나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10462 [1] 경상북도 경주시 양남면 기구리 264-2 답 경매

매각기일: 2026-03-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10462 [1] 경상북도 경주시 양남면 기구리 264-2 답 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경10462 | 소재지: 경상북도 경주시 양남면 기구리 264-2 | 감정가: 87,608,000원 | 최저가: 42,928,000원 | 용도: 답

1. 경주지원 2025타경10462 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경상북도 경주시 양남면 기구리 264-2 소재 토지임의경매 건으로, 사건번호는 경주지원 2025타경10462 (1)입니다. 본 토지의 용도는 답(논)이며, 감정가는 87,608,000원입니다. 토지 면적은 1864.00㎡ (약 563.86평)입니다. 토지 지분율은 186400으로 기재되어 있습니다. 건물 면적은 0.00㎡이나, 건물 제시외 면적으로 9.00㎡(관리사, 판넬조 판넬지붕 단층)가 존재하며, 해당 건물은 매각에서 제외됩니다. 매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자도 김OO입니다. 채권자는 울OOOOOOOOO입니다.

본 물건의 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 법정지상권 성립 여지가 있다는 점입니다. 주의사항으로는, 첫째, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않고 원상회복명령이 발령될 수 있습니다. 둘째, 지상에 소재하는 9㎡의 건물(관리사)은 매각에서 제외되며, 이에 따라 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 셋째, 감정가에는 토지 위의 수목이 포함되어 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 경상북도 경주시 양남면 기구리 소재 '기구리마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 임야로 형성되어 있습니다. 소형 차량 접근이 가능하나, 지적도상 동측으로 도로에 접하나 현황은 폐도 상태로 맹지이며, 서측 농로를 통해 접근 가능합니다. 토지 이용계획으로는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한(1000))에 해당합니다. 토지 자체는 부정형이며 농경지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없으며, 임대 관례 및 기타 참고사항은 없습니다.

2. 입지조건

본건은 경주시 양남면 기구리 내에 위치한 토지로, '기구리마을회관'에서 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량으로 접근은 가능하나, 지적도상 도로가 있으나 현황 폐도 상태인 맹지이므로, 서측 농로를 이용해야 하는 불편함이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 진입로 확보 및 활용 계획이 중요함을 시사합니다. 생산관리지역으로 지정되어 있어 농업 관련 활동에는 적합하나, 건축 등 개발행위 시에는 관련 법규 및 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리분석

본건은 토지에 대한 임의경매 물건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자는 울OOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 매각에서 제외됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 미제출 시 보증금 미반환 및 원상회복명령 등 불이익이 발생할 수 있습니다. 또한, 매각 제외된 9㎡ 규모의 건물에 대해 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 건물 소유자와의 관계 및 토지 이용에 대한 법적 검토가 필요합니다. 현재 제시된 정보 외 추가적인 권리 제한 사항(예: 가압류, 근저당 등)은 확인되지 않았으나, 경매물건 명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경주시 양남면 기구리는 농경지와 임야가 대부분인 농촌 지역으로, 직접적인 상업 활동이나 상권 형성과는 거리가 있습니다. 가장 가까운 생활 편의시설이나 상업 시설은 읍내 또는 인근 마을로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. '기구리마을회관'이 인근에 있다는 점은 지역 커뮤니티의 중심지 역할을 할 수 있음을 시사하지만, 상업적 가치보다는 지역 생활권 내에서의 위치를 가늠하는 지표로 볼 수 있습니다. 농업용 토지로서의 가치가 주된 상권 분석의 대상이 됩니다.

5. 생활정보

본건은 경주시 양남면 기구리라는 농촌 지역에 위치하고 있어, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 인근에는 '기구리마을회관'이 있어 지역 주민들의 소통 공간으로 활용될 수 있습니다. 양남면 소재지나 인근 마을로 이동하면 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)을 이용할 수 있습니다. 양남항 등 해안 지역과도 비교적 가까워 바다를 접한 생활이 가능하며, 주상절리 등 관광 명소도 인근에 위치해 있습니다. 그러나 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 도시의 편리함보다는 자연 친화적인 전원생활을 선호하는 분들에게 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 발급 문제: 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 취득하지 못할 경우 계약이 무효가 되거나 손해를 볼 수 있습니다. 경작 능력이나 의지가 부족하다고 판단될 경우 발급이 거부될 수 있습니다.

2. 맹지 및 진입로 문제: 현황 도로가 폐도 상태로 맹지에 해당하므로, 서측 농로를 통해 접근해야 합니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있으며, 향후 건축 등 개발 시 진입로 확보에 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

3. 법정지상권 성립 가능성: 매각 제외된 9㎡의 건물(관리사)에 대해 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 토지 소유권 행사 시 건물 소유자와의 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

4. 생산관리지역 제한: 생산관리지역으로 지정되어 있어 용도 지역 상 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

5. 가축사육제한구역: 가축사육이 일부 제한되는 구역으로, 축산업을 고려할 경우 제한 사항을 확인해야 합니다.

6. 농지 불법 매립 관련 의혹: 과거 양남면 지역에서 폐기물 불법 매립 사례가 있었던 점(2016년 경북신문 기사) 은 해당 지역의 토지 환경에 대한 잠재적 우려를 제기할 수 있습니다. 다만, 본건 토지 자체에 대한 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 경주지원 2025타경10462 (1)은 경주시 양남면 기구리 소재 농업용 토지로, 감정가는 87,608,000원입니다. 약 563.86평의 넓은 면적을 가지고 있으나, 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출 의무, 법정지상권 성립 가능성 등 해결해야 할 과제가 명확한 물건입니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 주를 이루는 조용한 농촌 지역입니다. 투자자나 실수요자는 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인하고, 맹지 해소 및 법정지상권 문제에 대한 명확한 해결 방안을 모색해야 합니다. 이러한 제반 문제를 해결할 수 있다면, 농업용 토지로서의 가치 또는 향후 지역 개발 가능성을 고려한 투자를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 약 563.86평의 비교적 넓은 농지 면적은 농업 생산 활동에 유리하며, 향후 개발 가능성을 고려할 때 잠재적 가치가 있습니다.

2. 농촌 지역 투자: 귀농·귀촌 수요 또는 농업 관련 사업을 계획하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

3. 저평가 가능성: 맹지, 법정지상권, 농지취득자격증명 등의 제약 사항으로 인해 시장에서 저평가될 가능성이 있습니다. 이러한 단점을 극복할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 관광지 인근: 양남 주상절리 등 관광 명소와 비교적 가까워, 향후 관광객 유입 증가에 따른 지역 경제 활성화 시 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

5. 안정적인 농업 환경: 생산관리지역으로서 농업 활동을 지원하며, 경상북도 지역의 농업 기반을 활용할 수 있습니다.

9. 혐오시설 여부

검색 결과, 경주시 양남면 지역에 폐기물 처리 시설 추진 및 과거 폐기물 불법 매립 사례가 언급된 바 있습니다. 또한, 방사성폐기물처리장(방폐장) 유치가 논의된 사례도 있습니다. 그러나 본건의 정확한 소재지인 기구리 264-2와 인접한 지역에 현재 운영 중이거나 명확하게 식별되는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 불법 매립 사례가 있었던 점은 해당 지역의 토지 환경에 대한 잠재적 우려를 가질 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매4계