나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100988 [1] 경기도 안양시 만안구 박달동 28-2 미영팰리스 에이동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""만안초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 제4층 제402호로서

외벽: 치장벽돌쌓기 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(만안유치원, 안양과천교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 본건에는 ""민간임대주택에 관한 특별법""에 따라 민간임대주택 부기등기가 되어 있으니 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100988 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 박달동 28-2 미영팰리스 에이동 4층402호

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 제4층 제402호 (2019년 11월 사용승인)

용도: 도시형생활주택 (주상복합 건물로 제2종근린생활시설 포함)

감정가: 215,000,000원

토지면적: 19.52㎡ (약 5.91평)

건물면적: 34.35㎡ (약 10.40평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안양시 만안구 박달동 소재 "만안초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건 소재 건물 북측으로 노폭 약 20미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 수원지방법원 안양지원의 강제경매 개시결정 등기(2025타경100988)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 208,900,000원

* 전입일자: 2021-10-28

* 확정일자: 2021-09-15

* 비고: 해당 임차권(을1)은 주택도시보증공사(HUG)가 승계하였으며, HUG는 매수인에게 대항력을 포기하고 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)를 제출하였습니다. 이에 따라 본 건 매각으로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 위 임차인 권리 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 용도: 본 건물은 도시형생활주택으로 주로 활용되고 있으며, 일부 근린생활시설 용도도 포함하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "만안초등학교"가 북서측 인근에 소재합니다.

* 교통편의: 건물 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 건물 내부 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 외 혐오시설 등 특이사항은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: HUG의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 관련 서류의 법적 효력 및 집행 과정에서의 돌발 변수 발생 가능성을 최종 점검할 필요가 있습니다.

* 민간임대주택 부기등기: "민간임대주택에 관한 특별법"에 따른 민간임대주택 부기등기가 존재하므로, 경매 진행 및 향후 관리 시 참고가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 박달동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 2억 1,500만원입니다. 등기부상 말소기준권리보다 앞선 순위의 임차인이 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)가 해당 임차권을 승계하며 매수인에 대한 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권 포기에 동의하는 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자는 임차인 관련 보증금을 인수할 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 2019년에 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 주변 교통 및 생활 환경은 무난한 편입니다. 다만, 민간임대주택 부기등기 존재와 같은 특이사항을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

* 2019년 준공으로 비교적 신축 건물.

* 도시형생활주택으로서의 활용 및 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 215,000,000원입니다. 인근 유사 시세로는 2016년식 49.35㎡ 주택이 2026년 3월 21,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 2019년식 34.35㎡로, 연식은 더 최신이나 면적은 더 작습니다. 해당 거래 사례를 감안할 때, 감정가는 현 시세와 부합하거나 다소 높을 가능성이 있습니다.

보증금 인수 부담이 없고 비교적 신축이라는 점을 고려하여, 감정가의 85%~95% 수준인 약 182,750,000원에서 204,250,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 잠재적 리스크(민간임대주택 부기등기 등)와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로 약 195,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. (이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있는 추정치입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.