나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100975 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 안양동 소재 ""명학역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 업무시설 및 근린생활시설, 지식산업센터 및 공장이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 명학역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상11층 건물 내 제1층 제106호로서,

외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)으로 등재되어 있으며, 현재 고미가(중화요리)가 입점중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 화재탐지설비 및 승강기 설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(제1,2종 근린생활시설, 기숙사) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로와 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 대기관리
권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)
<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에
관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현재 음식점(중화요리-고미가)이 아래와 같은 조건으로 입점된 것으로 조사됨.
보 증 금 : 15,000,000원
월임대료 : 2,000,000원(부가세 별도)
계약기간 : 2025.04.12 ~ 2027.04.11
경매 입찰참여시 재차 확인하시기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경100975 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 기술보증기금 (기OOOOO)

중복사건: 수원지방법원 안양지원의 임의경매 (2025타경101032, 남양농업협동조합)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 199 두산명학아너비즈타워 1층106호

* 건축물대장상 건물명: 두산명학 아너비즈타워

* 사용승인일: 2021년 05월 27일

* 총 층수: 지하 3층 / 지상 11층

* 호실 정보: 건축물대장 JSON 상으로는 B106호 (지하 1층 106호)로 확인되었으며, 이는 최초 제공된 정보인 '1층 106호'와 차이가 있어 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

1.3. 토지 정보

토지면적: 22.63㎡ (약 6.85평)

토지지분: 22.63㎡ (약 6.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 73.96㎡ (약 22.37평)

건물지분: 73.96㎡ (약 22.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

용도: 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)

구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상11층 건물 내 제1층 제106호 (정보상 1층이나 JSON 상 지하 1층 B106호 확인)

외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감

내벽: 몰탈위페인팅 마감

창호: 샷시 창호

설비: 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 화재탐지설비 및 승강기 설비 등

1.5. 감정평가 요약

감정가: 1,610,000,000원

주위환경: 명학역 북동측 인근, 각종 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터, 공장 혼재 (보통)

이용상태: 현재 중화요리(고미가) 입점 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 두산명학아너비즈타워 내 상가 건물로, 지하철 1호선 명학역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 및 공장 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 상업 및 공업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하고 지하철 1호선 명학역이 도보로 이용 가능하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 주변 도로 상태

본건 건물 서측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로와 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 남양농업협동조합 근저당 (2023.03.13 접수, 1,164,000,000원)

* 이후 권리:

* 기술보증기금 강제경매 (2025.04.11 접수, 47,252,932원) - 본건 사건

* 남양농업협동조합 임의경매 (2025.04.30 접수, 970,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,164,000,000원

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 남양농업협동조합 근저당이며, 이보다 후순위인 강제경매, 임의경매, 기타 근저당권 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2025년 04월 14일

* 확정일자: 2025년 05월 30일

* 배당신고일자: 2025년 06월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

등기부상 말소되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 존부 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 안양동 일대는 지식산업센터, 공장, 업무시설 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있는 지역입니다. 명학역을 중심으로 산업 및 업무 기능이 집중된 지역으로, 관련 종사자 및 유동인구를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 현황 및 잠재력

현재 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)로 등재되어 있으며, 실제로는 중화요리 전문점(고미가)이 운영 중에 있습니다. 주변의 지식산업센터 및 업무시설 종사자들을 대상으로 한 식음료, 편의업종의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

주변에 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대형마트, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있으나, 일상적인 상업 시설 접근성은 양호합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 1호선 명학역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시에는 주변 주요 도로를 통해 서울 및 수도권 각지로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적·행정적 리스크

* 토지이용계획상 도시지역, 일반공업지역, 과밀억제권역, 대기관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 제한을 받을 수 있습니다.

* 안양시 박달2동 등 인근 지역에서 폐기물 처리 시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있어, 지역의 개발 방향성에 대한 간접적인 영향을 고려할 수 있습니다. (단, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮음)

6.2. 권리 관계 리스크

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존부, 내용, 가치 등을 반드시 확인하여 인수 여부를 파악해야 합니다.

6.3. 정보 상 충돌 리스크

* 본건 물건 정보에서는 '1층 106호'로 기재되어 있으나, 건축물대장 JSON 정보에서는 'B106호(지하 1층)'로 확인되어 층수 표기에 명확한 차이가 있습니다. 이는 실제 현장 조사 및 공부 확인 시 반드시 재확인이 필요한 중대한 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 두산명학아너비즈타워 내 근린상가로, 명학역 역세권에 위치하여 교통 및 접근성이 우수하며, 주변 지식산업센터 및 업무시설을 배후로 한 상권 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 정상 운영 중인 임차인이 있어 즉시 수익 창출이 가능하며, 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수되는 부담이 적습니다.

다만, 중복 사건으로 진행 중이라는 점, 그리고 건축물대장상의 층수 정보와 최초 제공 정보 간의 불일치(1층 vs 지하 1층)는 매우 주의 깊게 확인해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성에 대한 철저한 권리 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 명학역 도보 이용 가능한 역세권 상가입니다.

* 배후 수요: 지식산업센터, 공장, 업무시설이 밀집한 지역으로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 현 임차인: 현재 성업 중인 음식점(중화요리)이 입점 중으로, 인수 후 즉시 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 참고사항

* 감정가: 1,610,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

* 현재 임대 조건: 보증금 15,000,000원, 월임대료 2,000,000원 (부가세 별도)

* 주의사항:

* 건축물 정보상의 층수(1층 vs 지하 1층) 차이에 대한 명확한 현장 및 공부 확인 후 입찰가 산정 필수.

* 말소되지 않는 지상권의 실제 존재 여부 및 영향 분석 필요.

* 중복 사건으로 인한 절차 변동 가능성 염두.

* 향후 임대료 상승 가능성, 공실률, 주변 시세, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 안양시 만안구 박달2동 일대에 폐기물 처리 시설 관련 주민 반대 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 혐오시설 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

9.2. 제안 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 다양한 리스크 요인(특히 층수 불일치 및 지상권 문제)에 대한 정확한 소명 및 확인 후에 구체적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 현재 감정가를 기준으로, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.