요)

3. 종합 의견

본건은 구미시 형곡동 소재의 근린주택으로, 토지 및 건물 전체에 대한 공유물분할 경매 물건입니다. 1층 상가, 2층 사무실(공실), 3층 주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다. 감정가는 3억 6천여만원 수준이며, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담은 없는 상황입니다. 다만, 공유물분할 경매라는 특성과 임차인 명도, 건물 노후화, 잠재적인 환경 시설 영향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

4. 투자 포인트

* 입지: 구미시 중심 생활권 내 위치하여 접근성과 편의성이 우수합니다.

* 수익성: 1-3층 복합 용도로 임대 수익 창출이 가능하며, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 가치: 감정가 대비 저평가 가능성을 바탕으로 적정 입찰가 산정 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 개선 가능성: 2층 공실 및 노후된 시설 개선을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

5. 예상 입찰가

본건의 감정가는 367,558,900원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 규모의 다세대/연립주택 매매가가 1,150만원 ~ 7,350만원 수준으로 확인되었으나, 본건은 근린주택으로 용도 및 규모에서 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

제시된 정보 중 "인수 보증금 합계: 0원"은 낙찰자가 부담할 임차인 보증금이 없음을 의미합니다.

대항력 있는 임차인 존재, 공유물분할 경매의 특성, 건물 노후화, 잠재적 환경 문제 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준을 기준으로 하되, 주변 시세 및 물건의 고유 가치, 리스크 요소를 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

본 건의 잠재적 가치와 시장 상황을 고려하여 350,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (정확한 입찰가는 임대차 관계에 대한 추가 확인 및 철저한 현장 조사를 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.