나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10466 [1] 경상북도 경주시 안강읍 산대리 1489 1층108호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10466 [1] 경상북도 경주시 안강읍 산대리 1489 1층108호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경10466
• 주소: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 1489 1층108호
• 감정가: 267,111,520원
• 최저가: 130,885,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

경주지원 경매4계 2025타경10466 | 소재지: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 1489 1층108호 | 감정가: 267,111,520원 | 최저가: 130,885,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10466 (1)

소재지: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 1489 1층108호 (풍산레전드프라자)

용도: 근린생활시설 (일반음식점, 현재 공실)

감정가: 267,111,520원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 박OO / (채무자 정보 없음)

채권자: 유동화회사 (유동화물건)

1.2. 면적 및 구조 정보

토지 면적: 294.55㎡ (약 89.09평, 지분)

건물 면적: 82.50㎡ (약 24.96평, 전용)

건물 제시외 면적: 11.04㎡ (약 3.34평, 창고/세면실)

건물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물 중 1층

이용 상태: 일반음식점이나 기준시점 현재는 공실 상태임

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경주시 안강읍 산대리 소재 '산대2리마을회관' 남서측 근거리에 위치하며, 국도(28호선)변에 접해 있는 로드샵 형태의 상업 시설입니다.

제반 차량 출입이 자유로우며 국도변에 위치하여 교통 사정이 무난한 편입니다.

2.2. 상권 분석

주변 일대는 국도변을 따라 근린생활시설, 공장 및 농경지 등이 혼재된 지역 상권입니다.

주요 상권은 아니며, 국도 이용 차량이나 인근 공장 종사자 등을 주 대상으로 하는 특수 상권의 성격을 갖습니다.

현재 공실 상태인 점을 고려할 때, 입지적 특성(로드샵, 국도변)에 맞는 업종 (휴게음식점, 정비 관련 시설, 물류 창고 겸용 사무실 등) 선정 및 임차인 확보 노력이 필요합니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 관계

본건은 '부동산임의경매'로 진행되며, '토지/건물 일괄 매각'입니다.

유동화물건이므로 채권자가 금융기관 등에서 매입한 자산관리회사일 가능성이 높습니다.

등기부상 특별히 문제될 권리 (선순위 임차권, 유치권 등)가 보고서상 명시되어 있지 않아, 매각물건명세서 확인 후 입찰하는 것이 안전합니다.

3.2. 특이 사항 및 주의 사항 (필수 확인 사항)

1. 제시외 건물 포함 매각: 본건 북측에 위치한 제시외 물건 (강판조 판넬지붕 창고, 세면실 11.04㎡)이 매각에 포함되므로, 추가적인 법정 지상권이나 철거 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

2. 토지 지목 현황: 공부상 지목이 '답(논)', '공장용지' 등으로 되어 있으나, 현황은 '대(대지)'로 이용 중입니다. 이는 현재 이용 상태에는 긍정적이나, 토지이용계획 상 '자연녹지지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역' 등의 제한이 있으므로 토지 개발 시에는 제약이 따를 수 있습니다.

3. 위반건축물 등재: **본건 집합건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다.** 이는 취득 후 관할 구청으로부터 원상복구 명령 및 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있는 **가장 큰 리스크**입니다. 입찰 전 위반 내용 및 면적, 현재까지의 이행강제금 부과 내역을 반드시 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주변 환경

4.1. 잠재적 리스크

1. 위반건축물 리스크: 이미 명시된 바와 같이, 위반 사항에 대한 원상복구 비용 또는 지속적인 이행강제금 납부의 의무가 승계될 수 있습니다. 이 금액이 입찰가 결정에 중요한 요소가 됩니다.

2. 장기 공실 위험: 상권이 활성화된 지역이 아니므로, 공실 상태가 장기화될 위험이 존재합니다. 입찰자는 해당 입지에 적합한 업종과 임차 수요를 면밀히 분석해야 합니다.

3. 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상이라고 명시되어 있으므로, 만일의 경우 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 시 문제 발생 여부를 재차 확인해야 합니다.

4.2. 주변 환경 및 생활 정보

본건은 국도변에 위치하고 있으며 주변에 공장들이 혼재되어 있어 소음이나 환경적인 요소가 주거용 시설보다는 상업용 시설에 더 적합한 환경입니다. 일반적인 주거지역의 생활 편의 시설 정보는 본건과 관련성이 낮습니다.

인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 주변에 공장용지가 다수 분포하고 있어 환경 민감도가 높은 업종에는 부적합할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 경주 안강읍 국도변에 위치한 1층 근린생활시설로, 차량 접근성이 우수하고 토지 지분 (약 89평)이 비교적 넓습니다. 감정가는 2억 6천만 원대로 책정되었으나, **'위반건축물'이라는 치명적인 법적 리스크**와 현재 '공실'이라는 상권 리스크가 동시에 존재합니다. 따라서 매각 차수 진행에 따라 유찰이 예상되며, 충분히 감가된 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다. 입찰자는 위반 건축물 처리 방안과 예상 비용을 사전에 산정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 우수한 접근성: 28호 국도변에 위치하여 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

2. 넓은 토지 지분: 건물 면적 대비 넓은 토지 지분을 확보하고 있어 (약 89평), 장기적으로 토지 가치 상승에 대한 기대 여지가 있습니다.

3. 가격 메리트: 위반 건축물 리스크로 인해 다소 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 높아, 리스크를 감안한 저가 매입 기회가 될 수 있습니다. (투자금액은 위반 건축물 처리 비용을 포함하여 산정해야 함)

법원 정보

경주지원 경매4계