나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51113 [1] 충청북도 청주시 상당구 용담동 463 관광휴게시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심감정 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용담동 소재 ‘명암저수지’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호4: 부정형의 일부 경사지로 상업용으로 이용중임.
기호5,8: 부정형의 일부 경사지로 현황 도로 등으로 이용중임.
기호6: 대체로 정방형의 평지로 주차장으로 이용중임.
기호7: 부정형의 평지로 상업용으로 이용중임.
기호9,10: 부정형의 경사지로 자연림 상태임.
기호11,12,13: 부정형의 경사지로 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호4,6,7: 기호8을 통하여 접근이 가능함.
기호5: 노폭 약5m 내외의 현황 도로임.
기호8: 노폭 약5m 내외의 현황 도로임.
기호9: 지적상 맹지임.
기호10: 북측으로 노폭 3m 내외의 현황도로에 접함.
기호11,12,13: 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호4~8: 자연녹지지역, 기타유원지시설(일반음식점), 유원지(명암유원지) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호9,10: 자연녹지지역, 기타유원지시설(일반음식점), 유원지(명암유원지) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호11: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구(2020-07-17)(높이 4층이하 14m이하 (3층이상 또는 연면적 500㎡이상 건축물은 경관심의 대상)), 기타용지(A-1블록, 건폐율 20%이하, 용적률 100%이하, 지붕형태 경사지붕, 건축한계선 중로변2m), 녹지용지(LID강화구역(생태면적률 총합 60%이상 확보)), 녹지용지(원형 보전구역(원지형 100%보전)), 도시자연공원구역 (우암산 도시자연공원구역), 지구단위계획구역(명암지구, 연락처 : 도시계획과043-201-2432~2433) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호12: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연경관지구(우암산지구), 도시자연공원구역 (우암산 도시자연공원구역) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>임.
기호13: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연경관지구(우암산지구), 특화경관지구(2020-07-17)(높이 4층이하 14m이하 (3층이상 또는 연면적 500㎡이상 건축물은 경관심의 대상)), 기타용지(A-2블록, 건폐율 20%이하, 용적률 100%이하, 지붕형태 경사지붕, 건축한계선 중로변2m), 녹지용지(LID강화구역(생태면적률 총합 60%이상 확보)), 녹지용지(원형 보전구역(원지형 100%보전)), 도시자연공원구역 (우암산 도시자연공원구역), 지구단위계획구역(명암지구, 연락처 : 도시계획과043-201-2432~2433) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

가. 본건 기호4 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 제시외 건물(컨테이너1동, 판넬조 창고1동 및 건축 부자재 등) 이 소재하고 있으나, 철거 및 이동이 용이할 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음.
나. 본건 기호7 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물들(판넬조 휴게시설3동, 컨테이너1동, 비닐돔형 야외까페시설1개소, 목조 캠프파이어시설1개소, 텐트식 야외까페시설5개소 등)이 소재하고 있는바, 해당 제시외 건물들은 철거 및 이동 용이할 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음.
다. 본건 기호8 지상에 후첨 ‘지적도 및 사진용지’ 에서와 같이 제시외 건물(목조 정자)가 소재하고 있는바, 제시외 건물에 대한 평가는 구조, 규모, 사용용재, 시공정도 등을 고려하여 원가법으로 감정평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였고 면적은 개략적인 실측에 의거하였으니 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

본건 기호8의 공부상 지목은 '대' 이나, 현황 '도로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 목록1번 분할되어 목록2번, 3번 일반건축물대장상 대지면적과 상이함. 목록8번 공부상 지목은 대이나 현황은 도로임. 목록11번 지상에 분묘 소재하며, 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여지 있음.
-목록1번: 제시외 건물 철골조 목재지붕 단층, 연못, 수목 매각 포함. 지상 소재 타인소유 철골조비닐지붕 단층 야외테이블공간, 원형 플라스틱 창고, 이동 용이한 창고 매각 제외.
-목록2번: 건물 옥상 타인소유 철파이조천막지붕 돔형텐트 매각 제외.
-목록4번: 제시외 수목 매각 포함. 지상 소재 철거 및 이동 용이한 타인소유 컨테이너 1동 및 판넬조 창고 1동 매각 제외.
-목록7번: 지상 소재 철거 및 이동 용이한 타인소유 판넬조휴게시설 3동, 컨테이너 1동, 비닐돔형 야외까페시설 1개소, 목조 캠프파이어시설 1개소 및 텐트식야외까페시설 5개소 매각 제외.
-목록8번: 제시외 정자 매각 포함.
-파티5(대표: 강성훈)로부터 목록2번에 대한 공사대금 264,500,000원의 유치권신고서가 2025.02.07. 제출되었으나, 그 성립여부 불분명.
풍경한상(대표: 강성훈)으로부터 목록3번에 대한 공사대금 350,000,000원의 유치권신고서가 2025. 02.11. 제출되었으나, 그 성립여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51113 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 용담동 463 (명암로 63)

용도: 관광휴게시설

감정가: 15,146,921,200원

토지면적: 33,894.00㎡ (약 10,253.5평)

건물면적: 1,174.99㎡ (약 355.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 상당구 용담동 소재 ‘명암저수지’ 서측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 일부 토지는 약 5m 내외의 현황 도로에 접해 있으며, 다른 토지는 기호8을 통해 접근하거나 지적상 맹지인 경우도 있습니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형, 경사지, 평지 등 다양하며, 상업용, 현황 도로, 주차장, 자연림 등으로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역, 준보전산지, 특화경관지구, 도시자연공원구역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2016년 4월 7일 접수된 중소기업은행의 근저당권(5,724,000,000원)입니다.

* 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정이나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 정보는 확인이 필요합니다.

* 토지 및 건물 등기부상 총 채권 금액은 상당합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강성훈

* 보증금: 150,000,000원 (1차 감액분 200,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 16일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 유치권 신고:

* 파티5(대표: 강성훈)로부터 목록2번에 대한 공사대금 264,500,000원 유치권 신고가 있었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 풍경한상(대표: 강성훈)으로부터 목록3번에 대한 공사대금 350,000,000원 유치권 신고가 있었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 총 유치권 신고액은 614,500,000원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 관광휴게시설 용도로, 주변의 명암저수지 및 자연환경과 연계된 상권 형성이 예상됩니다. 근린생활시설이 인접해 있어 배후 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 명암저수지 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 정보 확인 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복 병합 사건: 본 사건은 중복 병합된 사건으로, 관련 사건들을 면밀히 확인해야 합니다.

* 유치권: 2건의 유치권이 신고되었으나 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 분묘기지권: 목록11번 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건:

* 일부 제시외 건물 및 물건(연못, 수목, 정자 등)은 매각에 포함됩니다.

* 다수의 제시외 건물 및 물건(타인 소유의 야외 테이블 공간, 창고, 컨테이너, 카페 시설 등)은 매각에서 제외되므로, 현장 확인 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 목록8번 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 도로로 이용 중입니다.

* 대지면적 상이: 목록1번은 분할되어 목록2번, 3번과 일반건축물대장상 대지면적이 상이합니다.

* 부동산 현황: 기호4, 5, 7, 11, 12, 13번 토지는 경사지이며, 일부는 지적상 맹지입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 넓은 토지와 관광휴게시설로 이용 가능한 건물을 포함하고 있으며, 명암저수지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 다수의 권리관계, 불확실한 유치권, 분묘기지권 가능성, 공부와의 차이, 제외되는 제시외 물건 등 잠재적 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 이러한 복합적인 요인들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 관광휴게시설 용도의 건물 일괄 매각으로, 개발 잠재력이 있습니다.

* 명암저수지 인근의 자연환경을 활용한 관광, 휴양 시설 운영에 적합할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 말소될 예정으로, 권리 분석에 따라 명확한 인수 권리가 적을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 15,146,921,200원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 0원임을 감안하여 산정해야 합니다. 그러나 유치권 성립 여부, 분묘기지권의 존재, 제시외 물건 관련 명도 문제, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사, 유사 물건 시세 분석, 권리관계의 명확한 파악이 선행되어야 합니다. 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.