나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11506 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 191-3 현대아파트 105동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 ""백석초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1502호(건축물대장상 사용승인일 1992. 12. 30.)호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실 겸 화장실 2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 개별 난방설비, 승강기설비, 화재설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지를 평탄 조성한 12필 일단의 부정형 토지로, 아파트용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로와 접하며, 단지내 도로와 공도가 연결되어 있으며, 단지내외 도로 관리상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 모두 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며,
2. 백석동 194-1 대 1423㎡ : 대로3류(폭 25m~30m)(저촉),
4. 백석동 194-4 대 3495㎡ : 보전녹지지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
6. 백석동 194-6 대 25428㎡: 상대보호구역(백석중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안백석초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,
7. 백석동 194-7 대 12007㎡ : 상대보호구역(백석중)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(천안백석초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,
8. 백석동 194-10 대 7511㎡ : 상대보호구역(천안백석초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,
10. 백석동 194-13 대 2190㎡ : 상대보호구역(백석중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안백석초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,
11. 백석동 194-14 대 6661㎡ : 보전녹지지역, 자연경관지구(제2종자연경관지구), 도시자연공원구역(2023-08-01)(도시자연공원구역2), 상대보호구역(백석중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안백석초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 점유자의 부재로 위치 및 내부 현황은 건축물대장상 기재 및 탐문조사 등에 의거함.

물건 비고

토지에 관하여 별도 등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 191-3 현대아파트 105동 15층 1502호에 소재한 아파트입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 158,000,000원입니다.

토지 면적은 54.03㎡ (약 16.34평)이며, 건물 면적은 84.67㎡ (약 25.61평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 천안지원 2025타경11506 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 이OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 "백석초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 내 도로와 공도가 연결되어 있으며, 도로 관리 상태 또한 양호합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변은 주거 지역으로 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 근린생활시설, 공공시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정된 구역이 있으나, 이는 해당 구역 전체에 대한 규제이며 즉각적인 혐오시설 존재를 의미하지는 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 9일 접수된 대전지방법원 천안지원 강제경매개시결정(2025타경11506)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸되지 않으며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 이점이 씨가 보증금 160,000,000원, 차임 0원에 2008년 10월 29일 전입신고를 하고 2021년 10월 25일 확정일자를 받았습니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 등기부등본 상 주택임차권(을12)이 인수 조건으로 기재되어 있습니다.

물건명세서 상 해당 임차권 등기(2024년 5월 20일 등기)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의사항: 상기 임차인의 보증금 160,000,000원은 잔액 인수 시 매수인이 부담해야 할 금액입니다.

3.3. 기타 권리 분석

토지에 관하여 별도 등기가 존재합니다. 이는 매각 물건의 권리 관계에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항이므로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 백석동 일대는 천안시의 주요 주거 지역 중 하나로, 아파트 단지가 밀집해 있으며 주변에 학교와 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 상권 잠재력

지역 내 기반 시설이 양호하고 교통 접근성이 좋아 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 비교적 연식이 있는 아파트 단지이므로 최신 시설이나 신축 아파트 대비 가치 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명은 백석현대이며, 1992년 12월 30일에 사용 승인되었습니다. 총 13개동, 976세대가 거주하고 있으며, 최고층은 15층입니다.

관리사무소 연락처는 041-552-4475입니다.

총 주차대수는 452대(지상 6대, 지하 33대)이며, 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5.2. 내부 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 15층 1502호입니다.

내부는 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 시설, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 화재 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 160,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 총 매입 비용을 크게 상승시키는 요인입니다.

6.2. 물건 관련 리스크

건축 연도가 1992년으로 비교적 오래되어 전반적인 건물 노후화 및 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 관련 리스크

토지에 관하여 별도 등기가 있다는 점은 추가적인 부담이나 제한 사항이 있을 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 내 주요 주거 지역에 위치하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 160,000,000원 인수, 토지 관련 별도 등기, 그리고 건물의 노후화 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 인수 보증금으로 인해 실제 총 투자 비용이 시세보다 훨씬 높아질 가능성이 크므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 백석초등학교 인근의 형성된 주거 단지 내 아파트입니다.

* 양호한 교통 및 생활 편의 시설: 단지 주변으로 대중교통 이용이 편리하고, 다양한 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 복잡한 권리 관계를 단순화할 수 있습니다 (다만, 임차권 등은 인수).

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.67㎡)의 거래 사례를 살펴보면 2026년 6월 25일 8층 매물이 133,000,000원, 2026년 7월 1일 6층 매물이 125,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 158,000,000원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

그러나 본 건은 160,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이에 따라 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격 대비 현저히 높아지는 상황입니다.

인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 시장 가치와 경매 시 일반적인 낙찰률을 고려할 때, 보수적인 관점에서 115,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

다만, 실제 총 취득 비용은 입찰가 115,000,000원 + 인수 보증금 160,000,000원 = 275,000,000원 이 됩니다. 이 총액이 현재 시장가(약 125,000,000원~133,000,000원)보다 훨씬 높으므로, 해당 금액으로 입찰하는 것은 투자 수익률 측면에서 매우 불리할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 신중한 분석과 함께 인수 보증금 부담을 감안한 매우 낮은 금액으로 접근해야만 의미가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.