나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51140 [1] 충청북도 청주시 서원구 분평동 1360 청주분평주공5단지 502동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 '원평초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 주택, 근린생활시설등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까치 차량통행 가능하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

피.씨조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 중 제5층 제501호로서,
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감등임.
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등임.
- 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

간선도로와 연계된 단지내 도로등이 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

분평동 1360 :도시지역, 제3종일반주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 210%이하, 높이 최저10층이상 최고15층이하), 지구단위계획구역(분평택지개발지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원평중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주하이텍고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(원평중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 침수위험지구(미평지구)<자연재해대책법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 분평동 소재 청주분평주공5단지 502동 5층 501호에 위치한 아파트입니다.

사건번호: 청주지방법원 2025타경51140 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 분평동 1360 청주분평주공5단지 502동 5층 501호

용도: 아파트

감정가: 1억 38,000,000원

토지면적: 35.41㎡ (약 10.71평)

건물면적: 59.71㎡ (약 18.06평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트 정보

아파트명: 분평주공5단지

사용승인일: 1998년 2월 13일

총 동수: 16개동

총 세대수: 1350세대

최고층: 15층

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 분평동에 소재하며, '원평초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 주변 교통: 차량 통행이 원활하며, 인근에 간선도로가 통과하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 특화경관지구(무심천지구), 주거용지(공동주택용지) 등으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 속합니다. 대로1류, 중로2류 도로와 접하고 있습니다.

* 환경 및 제약사항: 가축사육제한구역, 원평중학교 및 청주하이텍고등학교 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 미평지구 침수위험지구로 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025.04.16.)입니다.

* 선순위 임차권 존재: 본건에는 대항력 있는 임차인 김 씨가 있으며, 보증금 1억 55,000,000원에 대하여 '인수'되는 권리가 등기되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

* 기타 권리: 인수되지 않는 권리로는 소유권이전, 임차권 등이 복수로 존재하며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 주거 시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다. 지역 내 주거용지로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교육: 원평초등학교, 원평중학교, 청주하이텍고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통한 일상생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 55,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 침수 위험: 본건은 미평지구 침수위험지구로 분류되어 있어, 향후 자연재해 발생 시 침수 피해 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 분평동의 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 55,000,000원을 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 이는 감정가(1억 38,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 시 총 취득 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 침수 위험 지구라는 점도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

주거지로서의 입지적 장점과 아파트 단지 내의 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있다는 점이 투자 포인트가 될 수 있습니다. 하지만, 앞서 언급된 인수 보증금과 침수 위험 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이를 상쇄할 만한 충분한 시세 차익 또는 실거주 가치를 확보할 수 있는지 면밀한 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 고려할 때, 본 건의 물건 자체에 대한 적정 가치는 약 1억 2500만원에서 1억 3800만원 사이로 추정됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가를 1억 35,000,000원 으로 제안합니다.

다만, 본 건은 임차인의 보증금 1억 55,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건이므로, 총 실제 취득 비용은 '예상 입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

총 취득 예상 비용 = 135,000,000원 (입찰가) + 155,000,000원 (인수 보증금) = 290,000,000원

이와 같이 인수 보증금으로 인해 총 취득 비용이 현저히 증가하므로, 실제 입찰 시에는 본 총 취득 비용을 고려하여 신중한 결정을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.