나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7808 [1] 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 17층1718호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 ""남문시장네거리"" 남동측 인근에 위치하는 ""반월당아너스제네스타워오피스텔 제17층 제1718호"" 이며, 주위 일대는 근린생활시설 및 업무시설, 아파트, 후면 주택지, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 중 17층 1718호로서,
외벽: 화강석붙임,몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
바닥: 바닥재, 타일 등,
창호: 샷시창임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생.급배수설비, 화재탐지기, 승강기설비, 도시가스 개발난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

14필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 6~7차선, 북동측으로 왕복 5차선, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3,5,6,9): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역(동부교육청문의
(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재>가축사육제한구역,
기호 4,11): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역
(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재>가축사육제한구역,
기호 7,8): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역
(동부교육청문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재>가축사육제한구역,
기호 10): 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),
경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역,
기호 12,13): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류
(폭 40m~50m)(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청
문의(606-5146),경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
<추가기재>가축사육제한구역,
기호 14): 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)
(도시관리과문의(661-2815))(접합), 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146),
경북여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 반월당아너스제네스타워오피스텔 17층1718호

사건번호: 대구지방법원 2025타경7808 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 17층1718호

용도: 오피스텔

감정가: 211,000,000원 (2억 1천 1백만원)

토지면적: 6.09㎡ (약 1.84평)

토지지분: 6.0858㎡ (약 1.84평)

건물면적: 44.83㎡ (약 13.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (별도 명시 사항 없음)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 중구 남산동 "남문시장네거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 주택지, 학교 등이 혼재되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통한 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 17층 1718호임. 외벽은 화강석붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시임.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지기, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 14필지의 일단으로 구성된 부정형 토지 위에 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있음.

* 인접 도로상태: 북서측으로는 왕복 6~7차선, 북동측으로는 왕복 5차선, 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 5일자 중구(대구광역시) 압류 (등기부표시: 갑7)

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리(압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정임.

* 주목해야 할 권리는 을구 1번의 주택임차권으로, 이는 매수인에게 인수되는 권리임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김지호, 박우림)

* 보증금: 230,000,000원 (2억 3천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 1월 17일

* 확정일자: 2022년 1월 17일

* 배당신고일자: 2024년 1월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 권리 분석 종합:

* 을구 1번 임차권(2024.01.17 등기)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 대항 가능함.

* 임차보증금 2억 3천만원 중 배당으로 전액 변제되지 못하면, 부족한 금액은 매수인이 부담해야 함.

* 본건의 감정가는 2억 1천 1백만원이나, 임차보증금이 2억 3천만원으로 감정가를 초과함. 따라서 임차인이 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 가능성이 매우 높으며, 매수인은 최소 19,000,000원 (230,000,000원 - 211,000,000원)의 보증금을 인수하게 될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 본 건은 대구광역시 중구의 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역에 속함.

* 남문시장 등 전통시장과 인접하며, 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 가치가 높음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 남문시장, 은행, 병원, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 교통: 주요 도로와 인접하여 대중교통 이용 및 차량을 이용한 이동이 편리함.

* 건물: 2019년 준공된 오피스텔로 비교적 최신식 건물이며, 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금(2억 3천만원)이 감정가(2억 1천 1백만원)를 초과하므로, 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 하는 부담이 매우 큼. 이는 투자 수익률에 직접적인 악영향을 미칠 수 있음.

* 매수인이 인수하는 권리: 을구 1번 임차권은 매각 후에도 소멸되지 않으므로, 실제 투자 시 인수해야 하는 총 금액을 신중하게 고려해야 함.

* 임차인 협상 리스크: 임차인과의 원만한 합의 없이는 명도 및 보증금 부담 관련 문제가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 중구 중심상업지역에 위치한 오피스텔로 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 중대한 권리상의 문제가 존재함. 이로 인해 낙찰자는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수해야 하며, 최소 19,000,000원 이상의 추가적인 금전적 부담이 발생할 것으로 예상됨. 따라서, 임차인과의 협의 결과 및 배당 현황을 철저히 파악하고, 투자 위험도를 면밀히 분석한 후 입찰 여부를 결정해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구 중구 중심상업지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 상권이 활성화되어 있음.

* 최신식 건물: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있음.

* *주의*: 위와 같은 장점에도 불구하고, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 매우 커 투자 위험이 높음. 투자 결정 전 반드시 임차인과의 협상 결과 및 잔여 보증금 인수액을 확인해야 함.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금(230,000,000원)이 감정가(211,000,000원)를 초과하는 상황입니다. 이는 매수인이 최소 19,000,000원 (230,000,000원 - 211,000,000원)의 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 본 건의 최대 적정 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

최대 적정 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금 (추정치)

= 211,000,000원 - 230,000,000원

= -19,000,000원

이는 본 건의 현재 감정가로는 임차인의 보증금을 전액 충당할 수 없으며, 입찰자가 보증금 전액을 인수한다고 가정할 때, 이론적으로 19,000,000원의 손실이 발생하는 상태임을 나타냅니다. 따라서 본 건에 입찰하는 것은 권장되지 않으며, 입찰 시에는 매우 낮은 금액(예: 경매 개시 비용 수준)으로 고려하거나, 임차인과의 협의를 통해 보증금 인수 금액을 확정한 후 재산정해야 합니다.

권장 입찰가: 0원 ~ (경매 개시 비용 수준). 실질적인 시장 가치 대비 손실 가능성이 매우 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.