나이스옥션 법원경매 안양 2025타경625 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 555-42 안양에스케이브이1센터 1층125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동 소재 ""호원초등학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 공장, 유통단지, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1,4호선 ""금정역"" 이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지3층/지상10층 내 제1층 제125호로서,
(사용승인일 : 2018.10.26.)

외벽 : 복합판넬 붙임 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

지원시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서, 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

555-42,555-43 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건에 대한 현장조사시 125호(본건), 126호, 127호 3개호를 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 확인되었으니, 경매 참여시 반드시 재확인 및 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 본건 부동산은 126호, 127호와 구분벽체가 제거되어 일체로 사용 중임
2. 감정인으로부터 본건 부동산과 126호 사이 경계벽이 제거되어 있으나 일시적인 이용 상태로 보이고 경계벽의 복원이 용이한 것으로 보인다는 사실조회회신서가 제출됨(2026.4.8.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 안양지원 2025타경625 (1) 사건번호로 경매가 진행 중인 부동산입니다.

소재지는 경기도 안양시 동안구 호계동 555-42 안양에스케이브이1센터 1층125호이며,

용도는 근린상가입니다.

감정가는 432,000,000원입니다.

토지 면적은 12.01㎡ (약 3.63평)이며, 토지 지분 면적 또한 12.009999999999998㎡ (약 3.63평)입니다.

건물 면적은 43.93㎡ (약 13.29평)이며, 건물 지분 면적도 43.93㎡ (약 13.29평)입니다.

토지 및 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 농OOOOOOOO (농협은행으로 추정)입니다.

건물 사용승인일은 2018년 10월 26일이며,

구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지상 10층, 지하 3층 건물 중 제1층 제125호에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 위치하며, "호원초등학교" 남서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 지식산업센터, 공장, 유통단지, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 복합적인 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1, 4호선 "금정역"이 소재하여 교통 환경이 양호합니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

본건 남서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

또한, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 3일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)으로, 채권금액은 331,200,000원입니다.

이 외에도 소유권이전1번신탁등기말소, 소유권이전, 압류(분당세무서장), 가압류(토스뱅크주식회사, 176,179,196원), 압류(성동세무서장), 그리고 본건 임의경매개시결정(농협은행, 283,586,514원) 등 다수의 권리 관계가 등기부등본에 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 507,379,196원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

본건에 등록된 임차인 현황을 살펴보면, 임차인 "바 "는 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 안양시 동안구 호계동은 지식산업센터, 공장, 유통단지 등이 밀집한 지역으로, 관련 종사자들을 배후로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

"호원초등학교" 인근에 위치하고 지하철 1, 4호선 "금정역"과 인접하여 유동인구 확보 및 물건 접근성이 우수할 것으로 예상됩니다.

지원시설(근린생활시설)로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 지식산업센터 및 공장 근로자들을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변에 "호원초등학교"가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

지식산업센터와 공장 밀집 지역 특성상, 해당 시설의 종사자들을 위한 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 보입니다.

교통 측면에서는 지하철 1, 4호선 "금정역" 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 126호, 127호와 구분벽체가 제거되어 일체로 사용 중이라는 점이 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다.

이는 매수 후 원상복구에 대한 추가 비용이 발생하거나, 해당 공간을 어떻게 활용할지에 대한 면밀한 검토가 필요함을 의미합니다.

감정인의 사실조회회신서에 따르면 경계벽 제거가 일시적인 이용 상태로 보이고 복원이 용이하다는 의견이 있으나, 이는 감정인의 판단일 뿐 실제 현장 재확인은 필수적입니다.

임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 본건 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 없으므로 명도 과정에서의 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

주변 지역이 지식산업센터, 공장, 아파트단지 등 다양한 용도로 혼재되어 있어 상권의 안정성 측면에서 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 위치한 지식산업센터 내 근린상가로, 금정역 인근의 우수한 교통 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 인접 호실과의 구분벽이 제거되어 일체로 사용 중인 점은 매수인이 반드시 현장 확인을 통해 파악해야 할 중요 사항이며, 이에 대한 대비가 필요합니다.

권리 관계상 인수되는 부담은 없으나, 물리적인 상태 및 활용 방안에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안양시 동안구 호계동 지역은 지속적인 개발 및 산업 활동이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

지하철 1, 4호선 "금정역"과 가까워 교통 편의성이 뛰어나며, 이는 임차인 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

근린상가로서 주변 지식산업센터 및 상업시설 종사자들을 대상으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 얻을 수 있을 것으로 전망됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려하지 않아도 됩니다.

감정가는 432,000,000원이나, 등기부채권 총액이 507,379,196원으로 감정가를 초과하는 점은 유의해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 결정되는 경우가 많지만, 본건의 경우 권리 관계, 인접 호실과의 일체 사용 문제 등 특이사항을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

특히, 구분벽 제거로 인한 원상복구 비용이나 협의 비용이 발생할 수 있으므로, 이를 예상하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 시장 조사, 수익률 분석, 권리 분석 및 명도 관련 제반 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.