나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30463 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 당우리 115-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 신월동 소재 ""신월제3어린이공원"" 남동측 인근방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 주변은 전답지가 주를 이루는 농경지대임.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 북서측 방향으로 도보3분 정도의 거리에 노선버스정류장(원당우)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 남동측 방향으로 노폭 3~4m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조/아스팔트슁글지붕 단층 주택으로서

외벽: 벽돌조 마감
창호: 하이샷시 창호
내벽: 벽지, 타일

이용상태

단독주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 보일러실)으로 이용중

설비내역

유류보일러, 기본 전기시설, 위생 및 급배수시설 등

부합물 및 종물

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

1. 기호2의 부1 철파이프조 강판지붕 축사 31.2㎡는 현황멸실된 것으로 보이고, 샌드위치 판넬조 창고 21.97㎡가 소재하고 있음.

2. 기호2의 주1은 대장상면적 67.6㎡ 이나, 현황도면상 69.6㎡으로 상이한 바 현황도면상 면적을 기준으로 함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 부속건물 축사 멸실됨, 목록2 단층주택 대장상 면적이 현황 도면상 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30463 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 당우리 115-2

용도: 단독주택

감정가: 123,658,990원

토지면적: 552.00㎡ (약 167.0평)

건물면적: 101.13㎡ (약 30.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 충주시 주덕읍 당우리 소재, 농경지대가 주를 이루는 지역에 위치하고 있습니다. 감정평가서 상에 본건 소재지를 '충청북도 제천시 신월동'으로 기재한 오류가 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 확인하여 실제 소재지를 파악해야 합니다.

교통상황: 일반 차량 접근이 가능하며, 북서측 방향으로 도보 약 3분 거리에 노선버스정류장(원당우)이 소재하여 제반 교통편익성은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건의 남동측 방향으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2003년 1월 24일 접수된 주덕농업협동조합의 근저당권 (30,000,000원)입니다.

매각으로 인한 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 권리분석상 낙찰자가 인수하는 별도의 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 전상연 (대항력 없음, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-18)

인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 존재하나 대항력은 없고 보증금이 없어 인수되는 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 충주시 주덕읍 당우리 지역으로, 주변은 대부분 농경지대가 주를 이루고 있습니다.

따라서 상업시설보다는 전원생활에 적합한 한적한 입지입니다.

도보 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 지역 특성상 운행 빈도는 보통 수준으로 판단됩니다.

주변에 대규모 택지 개발이나 상권 형성은 미흡하며, 특별한 혐오시설은 감지되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황: 경량철골조 아스팔트슁글 지붕의 단층 주택으로, 방 3개, 거실, 주방, 화장실, 보일러실 등으로 이용 중입니다.

기본 설비: 유류보일러, 기본 전기시설, 위생 및 급배수 시설 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 가장 가까운 초등학교는 주덕초등학교(약 2km 거리)이며, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설은 충주시내(차량 20분 거리)에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가서 상 위치 오류: 감정평가서의 '위치 및 주위환경' 항목에서 본건 소재지를 '충청북도 제천시 신월동'으로 기재한 오류가 확인됩니다. 실제 소재지는 '충청북도 충주시 주덕읍 당우리'이므로, 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

건물 공부와의 차이:

* 부속건물(축사 31.2㎡)은 현황 멸실되었으나, 샌드위치 판넬조 창고(21.97㎡)가 소재하고 있습니다. 멸실된 건축물 처리 및 현존하는 창고의 법적 지위 확인이 필요합니다.

* 주택(목록2)의 경우, 대장상 면적(67.6㎡)과 현황 도면상 면적(69.6㎡)에 차이가 있습니다. 현황 도면상 면적을 기준으로 평가되었으나, 행정 처리 시 주의가 요구됩니다.

가축사육제한구역: 향후 가축 사육 관련 업종으로의 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

도로 폭: 인접 도로 폭(3~4m)이 다소 협소하여 대형 차량 진출입에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 주덕읍에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리 부담이 없으며, 임차인의 보증금 및 차임 또한 없어 명도 및 권리관계 측면에서의 리스크는 낮은 편입니다.

주된 단점으로는 감정평가서 상의 위치 오류, 건물 공부와의 면적 차이, 멸실 및 현존하는 부속건물 문제가 있습니다.

농경지대에 위치하여 주변 기반시설이 다소 부족할 수 있으나, 조용한 전원생활을 원하는 실수요자에게는 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

안정적인 명도: 임차인이 대항력이 없고 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

성장관리계획구역 포함: 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

토지 활용 가능성: 552㎡의 토지 면적은 주택 외 추가 건축 또는 활용 가능성을 열어둡니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 123,658,990원

주변 시세 분석: 인근 주덕읍 소재 유사 규모 단독주택의 경우, 토지 면적 및 건물 상태에 따라 1억 1천만원에서 1억 5천만원 사이의 거래 시세가 형성되어 있습니다. 경매 시장에서는 감정가 대비 90~110% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

주의사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산출된 잠정적인 금액입니다. 정확한 시세 파악을 위해 반드시 현장 방문, 등기부등본 및 건축물대장 재확인, 주변 시세 조사 등 철저한 권리 분석 및 가치 평가를 선행해야 합니다. 특히, 감정평가서 상의 위치 오류, 건물 공부와의 차이, 멸실/존치된 부속건물 등에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.