나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7838 [1] 경상북도 청도군 매전면 지전리 135 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7838 [1] 경상북도 청도군 매전면 지전리 135 답 경매

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대구지방법원 경매9계 2025타경7838 | 소재지: 경상북도 청도군 매전면 지전리 135 | 감정가: 14,194,000원 | 최저가: 6,954,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7838 (1)

소재지: 경상북도 청도군 매전면 지전리 135

용도: 답 (농지)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각

소유자: 현OO

채권자: 신OOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지 총면적: 604.00㎡ (약 182.72평)

매각 지분: 토지 지분 (토지 지분율: 30200)

*실제 매각되는 지분 면적은 604.00㎡ 중 일부 지분이며, 일반적인 경우 302.00㎡ (약 91.35평)에 해당하는 지분으로 추정됩니다.

감정가: 14,194,000원

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 경상북도 청도군 매전면 지전리 소재 "중남교" 남서측 인근에 위치한 농경지입니다.

주변은 경지정리된 답(논), 전(밭) 등의 농경지 및 창고시설 등으로 형성된 전형적인 농촌지역입니다.

차량 및 농기계 출입이 가능하며, 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 보통입니다.

세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하여 영농에 용이한 상태이며, 현재 "답"으로 이용 중입니다.

2.2. 주변 시설 및 생활 정보

본 건은 순수한 농림지역 내에 위치하여 상업시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

주변에 '중남교' 등의 소규모 기반 시설이 있으나, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 매전면 소재지나 청도읍내로 이동해야 합니다.

(주변 시설 검색 결과, 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 추후 현장 임장 시 개별적인 농장 또는 소규모 창고시설 등의 존재 여부를 확인할 필요가 있습니다.)

본 건은 농지법상 규제가 강한 지역에 해당하므로, 투자 목적은 농지로서의 활용 또는 장기적인 가치 보존에 초점을 맞추어야 합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

농림지역: 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다.

농업진흥구역(농업진흥구역): 농지의 보전과 이용에 관한 규제가 매우 강력합니다. 농업 생산과 직접 관련이 없는 행위는 사실상 불가능합니다.

가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종)): 모든 축종에 대한 사육이 전면적으로 제한됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

본 건은 부동산 강제경매 사건으로 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

특이사항으로 **공유자우선매수신고**가 있으나, 주의사항에 "공유자 우선매수 제한(공유자우선매수권은 1회에 한함)"이 명시되어 있어, 해당 공유자가 과거에 우선매수권을 사용했는지 여부를 확인할 필요가 있습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (잠재적 리스크 포함)

농지취득자격증명 (농취증) 제출 의무:

가장 중요한 조건입니다. 본 건은 '답(논)'이므로 농지법상 **농지취득자격증명**을 발급받아 법원에 제출해야 합니다.

**미제출시 매수보증금(입찰보증금)은 미반환**되므로, 낙찰 전 관할 지자체(청도군청)를 통해 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

지분 매각 및 공유자 관계:

매각 대상이 토지 **일부 지분**이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정이 가장 큰 리스크입니다.

공유물 분할 청구 소송 등을 통해 지분을 현금화하거나 기존 공유자에게 매도하는 등의 후속 조치가 필요합니다.

**공유자 우선매수신고**가 있으므로, 낙찰자가 결정되더라도 공유자가 법정에서 우선매수권을 행사하면 낙찰이 무산될 수 있습니다. (다만 1회 제한 조건이 리스크를 일부 상쇄)

엄격한 개발 제한:

**농림지역** 및 **농업진흥구역**에 위치하고 있어, 현 상태(답) 외 다른 용도로의 개발이나 건축 행위는 극히 제한적입니다. 단순 투자 목적보다는 농지로서의 장기 보유를 전제로 해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수 위험.

2. 공유자 우선매수권 행사로 인한 낙찰 무산 위험 (1회 제한 조건 확인 필요).

3. 지분 매각으로 인한 공유 관계 해소(협상, 소송 등)의 시간적/비용적 리스크.

4. 농업진흥구역 내에 있어 향후 개발 가능성이 사실상 전무하여 시세 차익을 기대하기 어려움.

4.2. 종합 의견

본 건은 토지 전체가 아닌 **지분 매각**이며, **농업진흥구역** 내 **답**이라는 점에서 일반적인 투자자에게는 진입 장벽이 높은 물건입니다.

감정가가 평당 약 77,700원($14,194,000 / 182.72평$)으로 농지임을 감안해도 낮은 편인데, 이는 지분 물건이고 개발 제한이 강력하기 때문입니다.

단순 개발을 통한 단기 차익은 불가능하며, **농업에 종사**하거나 **장기적인 농지 보유를 목적**으로 하는 투자자, 또는 **기존 공유자가 아닌 이상** 신중한 접근이 필요합니다.

4.3. 투자 포인트

저렴한 단위 면적당 가격: 지분 물건의 특성상 감정가가 저렴하게 책정되어 있어, 낙찰가 또한 낮을 경우 최소한의 비용으로 농지 지분을 확보할 수 있습니다.

공유자 매수 유도: 공유 관계 해소를 원하는 기존 공유자에게 지분을 되팔아 수익을 실현하는 출구 전략이 가능합니다.

장기 농지 보유: 농지연금 등 정부 지원 제도나 향후 농업 진흥 구역 해제 등의 장기적인 변화를 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. (다만 해제 가능성은 매우 낮음)

법원 정보

대구지방법원 경매9계