나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51257 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동에 소재하는 부동산으로서, 부근은 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 북측 약 500미터 거리에 「서산초등학교」가 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물로서,
외 벽: 몰탈위페인트 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창 호: 샷시창호임.

이용상태

「아파트」로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외의 도로상태 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉),
가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 본건은 토지이용계획확인원상 일부「중로2류 저촉」이나, 저촉부분의 면적은 미미한
편임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기 (2024.7.9. 등기) 있음 (임대차보증금 22,500만 원, 전입일 2022.7.8., 확정일자 2022.5.30.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경51257 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 7층704호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 223,000,000원

1.3. 건물 및 토지 면적

토지면적 (토지지분): 36.9419㎡ (약 11.18평)

건물면적 (전용면적): 64.9504㎡ (약 19.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 충청남도 서산시 석림동에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 북측 약 500미터 거리에 '서산초등학교'가 소재합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다. 아파트 단지 내·외의 도로 상태도 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 접해 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉) 구간이 존재하나, 저촉 부분의 면적은 미미한 것으로 파악됩니다. 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 부동산강제경매이며, 말소기준권리는 2025년 4월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(채권금액 232,942,879원)입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 갑4 (강제경매, 2025.04.18, 주택도시보증공사)

3.3. 인수 권리 분석

* 임차인: 소철

* 대항력: 있음

* 권리 종류: 주택임차권 (을구 순위 5번)

* 등기일자: 2024.07.09

* 임대차보증금: 225,000,000원

* 전입일자: 2022.07.08

* 확정일자: 2022.05.30

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 말소 대상 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 주택도시보증공사의 강제경매(말소기준권리) 및 이에 후순위인 권리들이 있습니다. (1번 신탁등기말소는 이미 처리된 것으로 보입니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

주변 지역은 아파트단지와 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: 약 500미터 거리에 서산초등학교가 소재합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 혐오 시설: 현재 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본 아파트 단지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 도시계획상 가축사육제한구역에 해당합니다.

4.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 서산 센트럴 코아루

* 준공 연도: 2019년 03월 28일 (신축 아파트)

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 337세대

* 최고층: 20층

* 해당 동/호수: 102동 7층 704호

* 부대 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 주차 시설: 총 409대 주차 가능 (총괄표제부 기준)

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 을구 5순위의 대항력 있는 임차인 소철 씨의 보증금 225,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 초과하는 금액이 될 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획 저촉

토지 이용 계획상 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉되는 부분이 있으나, 면적은 미미한 것으로 파악되어 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 평가

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 아파트로서 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 중 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 따라서 감정가 외에 인수해야 할 금액을 고려한 신중한 접근이 필수적입니다.

6.2. 투자 시 고려사항

이 물건의 성공적인 투자는 임차인 보증금 인수 부담을 정확히 파악하고, 이를 상쇄할 수 있는 수준의 입찰가를 산정하는 데 달려 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 아파트 장점

2019년 준공된 아파트로, 비교적 최신 건축 기준을 따르고 있으며 내부 시설 및 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

7.2. 지역 가치 상승 가능성

서산시 석림동 일대의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

본 건과 동일한 면적(64.9504㎡)의 최근 매매 사례를 보면, 2026년 6월 3일 6층 거래가 233,000,000원, 2026년 6월 6일 15층 거래가 240,000,000원입니다. 이를 바탕으로 본 건의 시장 가치는 약 235,000,000원으로 추정됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정 근거

매수인이 부담하게 될 총 비용은 입찰가와 인수해야 할 임차인 보증금(225,000,000원)의 합계입니다. 투자 수익을 고려하기 위해서는 총 비용이 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않아야 합니다.

즉, 입찰가 + 인수 보증금 <= 시장 가치

따라서, 입찰가 <= 시장 가치 - 인수 보증금

입찰가 <= 235,000,000원 - 225,000,000원 = 10,000,000원

8.3. 예상 입찰가

상기 분석에 따르면, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 225,000,000원을 고려할 때, 시세 대비 최대 입찰가는 10,000,000원으로 산정됩니다. 이는 감정가 223,000,000원 대비 매우 낮은 금액이며, 실제 경매에서 이 금액으로 낙찰받는 것은 현실적으로 어려울 수 있습니다. 해당 물건은 임차인 보증금 인수 위험으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.