나이스옥션 법원경매 김천 2025타경323 [1] 경상북도 김천시 율곡동 811 영무메트로 1층109호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 남면 옥산리 소재 ""KTX 김천구미역"" 북측인근에 위치하는 ""영무메트
로 제1층 제109호(기호 가), 제1층 110호(기호 나)""구분건물로, 부근 일대는 아파트단지, 오
피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반교통사정은 무난한 편
입니다.

건물의 구조

가),나) 철근콘크리트구조 평지붕 지상15층건 중 1층 109호, 1층 110호로서,
외벽: 외장타일, 화강석 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 샌드위치판넬 및 내부 인테리어 등 마감
바닥: 에폭시 등 마감
창호: 강화유리 창호.

이용상태

가) 제2종근린생활시설(일반음식점)
나) 제1종근린생활시설(소매점)입니다.

설비내역

공동위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비 및 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 인접지와 등고 평탄한 ""주상용 구분건물 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 6차선 및 북측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(김천도시지역), 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2014-02-03
)(대로2-혁신1)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-02-03)(중로1-혁신9)(접합), 가축사육제한
구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종)), 혁신도시개발예정지구(2016-03-17)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 기호 나)는 의뢰외 구분상가(1층 108호, 111호)와 내부 벽체 구분없는 튼상가로
이용중이니(현재 공실)경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경323 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새김천새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 김천시 율곡동 811 영무메트로 1층 109호

용도: 오피스텔 (제2종 근린생활시설-일반음식점)

토지면적: 13.45㎡ (약 4.07평)

건물면적: 70.81㎡ (약 21.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 801,000,000원

평가 요약:

본건은 경상북도 김천시 율곡동 소재 KTX 김천구미역 북측 인근의 영무메트로 1층 109호 및 110호로 추정되며, 부근 일대는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 지상 15층 건물 중 1층에 위치하며, 외벽은 외장타일, 화강석 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 샌드위치판넬 및 내부 인테리어 마감, 바닥은 에폭시 등으로 마감되었습니다.

토지는 세장형의 토지로 인접지와 등고 평탄한 주상용 구분건물 건부지입니다.

본건 동측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 3차선 도로와 접합니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구 등에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

기호 나) 110호는 의뢰외 구분상가(1층 108호, 111호)와 내부 벽체 구분 없는 튼 상가로 이용 중이며, 현재 공실입니다.

공동위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 KTX 김천구미역 북측 인근에 위치하고 있으며, 김천 혁신도시 내 중심상업지역에 속합니다.

주변은 대규모 아파트 단지와 다수의 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

KTX 김천구미역이 인근에 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

단지 앞으로는 왕복 6차선, 북측으로는 왕복 3차선 도로와 직접 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

또한, 시내버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30-35m) 및 중로1류(폭 20-25m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 해당하여 향후 지역 개발에 따른 수혜가 기대되나, 일부 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리인 근저당은 2015년 7월 17일 접수된 주식회사 새마을금고자산관리회사의 7억 8천만원 근저당이며, 해당 권리는 말소 예정입니다.

현재 진행 중인 임의경매는 새김천새마을금고의 6억 45,324,200원 채권에 기한 것입니다.

그 외 소유권 이전 및 신탁 등기 등은 말소되거나 말소 예정이므로, 낙찰 시 모든 권리는 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 7억 8천만원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

특히, 110호는 현재 공실 상태로 타 상가와 통합하여 이용 중입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 용도

영무메트로는 2015년에 준공된 오피스텔, 사무소, 금융업소, 근린생활시설, 판매시설 등이 복합된 건물입니다.

본건 109호는 제2종 근린생활시설(일반음식점) 용도로, 110호는 제1종 근린생활시설(소매점) 용도로 이용 가능한 것으로 평가되었습니다.

4.2. 주변 상권 특성

KTX 김천구미역 역세권과 김천 혁신도시의 배후 수요를 모두 누릴 수 있는 입지입니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 소비력이 높은 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 형성되어 있어 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.3. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 '영무 메트로' 내 전용면적 약 27.28㎡(약 8.25평)의 오피스텔이 2026년 3월 6일, 2월 26일, 4월 9일에 각각 4,900만원, 4,950만원, 4,900만원에 거래되었습니다.

이를 면적당 가격으로 환산하면 약 179만원 ~ 181만원/㎡ 수준입니다.

본건의 건물 면적이 70.81㎡ (약 21.42평)인 점을 감안할 때, 단순 시세 적용 시 약 1억 2,800만원 ~ 1억 3,000만원 수준으로 추정됩니다.

이 추정 시세는 감정가 8억 1백만원과 비교할 때 현저히 낮은 수준이며, 단위 면적당 감정가는 약 1,130만원/㎡으로 현재 시세보다 약 6배 이상 높게 평가되었습니다.

이는 감정평가 시점과 현재 시세 간의 상당한 괴리가 있거나, 본건(70.81㎡)이 비교 대상 매물(27.28㎡)보다 훨씬 큰 면적임을 감안해야 함을 시사합니다. 본건은 109호와 110호를 합한 면적으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 소매점, 식당 등이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

또한, 주변의 대규모 아파트 단지들이 제공하는 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

김천 혁신도시 내에는 다양한 교육 시설(학교, 학원 등)이 분포하고 있으며, 종합병원급 의료 시설도 인근에 있어 의료 접근성 또한 양호한 편입니다.

5.3. 주변 환경

KTX 김천구미역을 중심으로 조성된 행정/업무/주거 복합 타운으로, 지속적인 개발과 함께 인프라가 확충되고 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시세와 감정가의 괴리

최근 유사 면적 오피스텔 거래가 4,900만원~4,950만원 수준인 반면, 본건의 감정가는 8억 1백만원으로 매우 높게 책정되어 있습니다.

이는 낙찰가 결정에 있어 시세 반영이 중요하며, 고가 낙찰 시 투자 위험이 매우 높음을 의미합니다.

6.2. 면적 차이

최근 거래 사례(27.28㎡) 대비 본건의 면적(70.81㎡)은 약 2.6배 큽니다.

따라서, 단순 면적당 가격 적용보다는 본건의 실제 가치와 활용도를 면밀히 평가해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

감정평가 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존합니다.

6.4. 공실 가능성

감정평가서상 110호는 현재 공실 상태로, 타 상가와 통합 이용 중입니다.

만약 경매 후에도 공실이 지속될 경우, 임대수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 KTX 김천구미역 역세권에 위치한 영무메트로 내 오피스텔/상가로, 교통 접근성과 주변 생활 인프라가 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 가장 큰 우려는 최근 시장 거래가 대비 감정가가 매우 높게 책정되었다는 점입니다. 이는 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정할 경우 상당한 손실을 초래할 수 있습니다.

본건은 109호와 110호를 합한 비교적 큰 면적(70.81㎡)으로, 소형 평수 오피스텔과는 다른 시장 가치를 가질 수 있습니다.

권리관계는 인수되는 부담이 없는 임의경매 건으로 명확합니다.

투자 결정을 위해서는 현재 시세에 대한 면밀한 재조사와 함께, 본건의 실제 면적과 활용 가능성을 고려한 신중한 접근이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

KTX 김천구미역 역세권이라는 탁월한 입지 조건

김천 혁신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력

2015년 준공 건물로, 비교적 최신 시설 및 관리 상태 양호 예상

현재 공실 상태로, 인수 후 즉시 임대 세팅 또는 리모델링을 통한 가치 증대 가능

9. 예상 입찰가

산정 근거:

최근 유사 면적(27.28㎡) 오피스텔 매매 시세는 4,900만원 ~ 4,950만원 수준이며, 이는 약 179만원 ~ 181만원/㎡ 입니다.

본건의 면적(70.81㎡)에 이 시세를 적용할 경우, 예상 시세는 약 1억 2,800만원 ~ 1억 3,000만원으로 산정됩니다.

감정가 8억 1백만원 대비 현저히 낮은 시세이므로, 투자자는 시세 수준을 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

본건은 109호와 110호를 합한 면적임에도 불구하고, 소형 평수 시세와의 큰 격차를 고려하여 보수적으로 접근합니다.

인수되는 보증금은 0원으로, 명도 비용 외 추가 인수 부담은 없습니다.

추정 입찰가 범위: 4,500만원 ~ 5,500만원

최종 권고 입찰가: 5,000만원 내외 (감정가의 약 6.2% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.