나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10960 [1] 경상북도 구미시 봉곡동 261-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 봉곡동 소재 선주초등학교 서측 인근에 위치하며 부근은 단독
및 다세대주택과 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

제차량통행 용이하며 간선도로 등과 인근하여 제반교통사정 무난시됨.

형태 및 이용상태

사각형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며 다가구주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건으로서
-외벽: 스톤코트, 외장타일, 징크판넬 등 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감
-칭호: 샤시 이중창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비 등임.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 기호(ㄱ) 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본 건물은 현장조사시 폐문으로 동류형건물의 일반적, 표준적 이용상황을 기준하여
평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

2.1. 물건기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10960 (1)

소재지: 경상북도 구미시 봉곡동 261-11 (신주소: 경상북도 구미시 봉곡로15길 20-4)

건물 용도: 다가구주택 (제1종 근린생활시설 포함)

감정가: 723,910,660원

토지 면적: 277.80㎡ (약 84.03평)

건물 면적: 487.26㎡ (약 147.40평)

건물 층수: 4층

건축년도: 2007년

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 선산새마을금고 (추정)

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(8.50㎡) 포함

2.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 봉곡동에 위치하며, 선주초등학교 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독 및 다세대 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

본 물건은 서측으로 폭 약 8미터의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로 2류에 접합되어 있습니다.

가축 사육 제한 구역 및 상대 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

2.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 01월 11일 접수된 선산새마을금고 근저당권 (을9/을19)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 임차권 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 남지은: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-02-14, 배당신고 2024-02-21, 대항력 없음.

* 박성민: 보증금 20,000,000원, 차임 230,000원, 전입/확정 2023-02-10, 배당신고 2025-04-30, 대항력 없음.

* 윤지윤: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-03, 확정/배당 미상, 대항력 없음.

* 이소민: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-14, 확정 2022-02-04, 배당신고 2024-02-21, 대항력 없음.

* 지상민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-20, 확정/배당 미상, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(202호): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-11, 확정 2022-02-18, 배당신고 2024-04-19, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(302호): 보증금 85,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022-03-08, 확정 2022-02-17, 배당신고 2024-04-19, 대항력 없음.

임차인 중 윤지윤, 지상민은 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 그러나 본 건의 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

2.4. 상권분석

본 물건이 위치한 봉곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 배후 임대 수요가 풍부한 편입니다.

인근에 제1종 근린생활시설이 다수 분포하고 있어, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

다가구 주택으로서 10가구 거주가 가능하며, 상가 시설도 포함하고 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어질 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

2.5. 생활정보

교육: 선주초등학교가 인근에 있어 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

교통: 차량 통행이 용이하며 간선도로와의 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

의료: (정보 없음 - 추가 조사 필요)

환경: 제2종 일반주거지역으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.6. 잠재적 리스크

제시외 건물: 건축물대장에 명시되지 않은 제시외 건물 8.50㎡가 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 건축물대장과의 차이점, 법적 문제 발생 가능성 등 상세 확인이 필요합니다.

건물 내부 상태: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 조사가 이루어지지 못했으며, 동유형 건물의 일반적 상황을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인이 필수적입니다.

임대 관계: 임대 관계가 미상으로 파악된 부분이 있어, 명도 진행 시 임차인과의 협의 과정이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력은 없습니다.)

토지 이용 제한: 가축 사육 제한 구역 및 상대 보호 구역 등으로 인해 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 혐오시설의 존재가 확인되지 않았습니다. (추가적인 외부 정보 검색 필요)

2.7. 종합의견

본 물건은 구미시 봉곡동의 우수한 입지에 위치한 다가구주택으로, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

제시외 건물 존재, 폐문 조사, 임대 관계 미상 등 일부 확인이 필요한 사항이 있으나, 이는 현장 방문과 추가 조사를 통해 충분히 해소 가능할 것으로 보입니다.

다가구 주택으로서 임대 수익 창출 잠재력이 높으며, 제1종 근린생활시설로서의 활용 가능성도 있습니다.

2.8. 투자포인트

안정적인 임대 수익: 다세대 주택가에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 소멸되므로 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

교육 환경: 선주초등학교 인근으로 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 복잡한 소유권 문제가 없습니다.

복합 용도 가능성: 다가구 주택 및 근린생활시설로 활용하여 수익률을 극대화할 수 있습니다.

2.9. 예상입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.

본 물건의 감정가는 723,910,660원입니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 조사, 임대 수익률 분석, 그리고 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 고려될 수 있으나, 물건의 특성과 시장 상황에 따라 변동성이 있습니다.

본 건의 경우, 권리 관계가 매우 명확하므로 면밀한 현장 조사를 거쳐 적정 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.