나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20258 [1] 충청남도 청양군 비봉면 양사리 119-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 청양군 비봉면 양사리 소재 ""양사2리 마을회관"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 및 단독주택 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사로서 묵전 상태임.
기호(2): 대체로 사다리형 완경사지로서 수목장 형태의 묘지 등으로 이용중임.
기호(3): 대체로 부정형 완경사지로서 묵전 상태임.
기호(4): 대체로 부정형 완경사지로서, 나지 상태 및 일부 묘지로 이용중임.
기호(5): 대체로 부정형 완경사지로서 묵전 및 일부 묘지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북서측의 세로의 농로를 통하여 접근가능함.
기호(2,4): 지적도상 도로에 접하나, 현황은 인접토지를 통하여 접근가능함.
기호(3): 지적도상 맹지이나, 인접토지를 통하여 접근가능함.
기호(5): 본건 남서측의 세로의 농로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(1~5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(800m이내의 지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임.

제시목록 외의 물건

- 기호(2,4,5) 지상에 소유자 미상의 제시외 분묘가 소재하며, 기호(3) 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재함.
- 기호(1) 지상에 별지 ""사진용지""와 같이 철거 및 이전이 용이한 제시외 컨테이너가 소재하오니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2,4)는 공부상 대지이나 현황 기호(2)는 묘지 등, 기호(4)는 대나무 등이 우거진 나지상태 및 일부 묘지로 이용중이고, 기호(5)는 공부상 전이나 현황 일부 묘지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 포함. 목록1,3,5 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
목록2,4,5 연고미상의 분묘 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 공주지원 2025타경20258 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 기술보증기금 (기OOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 청양군 비봉면 양사리 119-2

용도: 전

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 110,436,000원

토지면적: 3267.00㎡ (약 988.37평)

토지지분: 3267㎡ (약 988.37평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 청양군 비봉면 양사리 소재 "양사2리 마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 및 단독주택 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

2.3. 도로상태

기호(1): 본건 북서측의 세로의 농로를 통하여 접근가능함.

기호(2,4): 지적도상 도로에 접하나, 현황은 인접토지를 통하여 접근가능함.

기호(3): 지적도상 맹지이나, 인접토지를 통하여 접근가능함.

기호(5): 본건 남서측의 세로의 농로를 통하여 접근가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 하태신 근저당 (2023-05-03, 40,000,000원)

주요 등기 내용: 기술보증기금 강제경매 개시결정 (2025-04-16, 200,000,000원)

등기부채권 총액: 40,000,000원

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (단, 아래 분묘기지권 등은 제외)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지 있음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보: 해당 물건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 특수 권리 사항

공동담보, 분묘기지권 (성립 여지 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 청양군 비봉면 양사리 일대는 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설은 부족한 편입니다. 인근 양사2리 마을회관이 근거리에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

본 물건은 농촌 지역의 토지로, 일반적인 상업적 가치보다는 농업적 가치 또는 특정 개발 계획과의 연계성을 고려해야 합니다. 최근 정부에서 농지 이용 규제를 합리화하고 농촌 지역 경제 활성화를 위한 정책을 추진하고 있으나, 본 물건의 직접적인 개발 계획이나 잠재적 가치를 판단하기에는 추가적인 정보가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주위는 농경지, 자연림 및 단독주택 등이 소재하여 비교적 조용하고 한적한 농촌 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.2. 편의 시설 접근성

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근은 용이하나, 쇼핑, 의료, 교육 등 주요 편의 시설은 차량을 이용해 상당 거리를 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

목록 1, 3, 5 토지는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 확인 및 준비가 필요합니다.

6.2. 분묘 관련

목록 2, 4, 5 지상에 연고미상의 분묘가 소재하며, 이는 분묘기지권 성립의 가능성을 내포합니다. 분묘기지권이 인정될 경우 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있으며, 최저매각가격 또한 이러한 분묘 소재로 인한 제한을 반영하여 책정되었습니다.

6.3. 토지 이용 현황

기호(1,3,5)는 묵전 상태로 현재 경작되지 않고 있으며, 기호(2)는 수목장 형태의 묘지로, 기호(4)는 나지 상태 및 일부 묘지로 이용 중입니다.

6.4. 공부와의 차이

기호(2,4)는 공부상 대지이나 현황은 묘지 등, 기호(5)는 공부상 전이나 현황 일부 묘지로 이용되는 등 공부상 내용과 현황이 일부 상이합니다.

6.5. 기타 제시외 물건

기호(2,4,5) 지상에 소유자 미상의 제시외 분묘가 소재하며, 기호(3) 지상에 소유자 미상의 제시외 수목이 소재합니다. 또한, 기호(1) 지상에는 제시외 컨테이너가 소재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다.

6.6. 지역 규제

해당 토지(기호 1~5)는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(800m 이내 지역)으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 청양군 비봉면에 위치한 토지로서, 다수의 필지로 구성되어 있습니다. 토지는 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 농촌 지역에 속하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 특히, 일부 필지에서 발견되는 연고미상의 분묘는 분묘기지권 성립 가능성을 시사하며, 이는 토지 이용에 있어 중요한 고려 사항입니다. 또한, 농지 취득 자격 증명 제출 의무는 경매 참여 시 반드시 확인해야 할 필수 조건입니다. 도로 접근성은 농로 등을 통해 가능하나 일부 맹지 및 인접 토지 통행 의존성이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지로서 농업적 활용 또는 향후 지역 개발 가능성에 주목할 수 있습니다.

* 분묘기지권 및 농지취득자격증명 관련 규제 이해를 통해 명확한 권리 분석 및 리스크 관리가 가능합니다.

* 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 수목 및 컨테이너를 활용할 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산출은 본 물건의 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 분묘기지권 및 농지취득자격증명 관련 불확실성, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 현재 제공된 감정가 110,436,000원을 기준으로 하되, 제시된 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 분묘 소재로 인한 토지 이용 제한과 농지 취득 관련 절차 이행 여부가 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.