나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11518 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1596 우남아파트두정마을 102동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11518 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1596 우남아파트두정마을 102동 5층501호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경11518
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1596 우남아파트두정마을 102동 5층501호
• 감정가: 222,000,000원
• 최저가: 222,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

천안지원 경매3계 2025타경11518 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1596 우남아파트두정마을 102동 5층501호 | 감정가: 222,000,000원 | 최저가: 222,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 기본 정보 분석

1.1. 사건 개요

천안지원 2025타경11518 (1) 물건에 대한 분석 보고서입니다. 본 건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 우남아파트두정마을 102동 5층501호 소재 아파트(용도: 아파트)이며, 감정가 222,000,000원으로 책정되었습니다. 본 경매는 부동산임의경매 사건이며, 채권자 천OOOOOOO가 채무자 주OOOOOOOO를 상대로 청구한 경매 사건입니다. 소유자는 곽OO입니다.

1.2. 물건 현황 (지분 매각)

본 건은 전용면적 84.92㎡의 아파트이며, 토지면적은 46.21㎡입니다. 가장 중요한 특징은 매각대상이 '토지/건물 지분매각'이라는 점입니다. 이는 전체 소유권 중 일부 지분(건물 지분율 8491.54, 토지 지분율 4621.29는 전체를 나타내는 것으로 해석됨)만 경매로 나온다는 의미가 아니라, 해당 물건 자체의 소유권이 지분으로 되어있고 그 지분 전체가 매각대상이라는 의미로 해석되거나, 혹은 공유자 중 일부 지분만 매각되는 사건일 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 지분 비율을 확인해야 합니다. 지분 매각 물건은 일반 물건 대비 리스크와 동시에 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건이 소재한 충청남도 천안시 서북구 두정동은 천안의 대표적인 주거 밀집 지역 중 하나로, 주거 선호도가 높은 지역입니다. 교통 접근성이 우수하며, 천안 지역 내 주요 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 생활 정보 및 상권 분석

우남아파트두정마을 주변은 대단위 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 생활 편의 시설을 누릴 수 있습니다. 인근에 초·중·고등학교 등 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 학군 수요가 높습니다. 또한, 두정동 중심 상권과의 접근성이 양호하여 대형 마트, 병원, 은행, 각종 음식점 등의 상업 시설 이용이 편리합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 판단됩니다. '토지/건물 지분매각'의 경우, 매각대상 지분 자체에 하자가 없는 한 낙찰로 인해 기존의 모든 담보권은 소멸될 가능성이 높습니다 (말소기준권리 분석 필요). 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상되나, 지분 매각이라는 특성상 공유물 분할 관련 권리 분석이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **지분 매각에 따른 공유자 문제**입니다. 낙찰자는 해당 아파트의 전체 소유자가 아닌 지분 소유자가 되므로, 나머지 지분 소유자와의 협의가 필요합니다.

1. **협의 불발 시:** 협의가 원만하지 않을 경우, 공유물분할청구소송을 통해 법원의 판결을 받아 지분을 현금화하거나, 나머지 지분을 매수해야 하는 시간적·금전적 비용이 발생할 수 있습니다.

2. **점유 문제:** 현재 소유자나 임차인의 점유 관계를 정확히 파악하여 인도명령 또는 명도소송 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

충청남도 천안시 서북구 두정동이라는 우수한 입지에 위치한 아파트입니다. 기본적인 주거 가치와 시세 측면에서는 안정적이라고 판단됩니다. 그러나 지분 매각 물건이므로, 일반 투자자가 접근하기에는 권리 관계 해결에 대한 전문성이 요구됩니다. 법률적인 문제 해결에 능통하고, 공유자 협의 및 소송을 통한 출구 전략을 보유한 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

* **투자 포인트:** 우수한 입지 대비 저렴한 가격으로 취득 가능성 (지분 매각 물건은 유찰 횟수가 많아 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰되는 경향이 있음).

* **수익 극대화 전략:** 잔여 지분 소유자와의 성공적인 협상 또는 공유물분할청구소송을 통한 부동산 전체 매각 시, 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

* **결론:** 높은 수익률을 추구하는 전문 투자자에게 매력적인 물건이나, 권리 관계 해결을 위한 초기 자금 및 시간을 할애할 준비가 필요합니다.

법원 정보

천안지원 경매3계