나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51105 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 635 청주개신2단지뜨란채아파트 207동 15층 1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 ‘개신초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 기존아파트지대로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 대중교통시설 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사지붕 23층건 내 제207동 제15층 제1504호이며,

외벽: 몰탈 위 페인팅마감 등.
내벽: 벽지, 타일 및 인테리어 마감 등.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 12m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지(A-2), 건폐율30%이하, 용적률220%이하, 높이 25층이하), 지구단위계획구역(개신지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(개신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(개신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51105 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 635 청주개신2단지뜨란채아파트 207동 15층 1504호

용도: 아파트

건축년도: 2000년 (사용승인일: 2000년 12월 11일)

건물구조: 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 23층 건물 내 15층 1504호

설비내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 구비

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 179,000,000원

토지면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

토지지분: 35.5033㎡ (약 10.74평)

건물면적: 59.42㎡ (약 17.97평) (전용면적)

건물지분: 59.42㎡ (약 17.97평)

전체면적: 59.42㎡ (분양면적은 별도 확인 필요)

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 ‘개신초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 기존 아파트지대로, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 대중교통시설이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

본건 북측 및 서측으로는 노폭 약 15m, 동측으로는 노폭 약 20m, 남측으로는 노폭 약 12m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지 A-2), 지구단위계획구역(개신지구)으로 지정되어 있습니다.

중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 4월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

을구 3번 순위의 주택임차권등기(2024년 2월 19일 접수)가 있으며, 권리자는 장승희입니다.

임대차보증금은 200,000,000원이며, 전입일자는 2022년 2월 15일, 확정일자는 2022년 1월 27일입니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장승희

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 15일

* 확정일자: 2022년 1월 27일

* 배당신고일자: 2024년 2월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 하는 보증금 200,000,000원.

* 임차인: 성

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2025년 2월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: (금액이 적고 대항력 유무가 명시되었으나, 장승희 임차인의 인수 보증금이 주된 인수 대상입니다.)

3.4. 인수 보증금 총액 (추정)

본건의 주요 리스크인 장승희 임차인의 보증금 200,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 개신동은 주거 지역으로서, 주변에 근린생활시설 및 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 기본적인 편의시설(상가, 마트 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

개신초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 직접적으로 생활에 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 인지되지 않았습니다. 다만, 근린생활시설 내 유흥업소 등은 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 개신초등학교가 북측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 교통 및 생활 편의

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 단지 내 부대시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 20대) 등이 있습니다.

5.4. 건물 상세

* 건축물대장상 207동 15층 1504호로, 해당 층의 전용면적은 59.42㎡ (약 17.97평)입니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트 벽식조이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 새시입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 을구 3번 순위의 장승희 임차인(보증금 200,000,000원)의 대항력 있는 임차권입니다.

이 임차인의 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

이는 실질적인 매수 금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 임차인 성길제 관련

성길제 임차인 또한 전입일자상 대항력이 있는 것으로 보이나, 보증금이 2,000,000원으로 적어 인수 부담이 미미할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 경기 변동 및 지역별 수급 상황에 따라 향후 시세 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 개신동의 일반적인 아파트 단지 내 위치한 주거용 부동산입니다.

주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편이나, 매수인이 인수해야 하는 2억 원의 상당한 임차보증금이 가장 큰 부담입니다.

따라서, 본건의 낙찰을 고려한다면, 인수되는 임차보증금을 감안한 매우 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

경매 배당표를 면밀히 분석하여 임차인이 보증금을 얼마나 회수할 수 있는지 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 아파트라는 점.

* 준수한 입지조건 및 생활 편의시설 접근성.

* 인수되는 임차보증금 위험을 감안하더라도, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 또는 임대수익 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 시장 시세를 고려할 때, 본건의 아파트 매매가는 59.42㎡ 기준으로 약 1억 6천 7백만 원 ~ 1억 6천 9백만 원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 1억 7천 9백만 원입니다.

그러나 매수인이 2억 원의 임차보증금을 인수해야 하는 중대한 부담이 있으므로, 입찰가는 이러한 위험을 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

임차인 장승희의 보증금 2억 원 중 상당 부분이 배당을 통해 변제될 것이라는 가정 하에,

총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 1억 6천 8백만 원)보다 현저히 낮아지는 가격으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위를 제안합니다.

이는 임차인이 배당을 통해 최소 1억 2천만 원 ~ 1억 4천만 원을 회수한다고 가정했을 때, 매수인의 총 부담액이 약 1억 4천만 원 ~ 1억 6천만 원 범위가 되도록 하는 가격입니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 임차인의 보증금 회수율에 따라 크게 달라질 수 있으며, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 배당표 확인 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.