나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2989 [1] 세종특별자치시 종촌동 673 몰리브 2층218호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2989 [1] 세종특별자치시 종촌동 673 몰리브 2층218호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경2989
• 주소: 세종특별자치시 종촌동 673 몰리브 2층218호
• 감정가: 258,000,000원
• 최저가: 88,494,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

대전지방법원 경매7계 2025타경2989 | 소재지: 세종특별자치시 종촌동 673 몰리브 2층218호 | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 88,494,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경2989 (1)

소재지: 세종특별자치시 종촌동 673 몰리브 2층218호

용도: 근린생활시설 (상점/소매점)

감정가: 258,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 13.71㎡ (약 4.15평)

건물면적 (전용면적): 52.14㎡ (약 15.77평)

*근린생활시설로, 전용면적 기준임.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물의 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상8층건 중 2층 218호. 2015년 9월 15일 사용승인된 비교적 신축 건물임.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 종촌동의 '종촌중학교' 동측 인근에 위치하며, 아파트 단지를 배후로 둔 항아리 상권 내에 있음. 상업용 빌딩, 대규모 아파트 단지, 각급 학교(종촌중학교 등), 공원 등이 혼재된 주거밀집지역 내 근린상업지역에 해당함.

주변은 아파트 단지 주민들의 일상적인 소비를 담당하는 근린생활시설 상권으로, 배후 수요가 풍부한 지역임. 제반 주위 환경은 보통 수준 이상으로 평가됨.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 원활함. 세종시 내 생활권 상권으로서 교통 상황은 양호한 편임. 본건 필지 남측으로 중로1류(폭 20m~25m) 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋음.

2.3. 토지이용계획

근린상업지역 및 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속하며, 중로1류(접합)와 상대보호구역(학교 환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있음. 상대보호구역은 유해시설 입점에 제한이 있을 수 있으나, 본건이 현재 '상점(소매점)'으로 이용 중인 점을 고려할 때 용도변경에 유의해야 함.

2.4. 혐오 시설 여부

인근 지역은 대규모 아파트 단지와 학교가 밀집한 근린상업지역으로, 현재까지 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않아 주거 및 상업 환경은 양호한 것으로 판단됨.

3. 상권 분석

3.1. 몰리브(Mallive) 상가의 특성

본건이 소재한 '몰리브'는 지하 5층, 지상 8층 규모의 대형 복합 상가 건물로, 과거 CGV 영화관 등이 입점하여 종촌동 상권의 중심지 역할을 해왔음. 이러한 대형 앵커 시설을 중심으로 집객 효과가 높은 상업 건물임.

3.2. 상권의 규모 및 특징

종촌동 상권은 세종시 초기에는 도담동과 함께 중심 상권 역할을 했으며, 현재도 아파트 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활 상권의 중심축 중 하나임. 특히, 본건이 위치한 곳은 주거지역과 접한 동네 상권의 중심지로서 일상 소비가 활발한 곳으로 분석됨.

3.3. 경쟁 환경

세종시의 상권이 나성동이나 어진동 등 중심상권으로 재편되는 경향이 있으나, 종촌동은 1생활권 내 탄탄한 아파트 배후 수요를 기반으로 근린 상권 기능을 유지하고 있음. 2층 상가는 1층 대비 접근성이 다소 떨어질 수 있으나, 몰리브 건물의 집객력을 고려하여 업종 선정이 중요함. 현재 '상점(소매점)'으로 이용 중임.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건 및 경매 구분

매각대상은 '토지/건물 일괄매각'으로, 토지와 건물 모두에 대한 소유권을 취득하게 되므로 권리 관계가 복잡하지 않은 표준적인 형태의 경매임.

경매구분은 '부동산 임의경매'로, 채권자(주OOOOOOOO)의 담보권 실행에 의한 경매 사건임.

4.2. 등기부상의 권리 관계

소유자 및 채무자가 '이OO'으로 동일함. 본건 보고서에 기재된 정보만으로는 상세한 등기부 현황을 파악할 수 없으나, 임의경매이므로 말소기준권리(통상 최선순위 근저당권) 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 권리분석상 특별한 문제가 없는 깨끗한 물건일 가능성이 높으나, 낙찰 전 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 말소기준권리를 확인하여 인수되는 권리가 없는지 정밀 분석이 필요함.

4.3. 임대차 관계

감정평가서 '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 별다른 특이사항이 기재되어 있지 않아, 임차인 현황이나 점유 관계에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사 및 법원 자료 확인이 필요함. 상가 임차인의 유무, 보증금 액수 등에 따라 명도 난이도가 결정되므로 이 부분에 대한 심층 분석이 필수적임.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 상권 변화 리스크

세종시 신도심 상권은 지속적으로 변화하고 있으며, 새로운 중심상권(나성동 등)의 활성화에 따라 기존 근린상권의 활력이 다소 떨어질 수 있는 잠재적 리스크가 있음. 안정적인 배후 수요는 있으나, 공실 리스크 및 임대료 하락 가능성을 염두에 두어야 함.

5.2. 상대보호구역 제한

본건은 '상대보호구역'에 속하므로, 학교(종촌중학교)의 교육환경 보호를 위해 학교보건법에 따른 특정 유해시설(PC방, 노래방 등)의 입점 및 영업이 제한될 수 있음. 매수 후 희망하는 업종으로 변경 가능 여부를 반드시 교육청에 사전 확인해야 함.

5.3. 2층 상가의 한계

2층 상가는 1층 상가에 비해 가시성과 접근성이 낮아 업종 선택 및 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있음. 몰리브 건물의 전체적인 집객 효과에 의존해야 하는 부분이 크므로, 상가 내 MD 구성 현황을 파악하는 것이 중요함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 세종시 종촌동의 대규모 아파트 단지를 배후로 둔 근린상업지역 내 복합 상가 건물 2층에 위치한 근린생활시설로, 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있음. 상가 자체의 감정가(2억 5,800만원)가 비교적 높지 않아 소액 투자로 접근하기 용이하며, 토지 및 건물 일괄매각으로 권리관계가 단순하여 투자 안정성이 높음.

다만, 2층 상가의 단점과 상대보호구역에 따른 업종 제한, 그리고 상권 변화에 대한 잠재적 리스크를 고려하여, 충분한 현장 조사를 바탕으로 적정 입찰가격을 결정하는 것이 중요함.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 아파트 단지 밀집지역에 위치하여 고정적인 배후 수요가 탄탄함.

안정성: 토지 및 건물 일괄매각, 비교적 신축(2015년) 건물로 건물 가치 하락 우려가 적음.

환금성: 세종시 내 생활권 상권 중 안정성이 높은 축에 속하는 지역의 물건으로, 향후 환금성도 양호할 것으로 기대됨.

수익성: 감정가 대비 저감된 가격으로 낙찰받을 경우 높은 임대수익률을 기대할 수 있음.

6.3. 추천 전략

본건은 실수요자 및 임대수익을 목적으로 하는 투자자 모두에게 적합한 물건임. 특히, 2층 상가의 단점을 보완할 수 있는 학원, 병의원, 또는 사무실 등 안정적인 업종의 임차인을 선제적으로 확보할 전략을 세우는 것을 추천함.

법원 정보

대전지방법원 경매7계