나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502261 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 18층1849호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""한국토지주택공사 세종특별본부"" 북서측 인근
에 위치하며, 주위에 업무시설(오피스텔), 주상복합, 각종 근린생활시설 및 공공
시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 주위에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중
교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상20층 중 18층 1849호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임, 복합판넬 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

푸르지오시티 제18층 제1849호 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 사면으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역, 대로2류(접합), 대로3류(접합), 중로
1류(접합), 중로3류(접합), 가축육제한구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

대전지방법원 2025타경502261 (1)

소재지

세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 18층 1849호

용도

오피스텔 (업무시설)

감정가

87,000,000원

토지면적

5. 79㎡ (약 1.75평)

건물면적

22. 42㎡ (약 6.78평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 어진동에 소재하며, 한국토지주택공사 세종특별본부 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 업무시설(오피스텔), 주상복합, 각종 근린생활시설 및 공공시설이 혼재하여 있어 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 지하 4층, 지상 20층 건물 중 18층 1849호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임, 복합판넬 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

토지는 사다리형의 평지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본건은 대로 및 중로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 본건은 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로2류, 대로3류, 중로1류, 중로3류에 접하고 가축육제한구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 위OO입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 위태윤

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-21

* 확정일자: 2022-07-21

* 배당신고일자: 2024-07-23

* 대항력: 있음

권리분석상, 위태윤 임차인은 보증금 95,000,000원에 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로 파악됩니다. 해당 임차인의 보증금 95,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

말소기준권리는 2024년 8월 22일 접수된 세종세무서장의 압류입니다.

등기부채권 총액은 95,000,000원입니다.

특이사항 및 특수물건정보에 '선순위임차권, 대항력있는임차인'으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 세종시 어진동은 세종시의 중심상업지역으로, 정부청사 및 관련 기관, 금융기관, 상업시설이 밀집된 지역입니다. 한국토지주택공사 세종특별본부 인근에 위치하여 업무시설로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 주상복합 등이 있어 상권의 활성화 정도가 높습니다.

1.4. 생활정보

교통이 편리하며, 대중교통 이용이 용이합니다. 주변에 각종 근린생활시설 및 공공시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다. 업무시설 밀집 지역으로 관련 종사자들의 배후 수요가 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 위태윤의 보증금 95,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생하며, 이를 고려한 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

세종시 중심상업지역의 우수한 입지를 자랑하는 오피스텔 물건입니다. 교통 및 생활 편의성이 뛰어나고, 주변 상권이 발달되어 있어 안정적인 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 9,500만원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 존재하므로, 이를 상쇄할 수 있는 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

세종시 핵심 중심상업지구에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

업무시설 및 오피스텔로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

선순위 임차인 보증금 인수 조건으로 인해 시세보다 저렴하게 매수할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(22.42㎡)의 오피스텔은 2026년 5월 7,700만원에서 8,000만원 사이에서 거래되었습니다.

현재 감정가는 87,000,000원이나, 본건은 95,000,000원의 선순위 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다. 따라서, 낙찰 후 총 투입 비용은 '입찰가 + 95,000,000원'이 됩니다.

현재 시세(7,700만원 ~ 8,000만원)를 고려했을 때, 인수해야 할 보증금 95,000,000원만으로도 이미 시세보다 높은 금액이므로, 본건은 매우 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금 95,000,000원을 제외하고 예상 입찰가를 산정하는 규칙에 따라, 시장가치와 감정가를 고려하여 보수적으로 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원

위 예상 입찰가 70,000,000원으로 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 70,000,000원(입찰가) + 95,000,000원(인수 보증금) = 165,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장가(7,700만원 ~ 8,000만원)보다 현저히 높은 금액이므로, 실제 투자는 손실로 이어질 가능성이 높습니다. 따라서, 본건은 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰하거나, 권리관계 재확인 및 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.