나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30458 [1] 충청북도 충주시 대소원면 본리 642 충주지웰 108동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 ‘충주대소원초중학교’ 동쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 공장, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도(599호선) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제6층 제605호로서
외벽: 석재, 페인트 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

아파트(계단식)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 단지 진입로가 북서쪽 및 북동쪽으로 각각 왕복3차선 포장도로와 연계되며, 본 단지 남동쪽으로 왕복3차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역)), 보행자전용도로(소로3-대소1)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-대소3)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-대소4)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-대소9)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-02-21)(충주대소원초등학교(병설유치원), 충주대소원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-02-21)(충주대소원초등학교(병설유치원), 충주대소원중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 김윤영) : 경매신청채권자로 임차인 김윤영의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30458 (1)

소재지: 충청북도 충주시 대소원면 본리 642 충주지웰 108동 6층605호

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원

토지면적: 44.72㎡ (약 13.53평)

토지 지분 면적: 44.7249㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 59.09㎡ (약 17.87평)

건물 지분 면적: 59.0907㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 현황:

준공일: 2016년 2월 16일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 6층

동/호수: 108동 605호

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 대소원면 본리에 위치하며, '충주대소원초중학교' 동쪽 인근 지역입니다. 주변은 공장, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 지방도(599호선)와 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태: 단지로 진입하는 도로는 북서쪽 및 북동쪽으로 왕복 3차선 포장도로와 연결되어 있으며, 단지 남동쪽으로는 왕복 3차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지)으로 지정되어 있으며, 보행자전용도로, 중로2류 등 도로 관련 구역 및 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(충주대소원초/중학교), 지방산업단지 관련 규제 사항이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 4월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑4)입니다.

인수되는 권리:

임차인 현황:

임차인: 김윤영

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 8일

확정일자: 2022년 5월 11일

대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 선순위)

비고: 주택도시보증공사(경매신청채권자)는 임차인 김윤영의 임차보증금 반환채권을 양수하여 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다.

집합건물 등기부 요약:

을5: 주택임차권 (김윤영, 145,000,000원, 2024년 6월 11일 접수) - 말소: 인수 (말소기준권리보다 선순위이므로 낙찰자가 인수)

권리분석 요약: 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인 김윤영 씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 145,000,000원은 말소기준권리보다 앞서므로 낙찰자가 인수해야 합니다. 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 채권을 양수하면서 대항력과 우선변제권을 승계하였으므로, 해당 보증금은 반드시 고려해야 할 인수 금액입니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 공장, 아파트 단지, 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 이는 주거 기능에 집중된 상권 특성을 나타냅니다.

인근의 충주첨단지방산업단지와 연계되어 관련 종사자들의 주거 수요를 일부 흡수할 수 있는 배후 주거지 역할을 할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육환경: 본건 인근에 충주대소원초등학교와 충주대소원중학교가 있어 도보 통학이 가능한 안전한 교육 환경을 제공합니다. (상대/절대보호구역 지정)

편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용이 가능한 점도 생활 편의성을 높입니다.

단지 환경: 충주지웰아파트는 8개 동, 총 602세대로 구성되어 있으며, 2016년 준공되었습니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 인수: 김윤영 씨의 보증금 145,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이로 인해 총 투자 비용이 증가합니다.

지역 산업단지 영향: 충주첨단지방산업단지의 경기 상황이나 개발 계획이 본 건 아파트의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후화: 2016년 준공으로 비교적 신축이지만, 장기적으로 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 대소원면의 '충주지웰아파트' 108동 605호로, 2016년 준공된 아파트입니다.

주거 단지 내에 위치하며, 초등학교와 중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인 김윤영 씨가 존재하며, 그 보증금 145,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 것으로 판단됩니다. 이는 본 물건의 투자 수익성을 결정하는 핵심 요소입니다.

주택도시보증공사가 임차인의 채권을 양수하여 경매를 신청한 상황이므로, 임차인의 권리 보호 및 채권 회수 절차에 따른 경매로 이해할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트: 2016년 준공으로 비교적 최신 아파트이며, 향후에도 주거 가치가 유지될 가능성이 높습니다.

산업단지 배후 수요: 충주첨단지방산업단지 인근에 위치하여 관련 종사자들의 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

안정적인 주거 환경: 초중학교 인근 위치, 단지 내 편의시설 등 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 (2026년 6월 기준):

최근 매매 사례:

12,600만원 (10층, 2026.06.19)

13,000만원 (11층, 2026.06.16)

14,200만원 (8층, 2026.06.03)

최근 전월세 사례:

보증금 12,000만원 (13층, 2026.05.18)

보증금 1,000만원 + 월세 70만원 (12층, 2026.05.07)

시세 추정:

본건은 6층이므로, 최근 매매가(12,600만원 ~ 14,200만원)를 고려할 때, 층별 차이를 감안하여 대략 13,000만원 ~ 13,800만원 범위로 추정됩니다.

인수 보증금:

145,000,000원 (김윤영 임차인)

총 예상 인수 비용:

(낙찰가) + 145,000,000원

투자 수익성 검토:

현재 추정 시세(13,000만원 ~ 13,800만원)를 고려할 때, 본건은 인수해야 할 임차 보증금(145,000,000원)이 시세보다 높거나 거의 같은 수준입니다.

이는 낙찰가 자체를 매우 낮게 책정해야만 투자 수익을 기대할 수 있음을 의미합니다.

예를 들어, 총 인수 비용이 현재 시세 하한선인 12,600만원을 넘지 않으려면, 낙찰가는 12,600만원 - 145,000,000원 = 음수가 되어야 합니다. 이는 현실적으로 불가능합니다.

예상 입찰가 제안 (보수적 관점):

이러한 상황을 감안할 때, 본건은 권리 관계상 높은 위험 부담을 안고 있습니다.

투자 수익을 극대화하거나 손실을 최소화하기 위해서는, 인수해야 할 보증금(145,000,000원)을 고려하여 낙찰가를 최대한 낮추는 전략이 필요합니다.

보수적인 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위로 제안합니다.

이 경우, 총 부담액은 155,000,000원 ~ 165,000,000원이 되며, 이는 최근 거래가 12,600만원 ~ 14,200만원보다 높은 수준입니다. 따라서 신중한 검토가 필요합니다.

주의사항:

본 물건의 경우, 낙찰 시 총 부담액이 현재 시세를 상회할 가능성이 높으므로, 투자 가치 판단에 있어 매우 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.