나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100303 [1] 경상북도 안동시 수상동 220-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.06.10

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 안동시 수상동 소재 ""안동경찰서"" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 중.소규모의 공장, 농경지 및 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

가. 형태 및 이용상황
기호1) : 부정형 토지로서, 주위일대와 대체로 평탄하며, 공업용 건부지로 이용중임.

나. 인접 도로상태
기호1) : 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

다. 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태
기호1) : 일반공업지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조

기호2) 창고 및 사무실 부분
철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로서(사용승인일:1981.12.08)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감.
바 닥 : 컬러 하드너 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.


<부속건물>
기호2) 공장 부분
철근콘크리트조 스레이트지붕 단층건으로서(사용승인일:1981.12.08)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
바 닥 : 컬러 하드너 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

기호2) 수위실 부분
시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로서(사용승인일:1981.12.08)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
바 닥 : 장판지 깔기, 인조석 물갈기 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

기호2) 기숙사 및 사무실 부분
시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층으로서(사용승인일:1981.12.08)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감.
바 닥 : 장판지 깔기, 인조석 물갈기, 타일 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

나. 이용상태

기호2) : 창고 및 사무실, 공장, 수위실, 기숙사 및 사무실로 이용중임.

다. 부대설비

위생설비 및 급·배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있으며, 기호2) 기숙사 및 사무실 부분에 유류보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

기계/기구의 현상

기호3) 기계기구는 압출기, 수전설비 등의 설비로서 현상 및 관리상태는 보통시되며, 기준시점 현재 휴업 중임.

공작물의 현상

현상 및 관리상태 보통임.

기타참고사항

가. 임대관계
-

나. 공부와의 차이
-기호 나)변소는 현황 멸실임.

다. 기 타
-

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 기계·기구 목록(일부 소재불명) 포함, 건물 중 변소 멸실(13.19㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 안동지원 2025타경100303 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 경상북도 안동시 수상동 220-1

* 용도: 공장

* 감정가: 1,769,068,430원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 4274.00㎡ (약 1293.38평)

* 건물 면적: 1304.27㎡ (약 394.53평)

* 제시외 건물 면적: 222.00㎡ (약 67.15평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 고지 사항

* 주의 사항: 일괄 매각. 제시외 건물 포함, 기계·기구 목록(일부 소재불명) 포함, 건물 중 변소 멸실(13.19㎡).

* 특이 사항: 대항력 있는 임차인 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 안동시 수상동 소재 "안동경찰서" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 중·소규모 공장, 농경지 및 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 토지 상황

* 형태 및 이용 현황: 본 토지(기호1)는 부정형 토지로서, 주위 일대와 대체로 평탄하며 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 공법상 제한: 본 토지는 일반공업지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 철도보호지구에 해당합니다.

2.3. 건물 현황

건물은 창고 및 사무실, 공장, 수위실, 기숙사 및 사무실로 이용 중입니다. 주요 건물 구조는 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조이며, 슬래브 및 스레이트 지붕으로 구성되어 있습니다. 사용승인일은 1981년 12월 8일입니다. 건물 중 변소 일부(13.19㎡)는 현황 멸실 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 영남화학 (영 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 1999-04-07

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임 정보와 대항력 유무를 면밀히 확인해야 합니다.

3.2. 등기부 요약 (토지 및 건물)

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(1999-04-23 접수, 360,000,000원) 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 갑구에 기재된 소유권 이전 및 일부 이전 등기, 그리고 가압류, 압류, 근저당권 등은 말소 대상에 포함되나, 권리관계 확인 시 세부 내용을 추가적으로 검토해야 합니다. 특히, '갑구1번 권헌기 지분 전부 근저당권' 및 '1번 권헌기 지분 가압류', '1번 권헌기 지분 압류' 등이 말소된 것으로 확인됩니다. 본 경매 개시 결정은 중소기업은행의 임의경매(2025-04-09 접수, 896,778,652원)에 의해 이루어졌습니다. 등기부채권 총액은 1,358,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

안동시 수상동 일대는 노후화된 공업지역으로, 과거에는 제조업 중심으로 형성되었으나, 최근에는 친환경 신산업 중심지로의 발전을 모색하고 있습니다. 본건이 위치한 지역은 중·소규모 공장과 함께 농경지, 임야, 주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 인근에 안동경찰서가 위치해 있어 치안 환경은 양호한 편입니다.

4.2. 주변 산업 동향

안동시는 2030년 공업지역 기본계획을 통해 스마트 융합, 친환경 신산업, 지속 가능한 발전을 목표로 하고 있습니다. 본건이 소재한 수상동 일원 역시 이러한 도시 발전 계획의 일부로, 노후 공업지역의 재정비 및 활성화 논의가 진행 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 도로: 본건 토지는 남측으로 약 3미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

* 대중교통: 안동 시내버스 노선이 운행 중이며, 안동경찰서 인근에 버스 정류장이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설 및 주변 시설

인근에 안동경찰서가 있습니다. 자세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 파악해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사 영남화학이 대항력 있는 임차인으로 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 과정에서 보증금 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 및 기계/기구

매각 대상에 제시외 건물과 기계·기구 목록(일부 소재불명)이 포함되어 있습니다. 제시외 건물의 정확한 상태 및 활용 가능성, 기계·기구의 가치 및 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 멸실

건물 중 일부(변소 13.19㎡)가 현황 멸실 상태입니다. 이는 건물의 전체적인 가치 평가 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 공법상 제한

토지가 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등에 해당하여 향후 건축이나 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6.5. 환경 관련 이슈

안동시 일부 지역(와룡면)에서 폐플라스틱 재생 공장 설립 관련 주민 반대 및 환경 오염 우려가 제기된 사례가 있습니다. 본건이 위치한 수상동 일대의 정확한 환경 민감성은 추가적인 조사가 필요하나, 공장 밀집 지역이므로 잠재적인 환경 관련 이슈를 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 안동시 수상동에 위치한 공장 부지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적과 공장 시설을 갖추고 있어 산업 용도로 활용 가치가 있습니다. 하지만 사용승인일이 오래된 건물이며, 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 건물 멸실, 소재 불명 기계·기구 포함 등 명도 및 관리에 주의가 필요한 사항들이 있습니다. 또한, 지역 공업지대의 노후화 및 도시 계획에 따른 향후 개발 방향, 환경 관련 이슈 등도 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4274㎡의 넓은 토지 면적은 다양한 산업 활동 및 추가 개발 가능성을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도 명도 및 관리 부담이 줄어들 수 있습니다 (단, 임차인 존재).

* 산업단지 개발 잠재력: 안동시의 공업지역 활성화 및 신산업 유치 계획에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현 시점에서는 정확한 산정이 어렵습니다. 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 1,769,068,430원

* 인수 보증금: 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 실제 보증금 및 대항력 유무에 따라 달라질 수 있습니다.

* 명도 비용 및 기간: 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 관련 예상 비용 및 소요 기간을 산정해야 합니다.

* 건물 상태 및 수리 비용: 오래된 건물의 보수 및 개량에 필요한 비용을 고려해야 합니다.

* 기계·기구 가치: 소재 불명 기계·기구를 제외한 현존 기계·기구의 실질적인 가치를 평가해야 합니다.

* 향후 개발 가능성 및 지역 시장 동향: 안동시의 공업 지역 개발 계획, 인근 산업 동향, 부동산 시장 전망 등을 분석하여 적정 가치를 산출해야 합니다.

따라서, 상기 고려사항들을 바탕으로 신중한 현장 조사와 권리 분석, 시장 조사를 거쳐 경쟁 입찰 상황을 감안한 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.