나이스옥션 법원경매 청주 2024타경59752 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 452 2층 205호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2024타경59752 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 452 2층 205호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매6계 2024타경59752 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 7, 2층 205호 | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 10,789,000원 | 용도: 다세대주택

1. 청주지방법원 2024타경59752 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2024타경59752 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 성화동 452, 2층 205호

용도: 다세대주택 (오피스텔로 이용중)

감정가: 105,000,000원

토지면적: 21.51㎡ (약 6.51평)

토지 지분율: 2151.05

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.99㎡ (약 15.73평) (전용면적 기준, 분양면적은 별도 명시 없음)

건물 지분율: 5199.3

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: (OOOO

채무자: (OOOO

채권자: 김OO

특이사항: 재매각

1.2. 물건 현황

본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동에 위치한 다세대주택 내 오피스텔입니다. KBS청주방송총국 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 근린생활시설, 업무용 및 주거용 오피스텔 등이 혼재하여 있습니다.

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층, 지하 1층 건물 내 2층 205호입니다. 외벽은 타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 건물 내에는 공용 승강기 및 지하·지상 주차장이 마련되어 있습니다.

토지는 사다리형의 평지로, 상업용 및 업무용(오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 12미터 폭의 포장도로를 통해 접근이 가능하며, 토지이용계획상으로는 준주거지역에 해당합니다. 공부상 차이는 없습니다.

1.3. 입지조건

본건은 청주시 서원구 성화동에 소재하며, KBS청주방송총국 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무용 및 주거용 오피스텔 등이 밀집된 지역으로, 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 평가됩니다. 준주거지역에 해당하여 향후 지역 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건의 가장 중요한 주의사항은 '대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 중 배당으로 변제받지 못한 금액을 인수해야 할 수도 있음을 의미합니다. 따라서 경매 진행 시 임차인의 대항력 유무, 정확한 보증금 액수, 확정일자, 배당 요구 여부 등을 면밀히 조사하여 인수해야 할 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 또한, 본건은 '재매각' 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 문제가 발생했음을 시사합니다.

1.5. 상권분석

건물 주변은 근린생활시설, 업무용 및 주거용 오피스텔이 혼재되어 있어 배후 수요가 있는 상권으로 볼 수 있습니다. KBS청주방송총국과 인접해 있어 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 한 상권 형성 가능성도 있습니다. 준주거지역이라는 점을 감안할 때, 오피스텔 및 다세대주택 관련 상권의 안정성을 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건이 소재한 성화동 일대는 주거 및 업무 시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 주변 대학가 및 문화 체육 시설과의 접근성도 고려해볼 수 있습니다. 검색 결과, 본건의 즉각적인 주변에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 투자금액 산정에 신중해야 합니다. 재매각 물건이라는 점 또한 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 내 준주거지역에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다. 입지 자체는 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 평가되며, 주변에 업무 및 주거 시설이 혼재하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재로 인한 보증금 인수 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 매우 중요한 부분입니다. 재매각 물건임을 감안하여 권리관계 및 물건 상태를 철저히 조사해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 인수되는 보증금액을 제외한 실제 낙찰가율이 시세 대비 저렴하게 형성될 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

2. 임차인을 승계하여 월세 수익을 얻는 방안을 고려할 수 있습니다. (임대차 계약 조건 확인 필요)

3. 청주시 서원구 지역 개발 계획과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수 부담을 정확히 파악하고, 그에 따른 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매6계