나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52179 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 246-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""안산휴게소"" 북서측 근거리에 위치하며, 인근 농가용주택, 창고시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, '전'으로 이용 중입니다.
일련번호(2)은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, '전창고'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1),(2) 토지는 남동측으로 노폭 약 6m의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)
도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

일련번호(2)
도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로서,
(사용승인일 : 2013.12.03)
외벽 : 목조붙임 마감 등,
내벽 : 판넬잇기 마감 등,
창호 : 하이샤시 창호 등.

이용상태

일련번호(3)은 농수산물보관창고로 이용 중입니다.

설비내역

해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

후면 ""지적도"" 및 ""건물개황도""와 같이 종물 및 부합물 기호㉠,㉡이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

1. 제시외 창고는 매각에서 제외
2. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 246-3에 위치한 토지로서, 농경지(전)로 이용 중이며, 일반적인 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다. 토지 자체 면적은 2295.00㎡(약 694.3평)이며, 감정가는 904,230,000원입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지입니다.

1.2. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52179 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (등기부상 근저당권자)

1.3. 물건 현황 (토지, 건물)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 246-3

용도: 전 (농경지)

토지 면적: 2295.00㎡ (약 694.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

주의사항: 1. 제시외 창고는 매각에서 제외됩니다. 2. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다.

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 904,230,000원

토지 면적: 2295.00㎡ (약 694.3평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "안산휴게소" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농가용 주택, 창고 시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 평균적인 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 서해선 선부역이 도보 약 4분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 개발제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 이용에 있어 여러 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2023년 6월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을16)으로, 금액은 960,000,000원입니다. 이 외 다수의 근저당권, 지상권 설정, 가압류, 소유권 이전 등기가 존재했으나, 대부분 말소(을16~을19, 갑4, 갑5)되었습니다.

주목할 권리로는 2024년 10월 18일 접수된 김민수 명의의 소유권이전청구권가등기(갑3)와 2025년 7월 1일 접수된 경기신용보증재단 명의의 소유권이전청구권가처분(갑3-1)이 현재 말소되지 않은 상태로 남아있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리인 을16 근저당권보다 선순위에 있는 권리들은 모두 말소되었거나 말소될 예정입니다. 따라서 일반적인 매각 절차대로 진행될 경우, 을16 근저당권 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 등기부상 을17 지상권 설정이 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서 참고사항에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 또한, 갑3 소유권이전청구권가등기와 갑3-1 소유권이전청구권가처분은 말소되지 않았으므로, 이들 권리의 성격과 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 활동

본건이 위치한 선부동 일대는 안산시의 주요 주거 및 공업 지역과 인접해 있으며, 상권은 중앙역을 중심으로 형성된 지역 상권과 대형마트, 백화점 등이 밀집한 상업 지구로 나눌 수 있습니다. 최근 안산시 상권은 양적 성장에 비해 질적 저하가 동반되는 구조적 문제를 겪고 있으며, 지역별 양극화가 심화되는 추세입니다. 본건 토지 인근은 농경지와 창고, 주택 등이 혼재된 지역으로, 직접적인 상업 활동보다는 농업 또는 관련 시설 위주의 환경일 가능성이 높습니다.

4.2. 잠재적 상권 요인

안산시는 자족형 도시로서 발달해 왔으며, 산업단지와 주거, 상업 지역이 균형 있게 계획되었습니다. 또한, 안산시는 다문화 도시로서의 특성이 강해지면서 다양한 이주민들의 유입이 늘고 있으며, 이는 새로운 소비층 형성에 기여할 수 있습니다. 다만, 본건은 농경지 용도이므로 직접적인 상권 활성화보다는 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 안산시 단원구는 도시공원, 경로당, 관내 도서관, 공공와이파이 등의 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 또한, 대규모 주거 단지와 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성은 대체로 양호한 편입니다.

5.2. 교통편의성

서해선 선부역이 도보 약 4분 거리에 위치하여 도심 접근성이 우수합니다. 또한, 차량 이용 시 주요 도로망과의 연결성이 좋으며, 이는 물류 이동 및 접근성 측면에서 장점이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 대기관리권역 등에 중복 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위에 대한 엄격한 규제가 적용될 가능성이 높습니다. 토지이용계획 및 제한상태를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

주변에 농경지, 창고 시설 등이 혼재하고 있어 혐오시설의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재까지 검색된 정보만으로는 명확히 확인되지 않았으며, 현장 조사 시 주변 환경을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

6.3. 권리 관련 리스크

갑3 소유권이전청구권가등기 및 갑3-1 소유권이전청구권가처분과 같이 말소되지 않은 권리가 존재합니다. 이들 권리의 성격, 처리 방안, 그리고 물건명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'는 인수 여부 및 낙찰자에게 미칠 영향 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 안산시 단원구라는 입지적 이점과 도시 지역, 자연녹지 지역에 속해 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 말소되는 권리가 많아 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

7.2. 물건 약점

* 개발제한구역 등 다수의 토지 이용 규제가 적용되어 즉각적인 개발이나 이용에 제약이 따릅니다.

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 큰 위험이 있습니다.

* 말소되지 않은 가등기, 가처분, 그리고 명세서상 소멸되지 않는 지상권 개요 등 잠재적 인수 권리에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 제시외 창고는 매각에서 제외되어 활용 가치가 제한적일 수 있습니다.

7.3. 종합 평가

본 물건은 농경지로서의 현재 가치와 함께, 향후 안산시의 도시 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승이 기대될 수 있는 토지입니다. 그러나 개발제한구역 등의 규제와 농지취득자격증명이라는 명확한 조건, 그리고 말소되지 않은 권리들이 복합적으로 작용하여 투자 결정에 신중을 기해야 합니다. 입찰을 고려한다면, 농지법 및 관련 규정에 대한 완벽한 이해와 인수될 권리에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

* 안산시 단원구 선부동이라는 입지는 향후 도시 개발 및 광역 교통망 확충 등의 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

* 개발제한구역 해제 또는 완화 시, 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 현재 농경지로서의 가치 외에, 개발 가능성을 보고 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

8.2. 특별 고려사항

* 농지법 관련 규정 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

* 말소되지 않은 가등기, 가처분, 지상권 개요 등 권리 관계의 인수 여부를 법률 전문가와 상담하여 명확히 파악해야 합니다.

* 토지 이용 계획 확인원을 통해 현행 용도, 제한 사항, 향후 개발 가능성 등을 상세히 조사해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 904,230,000원이며, 토지 면적은 2295.00㎡ (약 694.3평)입니다.

평당 감정가는 약 1,302,314원 (904,230,000원 / 694.3평)입니다.

본건은 농경지로서 개발 제한 구역 등 여러 규제가 존재하며, 농지취득자격증명 필수, 말소되지 않은 권리 존재 등 투자에 부담이 되는 요인이 많습니다. 이러한 점들을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 권리 인수 비용 및 농지 취득 관련 비용을 고려해야 합니다.

9.2. 제안 입찰가

현재 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나 감정가를 기준으로, 권리 인수 및 규제 사항을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 제안 입찰가는 약 630,000,000원 ~ 720,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 전문가 상담, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.