나이스옥션 법원경매 대구 2025타경737 [1] 대구광역시 동구 사복동 506 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 사복동 소재 '안심차량기지' 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는
농경지, 고속국도 월편으로는 택지개발지구 내 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1, 2 : 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서, '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 지적도상 맹지이나, 기호 2 토지를 통해 출입 가능함.
기호 2 : 서측으로 폭 약 3m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공장설립제한지역, <추가기재>
농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환.
목록1. 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경737 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 반야월농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 사복동 506

용도: 답 (밭)

감정가: 343,528,000원

토지면적: 1867.00㎡ (약 564.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환.

목록1. 맹지임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 대구광역시 동구 사복동 소재 '안심차량기지' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 농경지와 함께 고속국도가 접해 있으며, 월편으로는 택지개발지구 내 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

간선도로 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 기호 1 토지는 지적도상 맹지이나, 기호 2 토지를 통해 출입이 가능합니다. 기호 2 토지는 서측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 형태

본 건 토지(기호 1, 2)는 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 현재 '전'(밭)으로 이용 중입니다.

2.4. 주변 시설

본 건 인근에는 대구 도시철도 1호선의 안심차량기지가 위치하고 있습니다. 차량기지는 일반적으로 소음, 분진 등 발생으로 인해 주민 기피시설로 여겨질 수 있습니다. 또한, 인근에는 택지개발지구 내 아파트 및 근린생활시설 등이 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 일부 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 을10 근저당권(2022-12-02, 반야월농업협동조합, 240,000,000원)을 기준으로 하여 그 이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 324,628,452원(을10, 을12, 갑4, 갑5 합계)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 모든 권리관계를 정리하고 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 대구광역시 동구 사복동 일대는 현재 농경지가 주를 이루고 있으나, 주변으로 택지개발지구가 조성되어 아파트 및 근린생활시설이 들어서면서 점진적인 도시화가 진행되고 있는 지역입니다. 고속국도가 인접하여 교통망은 발달해 있으나, 이는 소음 발생의 요인이 될 수도 있습니다.

4.2. 개발 가능성

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공장설립제한지역에 해당합니다. 또한, 하천구역일 가능성도 있어, 해당 지자체(건설과) 문의가 필요합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항들은 향후 건축 및 개발 행위에 상당한 제약을 가하므로, 잠재적인 개발 가능성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

본 건은 농경지 위주로 형성되어 있어 직접적인 생활 편의시설은 부족할 수 있습니다. 다만, 인근의 택지개발지구 내 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 접근은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 문제

기호 1 토지는 지적도상 맹지로서, 타인 토지에 대한 통행로 사용 허가 등 법적인 절차나 소유자와의 협의가 필수적입니다. 비록 기호 2 토지를 통해 출입이 가능하다고는 하나, 이는 기호 2 토지 소유자의 동의 및 이용 조건에 따라 달라질 수 있어 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 농지법 관련 제약

본 건은 농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지입니다. 매각 조건에 명시된 바와 같이, 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않는다는 점은 매우 중요합니다. 해당 농지를 취득하려면 반드시 농지법 관련 규정을 숙지하고 자격 증명을 발급받아야 합니다.

6.3. 개발 제한 구역

본 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 건축물의 신축, 증축, 개축 등 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 허가된 범위 내에서만 이용이 가능하며, 일반적인 개발이나 건축을 기대하기는 어렵습니다.

6.4. 하천구역 가능성

토지이용계획상 하천구역에 해당될 가능성이 있다는 점은 추가 확인이 필요합니다. 하천구역으로 지정될 경우, 토지 이용 및 소유권 행사에 매우 엄격한 제한이 따르게 됩니다.

6.5. 기타 (임대차 관련)

임대관계가 미상으로 조사되어, 혹시 모를 미등기 점유자나 실제 임대차 관계가 있는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 큰 문제는 없을 수 있으나, 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 사복동 소재 답(전) 용도의 토지로, 경매 채권자는 반야월농업협동조합입니다. 감정가는 343,528,000원이며, 토지 면적은 1867㎡입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 인수되는 권리 및 임차인 보증금은 없습니다. 그러나 맹지, 농지법상 농지취득자격증명 필수 제출, 자연녹지/개발제한구역 등 다수의 개발 제약, 하천구역 가능성 등 여러 리스크를 내포하고 있습니다. 안심차량기지가 인근에 위치하며, 주변에는 농경지와 택지개발지구가 혼재되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 기본적인 가치를 고려한 투자

* 주변 택지개발지구와의 연계 가능성에 기반한 장기적 관점에서의 접근

* 감정가 대비 시세가 저평가되었다고 판단될 경우의 매수 기회

9. 예상 입찰가

감정가: 343,528,000원

토지 면적: 1867.00㎡ (약 564.77평)

감정가 평당가: 약 608,278원/㎡ (약 2,008,861원/평)

본 물건은 맹지라는 점, 농지취득자격증명 필수 제출 및 관련 법규 준수, 그리고 자연녹지/개발제한구역 등 강력한 개발 제한으로 인해 일반적인 토지 투자 물건 대비 가치 평가에 신중을 기해야 합니다. 또한, 하천구역 편입 가능성 등 추가적인 리스크도 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 위와 같은 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 그리고 본 물건의 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 이러한 조건의 물건은 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 이는 시장 상황과 입찰 참여자들의 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 농지법 관련 전문가 및 현지 부동산 전문가와 반드시 상담 후 최종 입찰가를 결정하시길 권고드립니다.

인수 보증금은 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 별도 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.