나이스옥션 법원경매 청주 2025타경1804 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 인산리 산15 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경1804 [1] 충청북도 진천군 덕산읍 인산리 산15 임야 경매

• 사건번호: 2025타경1804
• 주소: 충청북도 진천군 덕산읍 인산리 산15
• 용도: 임야

청주지방법원 경매1계 2025타경1804 | 소재지: 충청북도 진천군 덕산읍 인산리 산15 | 감정가: 1,945,119,000원 | 최저가: 1,361,583,000원 | 용도: 임야

1. 청주지방법원 2025타경1804 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경1804 (1)

소재지: 충청북도 진천군 덕산읍 인산리 172-1

용도: 임야

감정가: 1,945,119,000원

토지면적: 12,941.00㎡ (약 3,914.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지OO

특이사항: 농지취득자격증명 요구됨.

주의사항: 일괄매각. 목록1번 토지에 대하여 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수). 목록1,4,5번 토지는 지적상 맹지이며, 목록3번 토지는 세로가에 접하나 도로 높이차 등으로 직접 공도와 연결되지 못함. 목록3번, 목록5번 지상 컨테이너 및 건축자재는 매각 제외.

1.1. 1. 입지조건

대상 물건은 충청북도 진천군 덕산읍 인산리 소재 "인산마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 중소규모 공장용지, 단독주택 등이 혼재된 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 대중교통이 이용 가능한 지방도가 소재하여 교통 접근성은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 지OO입니다. 매각 대상은 토지이며, 일괄매각으로 진행됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점입니다. 이를 제출하지 않을 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으며, 농지법 개정으로 인한 발급 기간 연장 등을 고려하여 사전에 발급 여부를 확인해야 합니다.

1.1. 3. 상권분석

본 물건이 소재한 진천군 덕산읍 인산리 일대는 농경지와 공장, 주택이 혼재된 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 활발한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의시설 및 상업적 기능은 인근 읍면 소재지나 진천읍으로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 진천군 덕산읍 지역에서는 상산 나들이 골목형 상점가, 진천혁신 골목형 상점가 등이 지정되어 지역 상권 활성화를 꾀하고 있으나, 본 물건 소재지에서 직접적인 영향을 받기는 어려울 것으로 보입니다.

1.1. 4. 생활정보

주변 환경은 농촌 지역의 특성을 띠고 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 다소 거리가 있을 수 있습니다. 주요 생활 편의시설 및 문화, 복지 시설은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 접근이 용이할 것으로 보입니다. 진천군에서는 지역 주민들의 건강 증진을 위해 다목적체육관, 파크골프장, 스포츠타운 등 다양한 생활체육시설 확충에 힘쓰고 있으며, 덕산읍(충북혁신도시)에도 덕산 스포츠타운 조성이 계획되어 있습니다.

1.1. 5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 도로 접근성입니다. 목록1, 4, 5번 토지는 지적상 맹지이며, 목록3번 토지 역시 도로와 높이차 등으로 인해 직접적인 공도 연결이 어렵습니다. 비록 인접 필지를 도로로 이용 중이거나 농로를 통해 공도와 연결되는 경우도 있으나, 인접 필지를 도로로 이용치 못할 경우 접근성 및 토지 이용에 심각한 영향을 미칠 수 있어 가격 변동성이 클 수 있습니다. 또한, 농지 취득 자격 증명 미비 시 보증금 몰수 위험이 있으며, 생산관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지 이용에 관한 다양한 규제를 확인해야 합니다. 일부 토지는 공부상 지목과 현황(잡종지 상태)이 상이하여 추가 확인이 필요합니다. 진천혁신 스마트밸리 산업단지 조성 예정지 인근에서는 주민 재산권 침해 및 부동산 가격 하락에 대한 우려가 제기되기도 했으나, 본 물건 소재지와는 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

1.1. 6. 종합 의견

본 경매 물건은 진천군 덕산읍의 농촌 지역에 위치한 임야로, 감정가는 약 19억 4천만 원입니다. 총 토지 면적은 약 12,941㎡ (약 3,914.55평)입니다. 다수의 필지가 맹지이거나 도로 접근성이 제한적이라는 점, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 명확한 리스크를 안고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 공장, 주택이 혼재된 농촌 지대이며, 상업 시설이나 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다. 따라서 투자 시에는 이러한 제약 조건을 충분히 인지하고, 토지의 법적 규제 사항과 향후 개발 가능성, 인접 토지와의 관계 등을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.1. 7. 투자 포인트

* 농지로서의 활용 가치 및 잠재력: 농지취득자격증명 취득 후 농업 목적으로 활용 가능하며, 관련 정책 변화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 장기적 관점에서의 개발 가능성: 진천군 지역의 도시 개발 사업 추진 및 산업단지 조성 계획 등이 장기적으로 토지 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 리스크 고려 시 저가 매수 기회: 도로 접근성 제한 등 명확한 리스크로 인해 현재 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 규제 확인 및 활용 방안 모색: 생산관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 현행 토지 이용 계획을 면밀히 파악하고, 향후 규제 완화 또는 지역 개발에 따른 활용 가능성을 검토해야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매1계