나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5300 [1] 충청북도 제천시 봉양읍 장평리 산25-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5300 [1] 충청북도 제천시 봉양읍 장평리 산25-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경5300
• 주소: 충청북도 제천시 봉양읍 장평리 산25-1
• 감정가: 82,472,000원
• 최저가: 52,782,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

제천지원 경매2계 2025타경5300 | 소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 장평리 산25-1 | 감정가: 82,472,000원 | 최저가: 52,782,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 제천지원 2025타경5300 (1)

1.1. 기본 정보

사건번호: 제천지원 2025타경5300 (1)

소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 장평리 산25-1

용도: 임야

총 토지면적: 15,860.00제곱미터 (약 4,798.15평)

감정가: 82,472,000원 (매각 지분에 대한 감정가)

매각대상: 토지일부지분매각

토지지분율: 317200 (매각 지분)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 핵심 특이사항 및 주의사항

본건은 공유자의 지분을 매각하는 건으로서, 공유자우선매수신고 가능성이 매우 높은 물건입니다.

공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 차량 접근이 가능합니다.

토지 지상에 평장묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 이에 대한 법적 리스크가 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 왕암동 소재 ‘제천 제3일반산업단지’ 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공장 및 자연림 등으로 이루어져 있으며, 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

산업단지 인근의 임야라는 점에서 향후 개발 수요 발생 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 판단됩니다. 지적도상 맹지임에도 불구하고 실제 접근성이 확보된 점은 긍정적입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건 분석

본건은 토지의 일부 지분(317200)만 매각하는 강제경매 물건입니다. 지분 매각은 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할소송을 통해야 하므로 일반 매각 물건에 비해 난이도가 높습니다.

3.2. 특이 권리 분석

공유자우선매수신고: 본건의 가장 큰 리스크 중 하나입니다. 공유자가 경매 기일에 우선매수신고를 할 경우, 최고가 매수인은 자동으로 차순위 매수신고인의 지위를 얻게 됩니다.

분묘기지권: 평장묘가 소재하며 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 분묘기지권이 성립할 경우, 토지의 사용 및 개발에 심각한 제약이 발생하며, 이는 매수인이 해결해야 할 법적 숙제입니다.

4. 용도 및 이용현황

4.1. 토지 이용상태

본건은 부정형 토지로서 현재 자연림 및 일부 분묘로 이용 중입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역: 가장 높은 가치를 가지는 용도지역으로, 일부 개발행위가 가능합니다.

도시지역, 자연녹지지역: 일부 지역은 도시계획에 영향을 받을 수 있는 자연녹지지역에 해당합니다.

가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 준보전산지: 개발 시 해당 법규에 따른 제한을 받습니다.

중점경관관리구역(한방·산업벨트): 제천시의 특정 경관 관리 계획에 따른 제약을 검토해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권분석

본건은 임야로 상업적 가치보다는 개발 가능성 및 토지 본연의 가치에 중점을 둡니다. 인근에 ‘제천 제3일반산업단지’가 소재하고 있어, 향후 산업단지 확장이슈 또는 지원시설 부지로의 잠재적 수요 발생 가능성이 있을 수 있습니다.

5.2. 생활정보 및 혐오시설

제시된 정보만으로는 주변 생활 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 분석이 불가능합니다. 다만, 산업단지 인근의 자연림이라는 점에서 혐오시설 유무를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 리스크

낙찰 후 다른 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 장기간의 공유물분할소송이 불가피하며, 이는 시간과 비용을 수반하는 큰 리스크입니다.

6.2. 분묘 및 개발 제한 리스크

평장묘 존재 및 분묘기지권 성립 가능성으로 인해, 매수 후 토지를 개발하거나 사용 수익하는 데 법적 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘 이장 및 관련 협의에 난항이 예상됩니다.

6.3. 맹지 리스크

지적도상 맹지이며, 현황상 인접필지를 통해 접근 가능하나, 이 현황도로의 사용 권한(통행지권 등)을 명확히 확보하지 못하면 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건 임야 지분은 제천 제3일반산업단지 인근에 위치하며, 토지이용계획상 개발 잠재력이 있는 계획관리지역을 포함하고 있다는 점에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

다만, 지분 매각, 공유자 우선매수신고, 분묘기지권 성립 여부, 지적도상 맹지라는 네 가지 복합적인 고난이도 리스크를 안고 있습니다.

투자자는 일반 경매 물건보다 훨씬 심층적인 권리 분석과 출구 전략(공유자 협의 또는 소송)을 마련해야 합니다.

단기 차익을 목적으로 하기보다는, 장기적인 관점에서 공유자 지분을 모두 매입하여 전체 토지를 확보하거나, 토지 분할을 통한 가치 증대를 목표로 하는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 가치 증대 잠재력

총 면적 15,860.00제곱미터 (약 4,798.15평)의 토지 중 일부 지분을 매입하는 것으로, 토지이용계획상 개발행위가 가능한 계획관리지역을 포함하고 있습니다. 향후 산업단지 확장 또는 인근 개발 수요에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 공유자우선매수 압박

공유자 우선매수신고는 1회에 한정되므로, 만약 이번 기일에 공유자가 우선매수를 포기하거나 신청하지 않을 경우, 낙찰자의 권리가 강화될 수 있습니다.

8.3. 낮은 입찰가 가능성

높은 난이도의 리스크(지분, 분묘, 맹지)로 인해 일반 투자자의 입찰 참여가 저조할 가능성이 높으며, 이는 최초 감정가 대비 낮은 가격에 지분을 확보할 기회를 제공할 수 있습니다.

법원 정보

제천지원 경매2계