나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2798 [1] 대전광역시 대덕구 중리동 238-7 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1.일괄매각, 대지권 미등기 상태로 적정 대지 지분을 구분건물에 포함하여 평가 및 매각
2.건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 일부 공사 미완공 상태이며, 현관문 호수 미표시 상태임.
3.출입구에 유치권행사 현수막이 부착되어 있으며, 유치권 성립 여부 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경2798 (1)

* 소재지: 대전광역시 대덕구 중리동 238-7

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 1763.90㎡ (약 533.60평)

* 건물면적: 2330.83㎡ (약 705.10평)

* 감정가: 122억 3천만원 (12,230,000,000원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본 물건은 대전광역시 대덕구 중리동에 위치하고 있으며, 주변은 주거지역으로 형성되어 있습니다.

* 제공된 JSON 데이터에 포함된 위도, 경도 정보를 통해 대전의 특정 주거 지역에 위치함을 확인할 수 있습니다.

* 상세한 교통망, 편의시설, 교육시설 등의 현황 파악은 추가적인 지도 서비스 검색을 통해 보완이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 28일 접수된 동대전새마을금고의 (1)근저당권이 말소기준권리입니다.

* 총 등기부채권액: 토지 등기부채권 총액은 130억 8백만원이며, 집합건물 등기부채권 총액은 134억 7천 9백 33만 9천원입니다.

* 토지 등기부 현황:

* 공유자 전원의 지분 이전(1984년, 2021년) 및 소유권 이전(2019년) 내역이 존재합니다.

* 다수의 근저당권이 설정되었으나, 대부분 말소 처리되었습니다.

* 2025년 4월 11일 대전지방법원의 임의경매 개시 결정(2025타경2798) 및 2025년 9월 11일 대덕구의 압류 등기가 있습니다.

* 집합건물 등기부 현황:

* 주식회사 범주건설의 소유권 보존 등기 후, 수성건설주식회사의 가압류(2024년 2월 1일) 및 강제경매(2024년 5월 13일)가 있었습니다.

* 한밭새마을금고의 가처분(2024년 3월 29일) 및 다수의 근저당권이 설정되었으나, 대부분 말소 처리되었습니다.

* 본 건 경매의 근거가 된 대전지방법원의 임의경매 개시 결정(2025타경2798) 등기가 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (총 합계 0원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 최근 매매 정보는 본건 물건과는 규모 및 성격이 다른 주변의 연립, 다세대, 빌라 등 개별 소형 주거용 건물의 거래 사례들입니다.

* 영진빌라 (388-4)는 2026년 6월 8일, 1억 6천 5백만원에 거래되었으며, 면적은 84.665㎡(약 25.6평)입니다.

* 국제빌라(403-3) (403-3)는 2026년 6월 12일, 1억 3천만원에 거래되었으며, 면적은 78.32㎡(약 23.7평)입니다.

* 소망빌라 (372-9)는 2026년 7월 10일, 4천 5백만원에 거래되었으며, 면적은 48.525㎡(약 14.7평)입니다.

* 이러한 개별 호실의 거래 가격은 본건과 같이 대규모의 도시형생활주택 전체의 시세를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

* 해당 지역은 주거 밀집 지역으로 예상되며, 통상적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보이나, 구체적인 상권의 특성(상업 시설 밀집도, 유동 인구 등)에 대한 추가 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건의 구체적인 교통 접근성, 주요 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등), 교육시설(초/중/고등학교)에 대한 상세 정보는 제공된 자료만으로는 파악하기 어렵습니다.

* 제공된 위도, 경도 정보를 바탕으로 주변 시설에 대한 검색이 가능하며, 이를 통해 지역 생활 환경을 파악할 수 있습니다.

* 주변 유사 주거 건물들의 거래 현황을 미루어 볼 때, 일반적인 주거 생활이 가능한 환경일 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 또는 유사한 권리관계로 인해 여러 건의 경매가 동시 진행될 가능성이 있으며, 이는 경매 절차 및 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 유치권: 현장 조사 시 출입구에 유치권 행사 현수막이 부착되어 있었으며, 유치권 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 명도 과정에서 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생이 예상됩니다.

* 대지권 미등기: 건물은 건축되었으나, 구분 소유자의 대지권 등기가 완료되지 않은 상태입니다. 일괄 매각으로 진행되나, 추후 등기 관련 확인이 필요합니다.

* 건축법상 사용승인 미필 및 공사 미완공: 본 건은 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물로서 일부 공사가 미완공 상태입니다. 이는 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한, 합법적인 사용 및 거래에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 하자로 간주됩니다. 현관문 호수 미표시 등은 이러한 상황을 방증합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리이므로, 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 대덕구 중리동에 위치하며, 상당한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있습니다.

* 그러나 건축법상 사용승인을 받지 못한 미완공 건물이라는 점, 유치권 성립 여부가 불분명한 점, 대지권 미등기 상태라는 점 등 매우 심각한 법적, 물리적 하자를 다수 안고 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 말소되나, 미소멸 권리인 지상권의 존재는 추가적인 부담 요인입니다.

* 이러한 중대한 문제점들을 고려할 때, 일반적인 경매 물건과는 차별화된 매우 신중한 접근과 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 만약 건축법상 미준수, 공사 미완공, 유치권 등의 중대한 리스크가 합법적으로 해소되거나, 이를 감수할 수 있을 만큼 매우 낮은 가격으로 취득할 수 있다면, 넓은 면적의 부동산을 확보할 수 있다는 잠재력이 있습니다.

* 이러한 잠재력을 실현하기 위해서는 막대한 추가 투자 및 법적, 행정적 절차, 그리고 상당한 리스크 관리가 필요할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 건축법상 사용승인이 되지 않은 미완공 상태이며, 유치권 등의 중대한 하자가 존재하여 일반적인 시세 산정이 어렵습니다.

* 따라서 감정가(122억 3천만원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 중대한 리스크들을 고려한 보수적인 접근이 필수적입니다.

* 이러한 유형의 물건은 통상적으로 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려하게 됩니다.

* 현 시세 및 시장 상황, 그리고 본 물건의 구체적인 문제점 해결 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 60억원 ~ 85억원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 정확한 입찰가 결정을 위해서는 현장 조사, 건축 관련 법규 검토, 유치권 조사 등 추가적인 심층 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.