나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30465 [1] 충청북도 음성군 감곡면 주천리 108-50 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 주천리 소재 ""주천리마을회관"" 북동측 인근방향에 위치하는 토지로서, 본건의 주변은 북서향 방향으로는 주택가 및 공장, 전답지가 소재하고, 남동향 방향으로는 자연림상태임.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 서측 방향으로 도보4분 정도의 거리에 노선버스정류장(주천리)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 자연림상태임.

인접 도로상태

본건토지의 일부가 노폭 3~4m 정도의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역(2018-12-28)(농림지역),가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

지상 소재 수목은 토지가액에 포함하여 평가함
지상 분묘로 인하여 제한받는 최저매각가격은 198,816,800원임 (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 충청북도 음성군 감곡면 주천리 108-50 소재 임야로서, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

사건번호는 충주지원 2025타경30465 (1)입니다.

감정평가액은 248,521,000원입니다.

토지 면적은 27,310.00㎡ (약 8,261.78평)이며, 건물 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지 전체입니다.

1.2. 소재지 및 주변 환경

본 건은 충청북도 음성군 감곡면 주천리 소재 "주천리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 북서향 방향에 주택가, 공장, 전답이 소재하며, 남동향 방향으로는 자연림 상태의 임야가 펼쳐져 있습니다.

1.3. 교통 및 접근성

일반 차량을 이용한 접근이 가능합니다.

서측 방향으로 도보 약 4분 거리에 노선버스정류장(주천리)이 소재하여 대중교통 이용도 가능하며, 전반적인 교통 편익성은 보통 수준입니다.

본건 토지의 일부는 노폭 약 3~4m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건의 토지이용계획은 농림지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

토지는 부정형의 자연림 상태입니다.

토지에 포함된 수목은 토지 가액에 포함하여 평가되었습니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부 현황

등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 2004년 11월 3일, 송준용 (협의분할에 의한 상속)

* 근저당: 2013년 7월 8일, 매괴신용협동조합 (채권액 221,000,000원). 본 근저당은 말소기준권리입니다.

* 임의경매: 2025년 4월 17일, 매괴신용협동조합 (채권액 173,181,199원). 본 경매개시결정 등기입니다.

등기부채권 총액은 221,000,000원입니다.

2.2. 임차인 현황

명시된 인수 대상 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

2.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3. 잠재적 리스크 분석

3.1. 법적 및 현황적 제약

* 분묘기지권: 본건 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용 및 활용에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 최저매각가격 조정: 지상 분묘로 인하여 제한받는 최저매각가격은 198,816,800원으로 책정되었습니다. 이는 감정평가서에 근거한 것으로, 해당 금액 이하로는 입찰이 불가능함을 의미합니다.

3.2. 토지 이용 제한

* 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등으로 지정되어 있어, 건축물의 신축이나 용도 변경, 개발행위 등에 있어 법률적 제약이 많습니다.

* 자연림 상태의 토지이므로, 현재 상태에서의 활용 가치 외에 개발을 통한 가치 상승에는 한계가 있을 수 있습니다.

4. 투자 포인트

* 분묘기지권 존재 및 엄격한 토지 이용계획으로 인해 최저매각가격이 감정가 대비 낮게 설정되어 있습니다.

* 임야로서 산림 경영 또는 자연 친화적 활용 방안 모색 시, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 주변에 주택가 및 농경지가 혼재되어 있어 지역 기반 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

5. 종합 의견

본 건은 충청북도 음성군의 농림지역에 위치한 임야로, 법적 이용 제한이 다수 존재합니다. 특히 지상 분묘로 인한 분묘기지권 성립 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인이자, 최저매각가격을 낮추는 요인으로 작용하고 있습니다. 입찰 시에는 이러한 제약 사항과 함께 토지의 현재 상태 및 잠재적 가치를 신중하게 고려해야 합니다.

6. 예상 입찰가

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 최저매각가격인 198,816,800원을 기준으로 삼되, 분묘기지권으로 인한 추가적인 이용 및 개발의 제약을 고려하여 낙찰가의 범위를 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.